租金涨幅远低于房价 下半年北京房租或持续降价

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在大学生毕业季节，北京的房租每年上涨一次，因为市场充斥着明显的新需求。然而，根据机构数据，今年上半年北京房租增速放缓。在过去的五年里，北京二手房的年平均价格上涨了14.3%，租金涨幅比价格涨幅低了8.3个百分点。自2017年以来，租金在房价上涨之前已经下降。目前，房价涨幅比租金高出36个百分点。然而，由于市场降温，租金涨幅将在今年下半年继续下降甚至下降。

北京的房租上涨比房价低得多

一家研究机构的统计数据显示，近五年来，北京二手房平均价格每年上涨14.3%，租金涨幅比价格涨幅低8.3个百分点。从时间上看，租金的变化比房价的变化更稳定。2013年和2015-2016年买卖市场活跃时，房价涨幅远高于租金涨幅。2014年下半年，在市场低迷时期，房价下跌幅度大于租金。2016年5月以后，房价和租金涨幅出现偏离，房价和租金涨幅差距明显拉大。2017年，租金导致了房价的上涨和下跌。目前，房价涨幅比租金高出36个百分点。

根据交易数据，在过去的五年里，北京租赁市场的租金水平总体上呈上升趋势，年均增长6%。2016年，北京的月平均交易租金水平达到69.2元/平方米，比2015年增长15.8%，比2012年增长26.6%。

从月度来看，从2013年到2015年，北京租金涨幅总体呈下降趋势，2015年月度同比涨幅甚至略有下降。自2016年以来，租金涨幅迅速扩大，年底达到24%。这是因为2016年整个房地产市场正处于明显的上升期。自2017年以来，租金涨幅迅速下降，6月份上涨了10%。

两居室的租金大幅下降

据了解，出租板块下有一些房子有降价的迹象。其中，降价房约占上市房总数的30%，大部分是4000-7000元的中低价房。尤其是两居室的出租屋，租金明显降低。

根据数据显示，在北京5月份的房屋租赁交易中，两居室仍是绝对主力，占52.7%，一居室和三居室及以上的比例分别为32.5%和14.7%。值得注意的是，每套公寓的租赁价格表现正好相反。数据显示，5月份一居室租金为4507元/套，比4月份上涨12.3%；三居室及以上单元的租金为6394元/套，比4月份上涨4.2%；占交易比例最高的两居室公寓的租金明显降低。交易的月总租金为4256元/套，比4月份下降了5.5%。

正因为如此，许多房主觉得租金价格已经降低，但他们在整体租金统计中的表现并不明显。据统计，自今年1月以来，北京的月平均租金已经连续6个月保持在4500元左右。

与此同时，根据“麦田地产”的统计数据分析，2017年北京租赁市场中，集中在22-27岁年龄段的“职场新人”所占比例为21.1%，约79%有租赁需求，44.7%表示不会分享，28.8%选择独居。选择分担租金的“职场新人”中，30.4%的人说他们会和同学、朋友和其他熟人住在一起。

业主转售的租赁来源增加

除了租金变化之外，租赁市场的另一个主要特征是越来越多的转售租金现象。“如果你卖不出去，就把它租出去，用租金来偿还抵押贷款。”李女士的想法也是许多二手房业主的想法。经过调控后，二手房的交易价格开始松动，不愿低价出售的业主纷纷将房屋投入租赁市场。

“孩子9月份上了小学，受托人进入了西城区一所著名的学校。我计划出租闲置的房子。每月6000元的房租用来补贴孩子们的课外班的学费。”方女士原本计划出售一套闲置的两居室公寓，但调控后二手房价格的松动使得方女士此时不愿出售，所以她暂时搁置了出售计划，将闲置的房子租了出去。

转售租金的增加在一定程度上增加了可出租房屋的数量，稳定了租金上涨的驱动力，也增加了租金周转率。据统计，2017年5月，通过中介达成的房屋租赁交易量比4月份增加了27.05%，注册租赁客户数比4月份增加了11.1%，市场呈现出明显的上升趋势。6月份，该机构的注册租赁客户数量较5月份再次增长5.7%。

分析人士表示，目前，住房市场上的转租销售趋势明显增加，房屋数量也在增加。即使是房地产投资者，也有很多人选择租房来“租房并筹集贷款”。因此，受去年高基数和市场降温的影响，今年下半年租金涨幅进一步下降甚至下降。