“高评”渐退场 民间贷款公司“接棒”首付贷

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随着热点城市房贷政策的收紧，房地产投机模式也在发生变化。记者了解到，用“高评价”来增加按揭金额、减轻首付压力甚至实现“零首付”越来越困难。目前，空的“高估价”大大减少，大多数房屋的估价值只能等于交易价格，而少数“网关”中介机构可以实现交易价格增加1-20%。

在这种情况下，越来越明显的是，私人贷款公司“接管”首付。一些中介机构告诉记者，由于“高评价”越来越难以弥补首付的资金缺口，更多的买家选择向贷款公司借款，目前每日借款利率可达万分之五。

“高等级”空之间的压缩

记者走访深圳时发现，包括中国银行、中国建设银行、中国农业银行和招商银行在内的多家银行已将首套住房抵押贷款利率上调10%。贷款人普遍报告说，目前的抵押贷款额度很紧，贷款周期很难确定。

随着抵押贷款的收紧，传统的房地产投机模式变得困难。一位房地产专业人士告诉记者，抵押贷款中介过去常常抬高房屋估价价格，这增加了贷款额，填补了首付资金的缺口，甚至实现了“零首付”。“例如，原评估价格为300万元，首付90万元，贷款210万元。现在评估价是350万，可以贷款245万，贷款35万可以作为首付款。”

业内人士表示，这种“高评价”越来越难，他们不敢像以前那样提高房屋评估价格。“首先，审计变得更加严格。随着银行按揭业务的减少，个别项目被选中检查的概率越来越高；其次，许多银行不再看好房地产市场，过高的估价会增加支付风险。此外，经过高估值后，首付资金大多来自银行。现在贷款时间一再延长，一些急于用钱的业主不愿与买方合作。”深圳一家中介机构告诉记者。

深圳一位房地产经纪人告诉记者，一套房子用“零首付”是可以实现的，而且住房供应非常紧张。“大部分的评估价格都会与地段挂钩，或者住宅区比较好。该房屋因属性差而成交价格低，或业主急于出手降价，导致实际成交价格远低于评估价格，但这两类房屋很难找到。”

贷款公司“接管”首付贷款

“高评价”逐渐消退，私人贷款公司“接管”提供首付贷款的迹象日益明显。

“从我们这里买房不仅可以帮你找到一个关系，做出一个很高的估价，还可以从外部贷款公司提供首付贷款。只要信用信息和银行流量符合要求，更不用说首付30%的一套房，首付第二套房也可以贷款。”记者就"首付不足以买房"咨询了一家中介机构，中介机构的工作人员作出了回应。

深圳的一位房地产顾问向记者证实，如果买家无法补足首付款，许多中介机构将提供“高评价”和外部贷款服务。“‘高评价'空时代’已经到来，一些投机买家的首付缺口无法填补，这将在更大程度上刺激外部贷款需求。交易完成后，您还可以通过抵押贷款偿还部分借款。”

上述房地产经纪人告诉记者，最近完成的大部分项目都是通过中介机构向外部机构借钱。“一部分是因为首付不够而选择借款，另一部分是因为银行贷款时间越来越长，需要3到4个月才能还清，业主迫不及待地想先借钱。”

上述房地产专业人士告诉记者，被房地产中介扣的贷款公司越来越专业，过程越来越银行化。有必要检查信用信息，查看薪资流程，并提供大额资产证明。“利率肯定比银行的利率高得多。在操作中，通常先支付利息。交易完成后，首先支付利息，然后在1到24个月内还清本金。”“如果是一个月的还本付息。短期周转，利率很高，每日借款利率可达万分之五。”

严厉打击非法贷款

易居研究院智库中心研究主任严跃进指出，收紧房贷政策将加大投机买家的首付缺口，一些小额贷款公司正瞄准这种市场机会，积极为这些买家融资放贷。这种融资方式违反了购房的基本政策，是高杠杆模式的体现，类似的资金补充方式应该停止。

严跃进指出，一些非法贷款主要分为两种类型。首先是一些小额贷款公司提供的服务，它们的利率更高。第二是开发商的预付款，这实际上是一种促销贷款，这是完全非法的。

“小额贷款公司的资金来源主要是私人资金。许多互联网金融平台提供高回报收入，以吸引散户投资者进行额外投资，然后将资金借给买家。这种做法需要加以规范。”严跃进说。

“一些进入房地产市场的私人资金也来自传统的实体经济运营商。在经济转型升级的过程中，相当一部分传统产业面临转型阵痛，原有的实体经济无法继续发展，缺乏对高科技产业的干预能力。在这种情况下，这些传统的实体运营商更愿意将资金投资于房地产市场。”暨南大学管理学院的胡刚教授指出。

胡刚指出，通过外部贷款机构借入首付资金的购房者主要是房地产投机者，预计未来房价将继续上涨。因此，国家禁止通过首付贷款购买投资性住房。