融信中国大变局：调整内部架构 加码都市圈

本篇文章2547字，读完约6分钟

【摘要】荣鑫的扩张在布局上是直接体现。截至目前，荣鑫主要房地产业务的土地储备价值已达1300万平方米，价值超过3000亿元。"它可以支持未来1-2年的发展."张文龙说。

《时代周刊》记者杨静

站在福建省厦门岛的西海岸，俯瞰对面的海沧区，一座海鸥形的建筑矗立在海沧大桥附近。这是当地新地标荣鑫华谊酒店的所在地，也是洲际集团的超五星级豪华品牌在厦门的首个登陆点。

全玻璃幕墙，古典中式室内装饰，历时两年，由迪拜帆船酒店设计公司阿特金斯建筑设计事务所设计的该酒店于11月28日正式进入试运营。

对于酒店的业主——荣鑫中国(以下简称“荣鑫”)来说，厦门也是公司第一营业部将要建设的区域，意义重大。

外界不太了解的是，从2017年年中开始，荣信内部在管理结构、城市布局、产品战略和人事机制方面都发生了变化。这家一年前仅在海峡西岸和长江三角洲发展的公司，现在已经将业务范围扩展到中国的七个核心城市圈。

目前，荣鑫集团提前实现了500亿元的年销售目标。

内部结构调整

荣鑫的重心正在从关注核心一线和二线城市向关注核心城市及其需求溢出城市扩展。长江三角洲城市群、海峡西岸城市群、珠江三角洲城市群、京津冀城市群、西北城市群、中部城市群和成渝城市群是新划定的发展区域。

"这是基于中国房地产发展模式的变化."荣鑫中国品牌营销中心总经理张文龙向《时代周刊》记者解释说，企业本身也应该进行相应的升级。

他所指的是金融信托部制度的建立。这是参照荣鑫的实际情况建立的管理机制。2016年，荣信的三个区域公司，即华东区域公司、福建区域公司和闽南区域公司，被拆分为四个事业部和一个合作公司(与梁海合作)。每个部门负责不同的城市公司。

具体来说，福建、广东和海南属于第一事业部；上海、江苏和山东是第二大事业部；第三个业务单元包括浙江、江西和湖南；第四事业部包括河南、山西、天津、河北和湖北。

这意味着原来的“集团、地区、项目”两级控制调整为“集团、事业部、城市公司、项目”三级控制。总的来说，这也是一个1000亿元住房企业的共同管理和控制模式。

业务部门的分散化是一个重要方面。从土地收购到销售，主要业务部门有更多的自由。目前，他们专注于相应的领域，摩拳擦掌，拓展地盘。

在管理和控制方面，营销评估的主体已经从项目转移到部门。包括运营部、外部部、财务部等部门，都被纳入营销驱动的评估机制。

后续投资机制的引入被认为是调动每个员工积极性的另一种方式。据张文龙介绍，融资和投资机制的回报率可以在行业的前列。事实上，公司本身年轻的管理层在业内是罕见的。"年轻人精力充沛。"张文龙说，高级管理团队的组成包括三名80后和两名90后成员。

荣鑫在地图上的扩张已经直接反映出来。截至目前，荣鑫主要房地产业务的土地储备价值已达1300万平方米，价值超过3000亿元。"它可以支持未来1-2年的发展."张文龙说。德意志银行的报告更为乐观:“这些土地储备预计将足以满足该公司未来两三年的发展。”据报道。

据嘉里不完全统计，荣鑫今年前十个月共收购土地902万平方米(包括梁海的收购项目)，同比大幅增长83%，超过2016年新增土地储备。与2016年的9191元/平方米相比，征地均价下降了43%，至3985元/平方米。

坚守房地产行业

目前，荣鑫仍专注于中高档住宅和商业地产的开发。然而，该公司一直在通过探索新业务来寻找更多的利润增长点。

据《泰晤士报》记者了解，一个购物中心、两个小镇项目、三家五星级酒店、10多个自供公寓和写字楼项目已经落地，共有100多亿元资产已经到位。

不难发现，这些新业务都是围绕房地产本身展开的，这表明荣鑫对房地产本身的坚持。

融信实行区域深度培育，赢得了市场地位。

杭州的布局加分是最好的注解之一。在过去的四年里，荣鑫已经在杭州规划了20多个项目。

与梁海的合作也为荣鑫打开了市场。在此次近29亿元的收购背后，荣鑫在17个城市赢得了35个项目，这些城市分别位于合肥、郑州、Xi和其他省会城市以及周边城市，而荣鑫的四个业务部门从未进驻过这些城市。

梁海的这些项目也有完全的自主权。据张文龙介绍，荣鑫作为合作伙伴，充分尊重梁海团队的稳定性。

另一方面，荣鑫也在升级产品线。"在你自己的产品线上创造你自己的知识产权."张文龙告诉时代周刊记者。

在居住区，除了强调文化传承的居住区外，现代产品“世纪部”也于近日发布。2018年，上海的新江湾、杭州的萧山、南京的仙林湖、厦门的东海、广州的增城都将成为世纪部的项目。

在业务方面，我们还确定了两条主要产品线，即荣信中心部和城市窗口部。前者侧重于甲级写字楼集群，而后者则是单户型写字楼和商务公寓。它曾出现在上海虹桥、南京九龙湖和郑州市中心。

灵活的战斗

现在的荣欣不同了。

最直接的表现就是四个事业部的销售全面开花，都有自己的明星项目。如福州双行程、厦门博悦湾是第一营业部的明星项目，销售收入近25亿元；第二事业部的绿地国际和虹桥世界中心项目贡献了超过70亿的销售额，预计到年底将达到100亿；同样，第三事业部在浙江也取得了巨大的胜利。

有必要调整具体的实施水平。张文龙将其总结为“沙盘演绎”。这意味着营销、设计、财务、外联、物业等七个部门应充分参与地块的研究和产品定位，揭露矛盾，在利润最大化、风险最小化的原则下，在各部门之间达成解决方案，从而实现项目开发全过程的推演。

在贸易层面，荣鑫也变得更加灵活。

对于有严格限制的一线和二线城市，荣鑫的重心已经从住宅转向商业，张文龙称之为“一种新方式”。结果是直接的。荣鑫绿地国际和虹桥世界中心预计到今年年底将售出近100亿元人民币。

另一个叫做“天上飞仙”。以各大品牌开发商云集的杭州青龙板块为例，荣鑫没有选择制作全石立面和法国景观，而是创新性地制作了类似扎哈风格的产品，融入了游艇和帆船元素，使其独具特色。

荣欣追求规模，但它不是绝对的。事实上，从内部评估来看，利润是放在首位的。在董事会对管理层的评估中，利润高于规模。做好现金流和利润工作，扩大规模，是荣鑫力争1000亿元的想法。

“荣鑫重视短期内的规模突破，但不会以牺牲利润为代价。”张文龙强调，到目前为止，融信主营业务净利润保持在15%左右，处于房地产企业前30名的领先水平。