巴曙松：大都市圈，部分城市房价上涨压力大的秘密

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资料来源:金融阅读俱乐部；文本/巴曙松

自2017年以来，中国房地产调控力度不断加大，一系列严格调控政策的城市呈现出一系列新特点，其中最明显的是大都市区中心及周边城市压力不断上升。这表明中国的城市化已经进入了一个新的阶段，都市区成为城市化的重要驱动力，这也意味着中国在下一步设计房地产调控的长效机制时应该充分考虑这一新特点。从城市发展的历史来看，在现代交通、通讯和信息技术的条件下，城市的边界是模糊的。在海港运输时代，最大和最早的大型城市商业中心往往建在人口集中的海边；在汽车交通时代，是城市化向郊区扩展的阶段；在航运/运输时代，是都市圈进一步向大规模发展的阶段，是人口和工业在地理上的重新布局/12365；だよ0/进一步扩大。中国这一轮房地产调控最典型的特征在于大都市区。它的发展重点是什么？如何适应这样的趋势？

1.在本轮房地产调控中，哪些城市的房地产调控压力很大？

从本轮房价调控的趋势来看，一线城市圈的影响进一步显现。围绕一些一线城市的许多中小城市，在之前的房地产调控中可能还不为人知，已经开始进入调控压力大的城市行列，这也表明中国的城市化已经进入了以城市群为载体的新阶段。

自2017年以来，特大城市的产业和人口已经迁出，随之而来的住房需求已经溢出，这使得大都市区效应进入了一个新阶段。下一步房地产政策的重点应顺应这一市场趋势，打破行政区划的限制，完善以一线大都市区为代表的城市群基础设施，合理定位其功能。

7月份，在房地产调控政策的影响下，15个一线和热点二线城市的房地产市场继续保持稳定态势。在供应方面，北京和深圳的限价政策明确规定备案价格不得高于周边地区同类型住房的价格，且在备案后一定时间内不得提高房价。违者将暂停预售许可证的发放，也不会申请网上签约；在需求方面，限购、限贷、限售政策强调的是留而不是炒，这有效地降低了市场的投资属性。在供需双控的高压政策下，新房的供需热情有所缓解，导致交易量稳定，而三、四线城市得益于去库存政策的推动，保持了成交量和价格的上涨。

需求与资本的联动带动了城市群房价的联动，揭示了城市群的发展是下一阶段城市化的客观要求。主要表现在两个方面:一是同一城市圈房价的涨跌趋势。2017年7月，上海新房均价同比上涨22.7%，带动苏州房价上涨22.9%。第二，城市圈的房价呈现出明显的梯度递减分布，这表明了不同城市在整个城市圈的功能定位不同。在北京周边的城市圈，天津的价格水平在北京约为40%，在廊坊整体约为30%，在保定、承德和唐山不到20%。在上海周边的城市圈，苏州的房价是上海的65%，无锡和南通约为30%，常州、湖州和嘉兴为20%。在深圳城市圈，东莞和广州的房价是深圳的30%。第三，自房地产调控政策实施以来，同一城市群内不同城市的房地产市场趋势也呈现出分化趋势，这表明同一城市圈内不同外围城市与中心城市之间的紧密联系存在明显差异。

第二，我们能从发达经济体的城市群形成中吸取什么教训？

从探讨城市产业布局、工业化和城市化发展规律的角度来看，美国的历史进程有其借鉴价值。美国不同城市或城市群不同产业动态重构的历史进程在很大程度上是由市场自发力量驱动的。因此，发展脉络清晰，具有一定的原生态特征，从而可以更准确地理解工业化和城市化的一般规律。

如果我们简单地总结一下这个历史规律，我们可以总结如下:

首先，就驱动力而言，大型机械工业在19世纪中期启动了美国城市化的引擎。城市是工业存在和发展的必然载体，为工业发展提供了地理、劳动力、资本、技术和自然资源的集聚。但是工业化的完成并不意味着城市化的完成。伴随工业化发展的是生产性服务业的迅速扩张。这些产业的扩张导致更多的人力资源从第一产业和第二产业的生产部门直接转移到第三产业，这导致城镇化率比工业化率增长得更快、更持久。

第二，从人口和产业的区域布局结构来看，美国城市的发展具有明显的三阶段梯度发展特征，从东北部的新英格兰和大西洋中部(600558)，到中西部的五大湖，再到西海岸。每一个发展阶段都是一个特定区域内的人和产业的宏伟聚集，并依托当地自然资源的禀赋优势，培育出全国范围内专业化分工程度高的区域经济增长极。

第三，从城市空空间的构成来看，在区域增长极中，人与产业集聚的最终形式是大都市区，它被视为辐射中心，不断地融合和扩张，最终与区域内相邻的大都市区形成都市群或都市带。例如，19世纪上半叶，纽约率先繁荣起来，从北部的波士顿、费城和华盛顿特区辐射到南部的里士满，横跨大西洋沿岸的10个州。芝加哥在19世纪下半叶脱颖而出，从东部的匹兹堡、布法罗、克利夫兰和底特律辐射到西部的圣路易斯，中部的密尔沃基和哥伦布以及南部的五大湖。第二次世界大战后，洛杉矶迅速崛起，从北部的西雅图、波特兰、旧金山辐射到南部的圣地亚哥和凤凰城，贯穿整个西海岸。

从国际经验来看，大都市地区或大城市群是典型的城市地理形式。经过100多年的自发演变，美国人已经从农村发展到城市，从城市发展到郊区，从郊区发展到小都市，从小都市发展到大都市。未来，城市群也将成为中国的leading/きだよ 0号航母。

在中国，过去人们经常争论中国城市的发展主要是大城市还是中小城市或城镇。在当前新的交通和地理条件下，特别是在新一轮房地产市场调控过程中出现的房价波动趋势下，市场对此争议给出了明确的结论，即都市区。

第三，展望城市群的发展

因此，无论是讨论未来房地产市场调控的长期机制还是城市化的趋势，都有必要在城市群的平台上讨论问题。所谓的城市群作为空的载体可以从这些角度来理解:

(1)在最普遍的意义上，城市群的概念高于都市圈的概念，后者是空最大城市的概念，其中包括:至少一个中心城市(例如，上海是长江三角洲城市群中唯一的中心城市；香港、深圳和广州是珠江三角洲城市群的三个中心城市，也是几个次中心城市、中小城市、城镇和郊区。

(2)从决策者的角度来看，城市群之所以被称为载体，是因为它可以在一个更加多元化、开放和丰富的地理空:实现三重目标

一是实现大中小城市和小城镇的协调发展，实现城乡一体化，实现城市经济与农业现代化的互动；

其次，大中心城市的人口和工业被分流，以解决城市的综合承载力问题。从国际经验来看，分散化和郊区化也符合市场规律；

第三，也许是最重要的目标，它可以在中西部地区形成一个新的增长极，不仅可以平衡区域发展不协调的矛盾，还可以成为未来经济增长的新动力。中国不同的城市群处于不同的发展阶段，这也将提供不同的房地产需求结构。