步步为营孙宏斌：融创土地储备行业前三，改造乐视让新公司赚钱

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[摘要]孙宏斌凭借自己的网红身材，与夏末的贾悦婷、首富王健林有了交集。他赢得了乐视上市资产的话语权，并吃掉了万达438亿元的房地产开发资产。融创的商业帝国正在崛起。

《时代周刊》记者刘娟来自北京

事实上，孙宏斌很少出现在融创中国(01918.hk，以下简称“融创”)位于天津时代奥林匹克城C座7楼的总部办公室。

他在融创的各种项目上花了很多年时间学习，这是他出差期间最大的爱好。在他的公文包里，他通常带着一个大的。如果这本书快写完了，他会再带一本来。

与热衷于说教的王石、冯仑等房地产企业家不同，孙宏斌迄今从未出版过个人自传，只是在2012年中秋节为朋友的旅行故事写了一篇1000字的序言。凭借自己的红网体格，孙宏斌今年夏天与最后一个英雄贾跃亭、首富王健林有了交集——他获得了乐视上市资产的话语权，吃掉了万达438亿元的房地产资产，融创的商业帝国正在崛起。这背后是融创进入1000亿元市值阵营的资本曲线。

“公司最大的风险是，我将‘失业’，暂时不会接管这块土地。”手头2亿平方米的土地储备足够融创一段时间吃饭了。在融创2017年年中的业绩会议上，孙宏斌决定放缓土地收购的步伐。他说，“即使什么都不做，每年5000亿元的销售额也足够维持六年。”

54岁的孙宏斌已经在商业河流和湖泊中生活了30多年。他不缺乏走出深渊的勇气和整合资源的能力。他最重要的品质是他决心杀死并了解知止。

首席征地官暂时“失业”

到今年年底，融创将站在3000亿元的历史销售最高点。

孙宏斌非常肯定，这个目标只会更多，不会更少。今年下半年，融创的可销售价值为3800亿元，这是孙宏斌的强项。从现在开始，他想打开的是第一军团住宅企业的新格局。"很难想象能进入前三名。"。

在房地产领域，融创是一个高速跑步者。在上市后的7年里，融创的营业收入增长了6倍多，合同销售额增长了近25倍。过去五年，融创的销售额从2012年的356亿元飙升至2016年的1553亿元，复合年增长率为51%，在同行中首屈一指。今年前八个月，融创的销售额为1613.5亿元人民币，超过去年，在中国排名第六。

在过去的几年里，孙宏斌的房地产战略集中在一个目标上:以土地为核心，快速做大。自2015年以来，孙宏斌扫除了连败阴霾，将触角伸向成都、济南、Xi、南京、武汉、郑州、合肥等城市。

孙宏斌握着指挥棒，为融创的每一步设定节奏和方向。他喜欢做的事情之一是不时在城市街道上走上两三个小时。哪家餐馆好吃，哪家书店有趣，城市里的医院、银行和其他配套设施，他和当地人一样熟悉。

融创的团队紧随其后。“融创的核心团队，尤其是高级管理层，是最稳定的，已经合作了20多年。”融创中国首席执行官王梦德表示，融创集团考虑的是整体布局，每个区域公司也是一个具有自我成长、自我发展、自我修复和自我调整能力的引擎。

融创有8个区域公司，其中5个是成熟团队，3个是新团队。他们对包括土地收购、产品和利润在内的多项指标拥有独立的决策权，这是融创不同于其他房地产企业的一个方面。这也锻造了融创当地团队思考、判断和执行的能力。

“我们每年都会在每个地区查看数百个项目，并每年进行筛选。”融创中国执行董事兼首席执行官王梦德表示，到目前为止，融创的布局已经从以前的北京、天津、上海、重庆和杭州五大城市，发展到八大区域、62个城市和300多个项目。

截至8月25日，除去万达的13个文化旅游城市项目，融创总土地储备达到1.01亿平方米，其中今年上半年新增2553万平方米。

孙宏斌不忘插一句:“算上13个万达城市和4300万平方米的一、二线联动资源，融创拥有2亿多平方米的土壤储备，在业内排名前三位，”孙宏斌不忘插一句，“它们都很便宜。平均底价仅为5130元/平方米。”

2亿平方米土壤储存的概念是什么？中国最大的“地主”是恒大，拥有2.76亿平方米的土地储备。然而，恒大的市场定位与融创有很大不同，前者主要集中在民生地产，后者主要经营中高档物业。

在融创现有的可销售价值中，一、二线城市和环一线城市占96%以上，目前销售的商品平均价格约为18000元/平方米。考虑到万达城项目地理位置略差，王梦德未来适当降低均价。他估计这些土地的价值超过2.5万亿元。

“公司最大的风险是我不得不丢掉工作，我暂时不会接管这块土地。”手头的土地暂时够吃了。孙宏斌决定放慢征地速度。他说:“即使什么都不做，我们每年也要卖5000亿元。我们也可以卖6年。”

当规模达到行业第一梯队时，融创为利润和债务结构设定了新的目标。

两天前，王梦德刚刚在一个公共场合发表了题为《整合创新阶段:将战略优势释放到财务绩效中去》的演讲。目前，融创的债务结构和现金流处于稳定状态。数据显示，融创截至6月底的现金余额为926亿元，比上年末的698亿元大幅增加；在计息负债中，短期债务所占比例很小，2017年下半年到期的只有7%，2018年到期的有24%，其余的在2019年以后到期。

接下来，融创的净负债比率在2018年降至不到90%，在2019年降至70%。公司有超过2000亿元的未偿还资金，这将在未来两年带来大量的利润，从而增加股东权益。在未来，保证25%的毛利和10%的净利润是绝对没有问题的。

“与法老合作至少20个项目”

1985年，清华大学研究生孙宏斌以97元的月薪毕业。在海南出差的时候，他想起要花70元去蓝天宾馆住一晚，心想:“太贵了，肯定要关门的。”。

30多年过去了，蓝天酒店仍然每天都以笑脸迎接客人。在三亚，春节期间，一个晚上10，000元不能订房间。

孙宏斌讲的这个故事证明了我们不能从旧的角度看未来，中国人的消费力发展速度是惊人的。他需要提前5-10年规划融创的发展道路。“未来，房地产行业只能是一些企业的DIA时代。我的投资不是心血来潮。我得考虑十年甚至更久。我对中国和中国的大消费区非常乐观。

今年7月初，王健林首先向孙宏斌扔了一个“绣球花”。孙宏斌没有犹豫很久。看了万达的账簿三天后，他决定吃掉632亿元的账单。

万达13个城市的大量优质土壤水库将成为孙宏斌团队未来战斗的弹药。这13个万达城市均在广州、重庆、成都、青岛、无锡等一、二线省会城市和重点城市之列，总建筑面积约为5897万平方米，其中自持面积约为924万平方米，实用面积约为4973万平方米，占实用面积的84%，每平方米建筑价格不到融创公开市场土地收购价格的1/3。

孙宏斌做生意喜欢“算大账”。最早，他要求万达酒店的资产与万达城捆绑在一起。孙宏斌站在机会区，踩在了风险点上。他低估了融创的外债担忧。

好久没发微博的孙宏斌，再次通过这个平台大喊。不要太担心融创。“首先，因为现金流失败了，我知道现金流的重要性，把公司安全放在第一位；第二是知道如何前进和后退。没有人比融创更坚决地放弃；第三，有一个更容易实施的战略。我和我的队伍一直在前线，我们可以听到枪声，敢于用刺刀战斗。”。

孙宏斌还是做了很多动作，和王健林见过很多次面。双方决定重设632亿元人民币的原始框架协议，并引入第三方合作伙伴。直到那时，R&F才有机会进入公司。R&F以199.06亿元的折扣价收购了77家万达酒店，融创以438亿元的价格收购了13个万达城市。

“还有五个万达城市没有移交给我们，我们下一步会把最后一批144亿元人民币交给万达。”孙宏斌和王健林的合作不止于此。“接下来，我们将与万达合作一个大型健康项目。老王(王健林)刚刚去了兰州，我们会配合这个项目。”

万达市目前有50或60家酒店，融创将拥有一些酒店、购物中心和公园，这些都是与万达合作的副产品。孙宏斌表示，他们和万达将合作至少20个项目，成为中国文化旅游业最大的地产持有者。

"新音乐将被改变，球棒将被抢走."

2017年夏天，万达的王健林和乐视的贾悦婷都难逃厄运。

平地惊雷开始后，王健林实现了数百亿资产的巨大飞跃，万达的形势越来越明朗。作为一个渡劫本地人，乐视危机已经好几个月没有出现了，贾月婷也没有从海外回来。

有趣的是，万达和乐视都在寻找孙宏斌，这是孙宏斌最大的成功。在这次表演会上，每三个问题中就有两个涉及乐视。孙宏斌引用了，但没有发，最后还是在表演会结束后谈到了乐视。

“老贾(贾月亭饰)是一位不可多得的企业家，他拥有极具前瞻性的视频网站、大屏幕电视和乐视汽车布局。”孙宏斌仍然愿意为贾悦婷辩护，外界对贾悦婷的诋毁也太多了。他非常轻蔑，愤怒地责骂。“老贾确实失败了，但他不可能是一个输掉比赛的英雄。幸灾乐祸的专家连老贾的手指都比不上。”

“什么是企业家精神？机会和风险是平等的，失败是正常的。”孙宏斌仍然觉得老贾是个好人。"我们应该鼓励创新，容忍失败，善待他人，让乐视成为一家好公司. "

孙宏斌为贾悦婷感到难过。“一张好牌被他砸了。他从来没有遭受过损失，当他下定决心的时候，他就没有决心。”他没有回避贾跃亭的两个错误。首先是过度烧钱。最后要烧掉的是供应商的钱；第二，他不知道如何通过折断手臂来生存。“不要破釜沉舟，他不会放弃一根羽毛的。”。

孙宏斌取笑贾悦婷不如隔壁的王健林果断。今年1月以来，孙宏斌给贾悦婷的建议是:“乐视的非上市系统部分，销售和合作。如果你想活下去，你必须折断你的手臂才能生存。”贾悦婷没听进去。在今年5月的乐视(300104)媒体见面会上，贾还强调“乐视有七个子生态，缺一不可。”

乐视的大望旗今年7月改变了路线。曾直言“不参与管理”的孙宏斌正式站出来。孙宏斌从一个门外汉到在乐视接替贾悦婷只用了八个多月的时间。

到目前为止，孙宏斌仍然坚信投资乐视的逻辑路线是正确的——瞄准国内消费升级的洪流。未来，孙宏斌将首先完成乐视新旧的切割，然后专注于电影、电视和视频业务，开启新的乐视时代。

“未来新乐视的商业模式将完全不同。我们将后退一步，不与竞争产品竞争，而是与竞争产品竞争内容。当内容足够好时，就不需要平台了。”孙宏斌专注于新乐视的内容制作和网络电视业务。这两项业务也是英美烟草的希望。

新乐视制作的电视剧《猎场》已经开始了这方面的尝试。根据最初的计划，这一投资高达2.6亿元的大规模制作是乐视的独家电影来源，这意味着它至少需要2.6亿元的广告费才能实现收支平衡。

但是现在，《猎场》通过内容发布获得了3亿元的授权收入。“我们仍将把它挂在乐视视频上，观众不会在意它是否是独家来源。今后，每一笔广告费都将是纯利润。”孙宏斌说道。