“租房落户”有利于楼市健康发展

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记者笔记

本报记者周

从广州宣布租购权，九部委联合下发文件要求加快住房租赁市场的发展，到上海第一批出租房屋用地被出售，以及许多城市明确规定出租房屋可以落户，住房租赁市场已成为近期政策和舆论的焦点。

加快住房租赁市场发展是中国房地产市场供给侧结构改革的重要组成部分。需要注意的是，随着房地产市场的快速发展，中国的住房拥有率已经位居世界前列。目前，中国人均房地产面积已达40平方米，住房拥有率达到80%左右，实际上高于许多西方发达国家。因此，很难继续把房地产开发作为整个经济的主要驱动力。一些地区可能会出现结构性优化，但不再适合继续大规模投资房地产开发。

实现居者有其屋是中国住房保障的目标。然而，由于房价和收入的差距，一些中低收入群体买不起房子，只能选择租房。如何保护自己的合法权益？这就要求我们坚持租房与售房并举的房地产开发模式，同时让租房者在社会保障、教育等公共服务方面享有与购房者平等的权利。从某种角度来看，租房就近上学和租房定居都是平等对待弱势群体的公共政策表现，体现了法律法规面前人人平等。

归根结底，我们向租房者提供平等的公共服务从根本上说是一项宪法要求和对人权的尊重，这也是经济和社会发展的必要条件。需要指出的是，从物权等法律概念来看，所谓的租购权并不成立，平等租购权的提法更为准确。后者强调公民享有公共服务和发展的平等权利。

随着房地产市场逐渐进入存量房时代，二手房及其租赁业务将成为市场的主流。加快住房租赁市场的发展，特别是鼓励国有资本增加住房租赁市场的布局，意义重大。

众所周知，中国许多地方政府过于依赖土地财政，有强烈的卖地冲动。然而，从长远来看，大量的土地销售不仅不可持续，而且太急于获得高回报的土地销售将很容易推高房价，促进房地产泡沫。这种做法很容易导致地方政府没有土地出售，或在未来失去可观的房地产增值收入。如果国有资本能够深度干预或引导房屋租赁市场，不仅有助于稳定市场价格，还能保障民生，并能获得长期稳定的现金流。

从普通人的角度来看，在公共服务方面，租房者在社会保障和教育方面享有平等权利。比如，租房就近上学，租房定居，可以让普通人有更多的成就感，也可以减少买房上学定居的需求，这有助于抑制学区的高房价，减轻普通人的经济压力，增加他们的幸福感。

过去，一些城市存在积分结算和社会保障结算等政策。未来，更多的城市将实行租赁结算，实现租购平等。城市门槛的降低将为人才的自由流动创造便利条件，进而吸引人才，激发城市活力。这些重大政策的推广将使房地产市场发生质的变化，促进房地产市场从投资开发为主向租贷并举的均衡发展，从而有助于抑制投机和房价泡沫，促进房地产市场健康发展。

但是，我们应该看到，目前由于北京、深圳等一线城市的人口压力，短期内很难普遍实行租赁和结算，以实现租赁和购买的平等权利，但这是大势所趋，人心所向。随着全面深化改革步伐的加快，租赁结算和租购平等普及只是时间问题。

今后，我们要注意防止学区房步以往高价学区房的后尘，防止学区概念被炒作，使学区房租金大幅上涨，这迫切需要进一步深化教育领域改革，逐步实现教育均衡发展。在深化房地产体制改革中，可以尽快完善房地产相关税收政策，以房产税取代土地出让金，这有利于房地产市场的合理和可持续发展。

总之，住房租赁市场的发展是一个系统工程，涉及到国家从法律法规、住房和土地制度、财税、教育和医疗、社会保障，到产业结构调整、资源优化配置，甚至文化传统和社会观念。然而，尽管有许多问题需要解决，但进步的步伐是值得肯定的，解决的办法总是多于困难。随着制度的建立和政策的逐步实施，中国的住房租赁市场将会越来越完善和繁荣。