住建部专家：2016年房价涨得如此之快和这个原因有关

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本文是住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌7月17日在中国新闻社主办的论坛上的讲话

分析房地产市场不同于其他行业，它是一个区域性市场，所以我们不仅要看全国房地产的整体情况，还要看不同地区之间的差异，比如中西部地区和大中城市，这样我们分析后就可以看得清楚。总的来说，房地产市场在2016年全国销售达到历史峰值的基础上，今年继续增长，去年投资价值开始回升，这是一个很好的市场反映，因为销售是最前卫的数据。

去年年底，一线城市增长迅速，今年年初，热门二线城市增长迅速。近几个月来，房价处于稳定状态，增速正在放缓。我们可以将销售量与销售面积进行比较。例如，2016年，销售面积增长率为22.5%，销售额增长34.8%，差距为12个百分点。今年1-6月，我们销售的面积是16.1%，销量是21.5%，相差5个百分点。因此，可以说房价总体上趋于稳定。

现在，中国的房地产库存正在减少。去年年末存货为7亿平方米，今年至今存货约为6.45亿平方米，中间减少了5000万平方米，主要是由于住宅存货减少，而商业地产存货保持持平。

这一轮房地产市场调控总体上是为了稳定，但有些部分需要控制房价。控制房价不能去库存，但控制房价应该找到增加库存和相应增加供应的方法。然而，目前的情况是，一方面，我们必须去库存，另一方面，我们必须控制房价，所以人们看不清楚住房市场出了什么问题。甚至一些城市发布的文件也有问题，比如控制房价和存量房，而地方政府自己最终也不确定。

从当前国民经济形势来看，上半年房地产发展势头仍然很好，整体形势处于平稳增长状态。或者可以说，房价正在回归理性，增长率也在回归理性，去库存化取得了良好的效果。从全国范围来看，我们可以大致分为三个方面，一个是控制房价，另一个是调控房价，另一个是调控房价。既没有过高的房价，也没有过多的库存，所以有几个方面。鉴于这种情况，我认为这是密切相关的这一轮房地产调控政策，为什么今年的房地产市场将实现这样一个回归理性，相对稳定，没有起伏。

可以说，这一轮我国房地产调控政策的最大亮点是差别调控，这是基于城市的政策。过去，监管是中央政府发布的政策，但现在不同地区发布不同的政策。这项规定主要是为了落实对地方当局的责任。中央政府也颁布了一项政策。3月17日以后，北京从原来的两个限制改为五个限制，并有许多行政措施。在发布最严格的政策后，土地和住房及城乡发展部于4月初发布了一项土地供应政策，该政策指出，应根据存量大小供应土地。

房地产的一个比喻是，东方日出时，西方下雨。土地供应不足导致天气太热，土地供应过多导致西部下雨，这是土地供应不匹配。土地资源错配是房地产市场严重失衡的主要原因。因此，在中央政府提出供给侧改革后，房地产市场发生了巨大的变化。事实上，供给侧改革仍然存在许多制度和制度问题。

这一轮监管不仅针对需求方，因为过去的监管主要针对需求方。目前，仍有许多地方政府补贴购房。另一方面，在供给方面，政府也调节了供给，这有利于未来的发展。目前，我们的规定越来越精确，政府也越来越明智。然而，这并不是说房地产市场不再是一个问题。一些地方过度的行政措施可能会造成市场扭曲，一旦房价反弹，就会变得非常严重。因此，如何解决这些地方的矛盾是一个需要认真思考的问题。

原本我们预计2016年是房地产销售的高峰期，但现在看来，今年上半年的销售额比去年同期增长了16.1%，销售额增长了21%。因此，今年的销售量有可能超过去年。我认为这可能与房地产的高潮有关，而房地产市场取决于周期性。我们预计房地产市场在2016年达到高潮，但我们没有想到房价会上涨这么快，因为这与土地错配有关。

热点城市和一二线城市的房地产繁荣应该已经过去了。现在，北京的销售量明显下降，六个月内房价肯定会有变化，不是涨就是跌。未来，个别地区或城市的房价将会下降，这是不可避免的。二线城市和三、四线城市也会有波动。

我们可以清楚地看到，东部地区的投资增长比中部地区慢，中部地区的投资增长也比去年有所增加。这边走，那边走。当然，这一轮的调控已经看到了这样的情况，我们也看到了个人贷款增长的比例正在逐渐下降，所以适当降低一些高房价地区的杠杆率不会影响房地产市场。然而，一些销售缓慢、库存大的地方担心，房地产的杠杆应该适当增加。这是市场寻找自身平衡的需要，无论是用金融杠杆市场手段来调控市场还是用行政手段来调控市场，都有一个博弈的过程。

我个人希望，在未来，市场手段将比行政手段更多地用于控制。