楼市去杠杆上半场：资金奔流房地产依然汹涌

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自去年9月以来，房地产市场的去杠杆化正显示出积极的变化。

根据央行公布的今年第一季度金融机构贷款投资统计报告，房地产贷款增速有所回落。截至一季度末，人民币房地产贷款余额增速比去年年底低0.9个百分点，个人住房贷款余额增速也比去年年底低1.1个百分点。

然而，据中国指数研究院25日发布的第一季度房地产报告分析，今年1-3月，个人住房贷款仍处于较高水平，家庭中长期贷款同比增长30%以上。

“可以看出，大量资金流向房地产的现象并没有减弱，不合理的贷款结构带来的潜在金融风险仍然很大。”中国房地产数据研究所执行主任陈胜告诉记者，房地产市场的去杠杆化正在发生积极的变化，但不能过于乐观，由于城市的政策，它仍然需要严格监管。

住房企业的杠杆率降至较高水平

在控制之下，房地产市场的去杠杆化带来了些许快乐。

根据央行数据，一季度末，人民币房地产贷款余额为28.39万亿元，同比增长26.1%，增速比上年末低0.9个百分点；一季度增加1.7万亿元，同比增加1970亿元，占同期各类贷款增长的40.4%，比上年下降4.5个百分点。

一季度末，房地产开发贷款余额为1.41万亿元，同比下降21.5%，同比下降16.6个百分点。个人住房贷款余额19.05万亿元，同比增长35.7%，增速比去年底低1.1个百分点。

安信证券的朱海滨认为，一季度经济的良好开局为脱离虚拟现实、振兴实体经济和去杠杆化创造了条件。

事实上，从房地产企业的角度来看，去杠杆化的风险并不大。

中投证券(CIC Securities)分析师李绍明分析了65家a股房地产企业2016年年报，发现这些上市房地产企业的债务结构继续优化:总生息负债持平，长期贷款比重上升，债务结构更加合理。

据统计，截至2016年底，住房企业的计息负债总额(包括短期贷款、一年内到期的非流动负债和长期贷款)约为5595亿元，同比增长3.1%，负债总额基本持平。

房地产上市企业债务结构继续优化，一年内到期的短期贷款和非流动负债大幅下降，长期贷款比重上升。2016年，一年内到期的短期贷款和非流动负债分别为1368亿元和736亿元，同比分别下降7.8%和10.6%。一年内到期的短期贷款和非流动负债在计息负债中的比重分别下降2.3个百分点，至13%和24%。长期贷款同比增长11.9%，达到3491亿元，长期贷款占比提高5个百分点，达到62%。

浙商证券分析师孙福也分析说，房地产市场的繁荣带来了房地产企业收入和利润的大幅增长。2016年，房地产行业主要财务指标有所改善，杠杆率从高位回落。

个人抵押贷款仍处于相对较高的水平

“去杠杆化是一个缓慢的过程。这不能过于乐观，但仍必须受到市政府的严格监管。”陈胜说道。

根据中国指数研究院的最新数据，2016年房地产贷款比例大幅上升，尤其是个人住房贷款，截至2016年底，个人住房贷款占贷款总额的39%。

今年1月至3月，个人住房贷款仍处于较高水平。据统计，家庭中长期贷款同比增长30%以上。可见，大量资金流向房地产的现象并未减弱，不合理的贷款结构带来的潜在金融风险依然显著。

根据中国指数研究院的报告，从今年第一季度的贷款来看，新增人民币贷款额有所下降，但大量资金流向房地产的现象并没有减弱。个人贷款占新增贷款的比例较高，贷款结构存在一定风险。

对此，陈胜认为，在热点城市住房交易量大幅下降、个人住房抵押贷款利率趋紧的趋势下，“杠杆房产市场”的去杠杆化之路进展缓慢，但不应急于求成。