济南外海?蝶泉山庄物业当真“不作为”？

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◆经济导报记者杜洋

不久前，在济南海岸？叠泉山别墅一栋楼的电梯坏了，顶层的业主王斌不得不自己掏腰包支付维修费用。他希望从特别维护基金中把它归还，但至今未果。在他看来，有一种现象是将财产的合法要求推卸给所有者。"如果你付这么多钱，这房子就不能用了吗？"王斌动情地说道。

王斌的经历符合公众“不劳而获”的外在印象，但内在原因是业主、物业和行业委员会的要求完全不同。鲁，，山东师范大学房地产系兼职教授，《先驱报》特约评论员，将其归因于“不相容的需求”，认为这是现有体制下的一种“城市病”。就此，受访的物业公司提醒，如果“不协调”的情况持续下去，将会出现环境越来越差、行业委员会越来越不活跃、物业服务水平越来越低的情况。

接受《经济导报》记者采访时发现，它现在是在公海上？在叠泉山山庄，业主、物业和行业委员会陷入了“三和尚没水吃”的困境。

业主支付3000元修理电梯

“物业费总是提前一年支付。小修小补从不寻求现场服务。就像我的‘模范主人’，他们这样对待他们！”当王斌看到《经济导报》记者时，他不停地抱怨。

据王斌说，他在海上？叠泉山别墅11层的房子是去年买的二手房，转让后出租。结果，房客一入住就赶上了电梯故障，并以此为由要求收回租约。王斌不得不支付3000元的紧急维修费用。

根据《山东省物业管理条例》，电梯属于共用设施设备，业主大会应当筹集和使用共用部位和共用设施设备专项维修资金进行维修。

王斌认为电梯维修应由物业先行，并主动与行业委员会协调申请。作为业主，紧急预付款属于物业。事后，物业应主动出面，从特种设备维修基金中退还他3000元。“但是物业说他们无权申请这笔基金，然后让我去隔壁的行业委员会办理手续；业委会还表示，这笔资金的使用必须得到大多数业主的同意，所以我必须回去和楼上的其他业主联系...一到两个月过去了，现在钱还没有到。”

在吕看来，物业公司的需求就是利润，这与业主的需求背道而驰，甚至影响到物业管理各界的整体印象。

但是大海呢？山东新永济南总经理、叠泉山别墅物业经理张健也向《经济导报》记者抱怨道:“我们小区最后一批交付的房子是在2007年，很多电梯已经达到使用寿命。因此，自2015年10月公司入驻以来，已经花了40万元修理电梯，只能勉强让电梯安全运行。随后的维护费用也由公司支付。”

据张健说，离岸？叠泉别墅物业费执行价参照济南市普通住宅物业服务“三星级”收费标准，王斌居住的小高层也下调至每月每平方米0.95元。目前，他们公司负责社区公共设备的基本维护、公共绿化的“两个保护”、公共清洁和基本公共秩序的维护，这些都是靠社区物业费难以维持的。但是小区的运营收入不属于物业，所以“现在公司的账户里真的没有钱，所以我们要请业主协调好自己的共用设施设备专项资金，我们只能执行维护任务。”他表示，公司垫付的共用设施设备维修资金无法申请，小区业主、行业委员会和物业之间沟通存在问题。

“超标准服务”的后遗症

那么，为什么山东新永需要资助社区电梯的维护？张健解释说，这是为了迎合业主的要求。“我们希望通过这种方式与业主建立良好的关系，并长期开展物业工作。”他将业主的诉求归因于“超标准的服务”。

所谓“超标准服务”，是指物业管理方在现行收费标准的基础上增加投资，为业主提供更高水平的服务。“例如，我们社区实行三星级服务标准，规定每10000平方米配备1名保洁人员；我们在之前的20万平方米里准备了40个清洁工，大大超出了规定。”

但是，正如吕所说，物业公司的需求是为了盈利，所以有些人需要为超出标准的服务付费。“现在国内很多一线开发商都在房地产开发过程中实施超标准服务，为房地产积累了良好的口碑。”

“一旦房地产销售任务完成，‘没必要’争好名声，开发商会在第一时间联系业主大会成立行业委员会，然后立即申请提价。张謇表示，该物业的超标准服务不可能永远维持下去，因此行业委员会“要么接受涨价，要么请另一个人做聪明人。”

“在许多社区行业委员会成立之初，他们都致力于维护社区公共环境。然而，不同业主的不同需求很难协调。另外，行业委员会负责管理专项维修资金，权力不小。这导致本应站在业主一边的行业委员会变成了业主和物业以外的“第三方”张健说道。

可以想象，如果物业真的提价，无论是物业委员会提价，还是请高明作出决定，都会引起一些业主的不满。鲁直言这是典型的上诉不相容。“业主想要享受超标准的服务，而物业需要正常的利润。再加上行业委员会有大量资金但受制于‘胶合板’，三方容易产生矛盾。”

张謇见证了许多社区的“兴衰”。他直截了当地说，如果上述矛盾发展下去，结果是“物业发生了一个又一个变化，但服务水平越来越低，导致业主的居住环境越来越差；受到质疑的行业委员会越来越不愿意采取行动。在某些情况下，专项维修资金被私人口袋填满。最后，业主委员会取消了行业，然后新一轮的流通。”

根据上面的陈述，离岸？迪泉别墅的业主和物业之间的许多矛盾都指向了物业委员会。所以《经济导报》记者联系了外海？蝴蝶泉别墅行业委员会主任，但对方拒绝了采访。

作为解决不兼容性的有效方法

综上所述，业主、物业和行业委员会都在同一个社区，但存在着“三和尚没水吃”的困境。

如何打破这一困境？张健讲述了他亲身经历的一个案例。“埋在楼上主人房子地板下的水管受损，导致楼下主人的天花板漏水。楼上的业主拒绝修理，并提出如果楼下的业主想修理，他不仅要为自己支付，而且还要补贴楼上业主的租金。所以楼下的主人让我协调。虽然物业不能命令业主，但我觉得楼上侵犯了楼下的“邻接权”，所以我建议楼下可以先起诉楼上停止供水，然后坐下来谈维修费用的分摊。结果，当我听到楼下的官司，我觉得邻居不擅长上法庭，最后我还是自己付钱了。”

在张謇看来，不同需求之间的个体可以通过“积极行动”完全化解矛盾。“我本来可以申请相关部门‘积极介入’，结果楼下‘消极应对’，纵容了楼上，加深了矛盾。”

卢认为，上述困境是由当前房地产开发政策中的“封闭社区”建设理念造成的。“施工是在一个圈子里进行的，水不会溅到外面，内部各方的矛盾也无法协调。这是一种‘城市病’。”

《经济导报》记者发现，相关部门已经出台了《济南市业主大会和业主委员会指导规则》，其中明确了社会各方的行为准则。张謇还表示，目前济南部分房地产开发商成立了一个类似“行业委员会联盟”的组织，专门培训社区行业委员会，促进社区各方沟通。

也就是说，在现有条件下，社会各界已经形成了“合力”，积极行动起来，以缓解和治疗这种不相容的“城市病”。

至于今后的发展方向，吕认为，去年国务院发布的《关于进一步加强城市规划建设管理的意见》中提出的“不再建设封闭式住宅小区，逐步开放已建成的住宅小区和单元大院”的思想很有代表性。

“为了协调矛盾，我们必须找到所有各方的最大共同点。由于封闭社会中各方的要求不能达成一致意见，应该从外部提出更多更高层次的要求。”他认为，城市未来的发展方向是“生产和住房一体化”，而不是一个封闭的社区。“一个各方都融合在一起的工业区，协调发展的共同要求可以打破少数群体不相容的要求。”