住建部专家反驳高善文：楼市去库存任务依然很重

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近日，全国房地产商会常务会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受《中国经济周刊》采访时表示，2016年，中国房地产总存量下降了3.2%，其中住宅存量下降了11%。今年前三个月，库存同比下降6.4%，其中住宅库存下降15%。从数据来看，去库存化的任务非常艰巨。

安信证券首席经济学家高善文抛出了“房地产库存去库存化即将结束”的观点，引起了人们的关注。对此，顾云昌表示，这种观点是有偏见的。不要仅仅因为一线和二线城市的房价上涨和库存不足，就说去库存化的任务即将结束或已经完成。目前的去库存任务仍然非常繁重。

顾云昌说，从数据来看，我们的库存仍然很大，超过6.8亿平方米。对于大多数住房供求比例高的城市，尤其是库存积压严重的四线城市，去库存化的任务仍然十分艰巨。去库存化有一个现象值得关注，那就是整体库存在下降，尤其是住宅库存的比重在迅速下降，但商业地产的库存压力仍然很大。我们应该高度重视商业地产的库存。

高善文:大量中小城市的去库存化将在2018年基本完成

中国中小城市的房地产去库存化将于2018年基本完成。这一转折点标志着经济运行的基本正常化，并将对主要资产市场产生重要影响。

从2009年到2011年，中国经历了房地产综合价格的快速上涨和泡沫，刺激了供给的过度增长，进而导致了库存的大量积累。经过近2-3年的努力，重点城市的库存已经基本清仓，而其他中小城市的库存水平仍然偏高，但已从峰值大幅下降。

从目前的库存水平来看，参照历史合理的去库存速度，似乎一年多以后，大量中小城市的去库存将基本完成。这一转折点的实现和确认标志着经济运行的基本正常化，并将对大规模资产市场产生重要影响。

库存压力现象

从2011年到2012年，随着城市化的发展，一些大城市小学生的增长速度明显加快，从而推高了这些城市的住房需求。但是，为什么这些地区的房价在三年多之后才普遍大幅上涨呢？毫无疑问，这是由于库存压力。

在这里，我们定义并估计了自2008年以来房价涨幅最高的二线城市、房价涨幅最低的二线城市和第三个四线城市的不良库存累积的绝对水平。

基本思路是:第一，从新开工面积中扣除未售部分，如停车位、人防、机房、开发商的合理自持；然后，假设新开工的项目可以在当年销售，从而扣除当年的销售面积(我们也估计了当年开工的项目可以在下一年销售的情况，结果趋势相似，此处省略)；然后，这种差异被累积到先前的库存中，从而形成库存绝对水平的历史序列。我们进一步假设在2007年之前没有明显的库存积累，从而得到新建筑滞销面积的总体比例(估计水平接近0.2，这与一些业内人士的观点大致一致)，并假设2007年不良库存水平为0。

2007年不良库存水平假设为0的原因是当年全国房价开始加速上涨，意味着当时库存低于理想水平，形成了相对保守的估计基础。

在形成库存的系列数据后，我们进一步比较了同期的房价数据和新开工数据。这些数据通常可以相互印证。例如，当不良库存低于0时，住房价格将上升，当高于0时，住房价格将面临压力。当不良库存低于0时，新建筑相对于销售增长率明显加快，而当不良库存高于0时，新建筑较弱。这些比较表明，这种估计结果一般是可以接受的。

为什么没有直接使用统计部门报告的各种库存数据？主要原因是这些数据中存在很多严重的缺陷，例如，已建未售面积包括了大量开发商的合理自持，已建成面积包括停车位、计算机房等未售面积。

源地图

可以看出，一个显著的特点是，在2010年至2014年期间，大多数城市的不良库存水平正在迅速积累，然后进入下降过程。

假设2017-2018年的库存去库存速度与2015年相同，库存将在2018年2月回到合理水平。

很明显，不良库存积累的更基本原因是2009年至2011年全国房地产市场的快速泡沫。在泡沫过程中，房价普遍大幅上涨，投机者和开发商主动囤积商品，新建和开发投资明显高于长期合理水平。最终，当价格和销售趋势逆转时，新的供应无法消化，投机者和开发商持有的不受欢迎的库存迅速堆积。

合理的解释

对于这些房价涨幅最高的二线城市来说，2011年至2012年后，年轻人和中年人的持续涌入首先导致了不良库存的迅速消化。到2016年初，当库存急剧下降到0以下时，房价立即剧烈上涨。

在房价涨幅较低的二线城市和粗放式的四线城市，中青年人的流入速度明显较慢，因此库存的去库存化相对较慢。然而，由于开发商大量减少新建筑，库存在2014年达到峰值后开始持续下降。

在2016年，由于刺激政策和需求透支的影响，房地产的库存无疑将非常快和不可持续。然而，库存去库存化可能能够在2015年保持这一速度。根据这一计算，到2018年上半年，四线城市的不良库存水平将降至0左右。

受监管政策和市场因素的影响，过去几年房地产市场短期波动的半周期约为六个季度，这一短周期似乎自2016年10月以来已经见顶并有所下降。

由此可以推断，2018年上半年的短期下降将基本结束，并伴随着全国范围内库存去库存的基本完成，这可能意味着2011年以来需求侧经济的调整和下降过程已经基本结束。

我们也可以通过观察上市房地产企业的库存数据来补充和验证上述分析。

2014年第三季度，上市房地产企业的存货占总资产的比例达到最高点，然后开始下降，现在接近2010年底的水平。如果将2010年初的水平作为合理库存水平的参考(选择这个参考点是因为它是泡沫的开始时间)，那么我们离库存净化基本完成的时间节点不远。这也接近于之前基于新建筑和销售数据的估计。

一个值得讨论的话题是，许多人认为，自2016年以来，主要城市的房地产市场正在重新泡沫化。从房价的角度来看，这无疑是事实。但是，从新建筑的变化来看，这些城市目前还没有快速的库存积累，这是值得警惕的。

总结上世纪80年代末的日本、2005年后的美国和2010年以来的中国的情况，房地产泡沫的一个关键特征是房地产投资的快速扩张和随后大量库存的积累。事实上，正是由于库存的快速积累和难以处置，才在房价泡沫破裂后形成了严重的银行坏账、产能过剩和价格调整。

从这个角度看问题，虽然一些二线城市的房价自2016年以来快速上涨，但到目前为止，供应和库存积累的快速扩张并不明显，房价的上涨主要反映了供需之间的严重失衡(不良库存明显低于0，见图1)。

随着需求监管的发展，这种失衡预计在短期内会有所缓解，但从长期来看，纠正这种失衡无疑需要供应方做出更强有力的回应，或者从根本上扭转人口流动的趋势。(凤凰金融综合)