深圳中小房企被挤上“观众席”

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《经济观察报》记者杨依依，我得走了。公司总是拿不到土地。品牌部每天都参加鸡尾酒会和论坛，梦想生活。当这个项目卖完了，我不得不喝西北风。王官坐在星巴克的椅子上，拿起面前的白开水喝了一口。我不能喝咖啡，喝完之后我也睡不着。我每天都要出去寻找土地。我怎么能吃了就死了呢？

2017年过半，王官终于下定决心离开。

他的前东家是深圳的一家中型房地产企业，该企业以开发顶级豪宅而闻名。在投资部近一年的工作中，王冠曾多次受挫。老板想要深圳的核心区域和大规模的土地，但现实是深圳的土地竞争正在迅速缩小战场，弱小的中小房企已经被挤到了观众当中。

土地市场的观众

在四个一线城市中，深圳可能成为第一个进入证券交易所时代的城市。

截至2017年6月30日，上半年深圳无住宅用地。在过去的几年里，每年至少售出三块住宅用地。

上半年供应的12块商业和服务地块中，深圳湾超级总部基地的5块地块对招标企业的主体资格和土地出让条件要求严格，针对性强，最终全部以底价出售。其余自由竞争的商业服务地块被平安、华侨城等大型房企拿下，所有这些都刷新了周围的底价。

在业内人士看来，竞标、拍卖和绞刑是一种掷钱的游戏。

在过去几年中，中小住房企业可以通过与金融机构合作来解决融资问题。其中，潮汕房地产公司龙光地产、龙光地产在2014年和2015年赢得的白石龙和红山王迪，均与平安信托平安大华基金合作，持有49%的股份。两地王的总价为159.3亿元，而龙光地产2014年的毛利仅为38亿元。

金融机构参与其中似乎更具成本效益。龙光最初是一家相对较小的开发商，它正好符合基金公司的胃口，而且更容易谈判。

王官说，过去几年，这种情况在资本活跃的深圳非常普遍:原来老板只需要从一点钱做起，而其他人则使用银行和信托等资金。例如，我估计这个项目的毛利可以达到30%，我没有钱，所以我需要找一个信托公司来支付，分享我的权益。金融机构也必须找到筹集资金的方法。

自2016年下半年以来，包括证券、银行和信托市场在内的全面监管相继出台，住房企业融资渠道全面收紧。同时，深圳土地交易中心也逐渐提高了准入门槛。

目前，中小房企很难通过小额资金进行招投标和拍卖。此外，随着近年来进入门槛的提高，深圳的招标拍卖之门几乎对他们关闭。

根据深圳市土地交易中心的最新规定，如果在5个工作日内不能支付土地款，不仅保证金将被没收，而且交易价格的20%将被罚款。

深圳这个地方对招投标、拍卖和挂彩都很严格，拍完照后五个工作日内付款。原来有些企业有过这样的事情，我同意在一年内分期付款。然而，最终没有钱。这种情况很麻烦。该项目面临压力，政府的财政收入和建设任务也面临压力。如果在中间没有做好，它需要重新竞标，拖延政府的时间。为什么会这样？有些开发商根本没有实力，但他们只是想做个地王，把周围的价格提得很高，这样他们自己的项目就可以卖了。王冠说。

日益提高的利润率也成为中小房屋企业参与土地拍卖的一个障碍。

深圳土地拍卖的保证金在近期已经达到了6-9亿元的高水平。上个月，万科在广州拍卖了光国投的资产包，保证金为46亿元。

如果你不确定能赢得这么高的利润，你不仅会失去兴趣，还会损失时间。这段时间你可以在任何地方投资。世界银行产业改革首席顾问董吉(002285)说，所以他们把注意力转向了产业改革。

很难买到市区重建的门票

深圳人口众多，空人口不足，如何在深圳赢得一席之地？城市更新只有一条路，深圳土地供应的主流是城市更新。其中，旧村改造利润最高，吸引力最大；产业转型是指由于门槛低而逐渐成为热点的产业领域的转型。

目前，深圳旧城改造迎来了第三批大鳄。

开发商对深圳旧城改造的争夺可以分为三个阶段。凯撒、星河、洪荣源、京基、卓悦作为首批吃螃蟹的房企，早在十几年前就已经大举进攻城市，圈定了大量优质土地。例如，2002年，洪荣源在宝安区开始征地，之后顺利变更。

第二批的代表人物恒大虽然来得有点晚，但却以其强大的实力疯狂扫荡，在短时间内拿下了30多个老地块。

现在轮到第三批了。龙湖、华夏幸福(600340)、太和、碧桂园等国外大型房地产企业纷纷落户，并成立深圳公司寻找地块。对中小房企来说，切入旧领域为时已晚。王官叹了口气。当我现在在找土地的时候，我经常可以看到碧桂园。一家大公司的投资和发展部门有数百人。我们只有十几个人。它们已经刮了N次了，没有汤了。

据了解，深圳碧桂园公司目前至少有100人的团队在寻找土地，而凯撒深圳公司则实施全面扩张，即动员400多名员工一起寻找土地。

与此同时，一些具有老专业能力和经验的本地房地产企业正在通过寻找黄金所有者和联合开发挤出市场。

华侨城两年前收购了深圳花卉伴侣旧装修项目的子公司恒祥集团。最著名的花卉伴侣是整理土地的能力。华侨城不需要直接进行旧的改造，这相当于从花卉伙伴那里购买土地。华侨城负责开发和销售。

洪荣源负责投资开发的一名员工透露，他们正在讨论与一些有土地资源和地理关系但不擅长房地产开发的小企业合作，并利用他们在合作开发方面的老经验。

未来这样的机会越来越多。洪荣源的员工说。

冲出一条路

据了解，第一批已中标的旧地块改造难度较低。当时，当地村民刚刚接触到旧的改革，沟通没有太多障碍。工业区通常只有一个土地所有者，整体交易价格相对较低。

例如，华润在2005年之前就开始介入的南山大冲村旧房改造，从一开始就没有遇到过其他房地产企业的竞争。当地村民回忆说，他们从村委会收到的第一个通知是华润置地要进行装修。当村民们听说他们可以住在一个全新的商品房时，他们欣然接受了。此外，大冲村近1000名业主中有三分之一已经移民到香港和澳门，所以他们没有时间处理拆迁的细节，整个过程相对顺利。

在困难的旧村还存在一些问题，如容积率高、与村民讨价还价的空房价格小等。旧变逐渐流行后，许多村民建造了自己的建筑，并占领了布吉关的几个村庄。大部分都是从三楼到五楼到十几层。这位官员做出反应并强行灭火为时已晚。

在王官看来，即使他们抢了老土地，中小房企也未必能把它啃倒。旧地价虽然比招标、拍卖、挂牌地价便宜，但它短则35年，长则90年，考验着一个企业的财务实力和专业能力。

也有中小型住房企业在重建旧村的竞争中开辟了一条血路。来自江苏省的中南地产已经开始介入罗湖曹浦村的旧房改造。

据村民们说，一些大型房企以前也谈过这个问题，但大部分都被高容积率吓跑了。虽然最终确定的1:1拆迁比例低于全市平均水平，但大多数村民都乐于接受。毕竟，许多村民已经成功地计算出了被预制房屋覆盖的楼层的拆除面积。

容积率越高，毛利越低。这种项目是前王室所有人绝对不能接受的。在房地产开发中，项目的毛利一般为50%-60%，许多项目可以达到80%-100%，而豪宅则更高，超过300%是正常的。我的老板从卖豪宅开始，但他不能接受低利润的项目。他宁愿赌一个利用高利贷者的小老板。

据他说，六个月前，他的前任老板与福田一栋办公楼的业主达成协议，公司投资5亿元。业主负责在一年内与周围的四栋办公楼进行沟通，五栋楼一起拆除重建。如果一年后不能开工，业主将返还5亿元现金并支付25%的违约金。这个项目，就像每个知道怎么做的人一样，没有机会。另外四栋建筑中的一栋是银行的数据中心，24小时都不能被破坏。如果你想拆除它，你必须在其他地方找到一块地，并整体移动它。中间不能有错误。人们怎么能让你拆除它呢？王冠说。后来，我发现屋主在从事私人借贷，他一口气就拿到了5亿现金。他把它拿去放高利贷，并保守地加倍了利息。一年后，他损失了25%的违约赔偿金，但仍赚了75%。我们老板当然知道这一点，但是平均投资回报率高达25%的地方在哪里？5亿元还不足以支付土地拍卖的保证金，所以他将被视为一项普通的投资，也许他会走运并成功。

从工作转向工作的乐土不再是

与如今困难重重的旧村旧商业区改造相比，工业区改造因其价格低廉、政策宽松、土地供应充足等特点，近年来受到了中小住宅企业的青睐，成为中小住宅企业收取土地红利的重要手段，也受到了投资者的追捧。在早期的工业改革中，可以建造阁楼式的工业改革公寓。2014年底，once/きだat宝安区的一套工业改革公寓

但是从今年开始，这个天堂正在消失。据了解，许多大型房地产企业已经开始介入。目前，碧桂园已在深圳赢得约6块工业用地。经过近两年的观察，卓越终于在一段时间前开始了，甚至主要从事非房地产开发的中电也在寻找机会。

工业改革项目的价格正在上涨。在世界银行行长看来，现在再来已经太晚了。根据世界银行的统计，2014年以前，产业改革的成本从1000元/m2到2000元/m2，现在通关成本一般在2万元/m2左右。

如今，许多原主要价很高，当他们把它们挂起来时，狮子会张开嘴。我看过龙华的报告，最高超过3万份。考虑到装修成本，整体价格远远高于招标、拍卖和挂牌价。董吉说，小企业不知道如何赚钱，大企业可能仍然可以打一架。

没有土地就意味着死亡，中小型住宅企业可能有另一种方式，那就是转型为新企业。在过去的一年里，小城镇席卷全国，一些小开发商作出了回应。多年前离开房地产行业，转向电子商务的郭，现在选择了扼杀房地产。她的公司汉莎国际集团(Lufthansa International Group)于5月份正式上市，现在有5个项目，其中一个在深圳。

但是，郭并不认为这是普通中小房企的生存之道。她曾在深圳多家上市房地产企业担任管理职务，拥有上市公司和包括北京娱乐业在内的各种机构的网络资源。没有资源，很难做这些事情。未来公司可以剥离项目前期的产权关系，然后与上市公司合作开发经营。

在王官看来，郭的公司不是严格意义上的开发商:它没有开发和经营的实力，只能经营土地，成为大型房企的渠道公司。

离开公司后，王冠接到了很多猎头的电话。最后，他选择了一家中型住房企业:空房源，可用于中型住房企业是大，和老板的新公司和我有同样的想法，说该项目可以做，无论大小，只要它可以赚钱。去林深区，去粤港澳大湾区，其他三、四线城市也可以这样做，保存实力

(应被告的请求，官方为化名)