英国房地产业依然看不到好前景

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最近，在英国退出欧盟谈判和大选后被停职的政府不断影响商业地产的投资和决策。原本具有弹性的商业地产动力不足，住宅地产市场的疲劳持续加剧。英国房地产市场的整体前景不容乐观。

作为多年来英国经济的重要支柱，房地产业在英国退出欧盟谈判环境中的表现成为各方关注的焦点。近期多项市场调查显示，原本具有弹性的商业地产动力不足，住宅地产市场的疲态持续加剧，房地产市场整体前景不容乐观。

皇家特许测量师学会在商业地产调查中发现，市场情绪普遍较为谨慎。第二季度，英国商业地产需求降至2012年以来的最低水平。尽管对工厂的需求持续增长，但对办公室和零售店的租赁需求却明显下降。由于不同部门的供应和库存不同，预计短期内写字楼和零售店的租金将继续下降，但工业厂房的租金价格将保持小幅上升。

值得注意的是，作为英国传统商业中心的英格兰东部和东南部地区，自2012年以来首次出现商业地产租金下降。市场对未来12个月租金增长的前景也持悲观态度。

在商业地产投资方面，虽然投资者的询价保持正增长，但主要集中在投资和收购工业厂房领域，办公室和零售商店的地产询价数量大幅下降。作为一季度支持商业地产投资的关键，二季度海外投资者的投资咨询活动也明显减少。

这一系列降温背后是投资者对商业地产周期认知的变化。据调查，认为当前商业地产处于上升周期的受访者比例最高，占29%。然而，认为商业地产正处于下跌周期的投资者比例从第一季度的13%上升至27%。其中，伦敦市中心是英国商业地产的核心，该地区65%的受访者认为商业地产正处于下降周期，高于第一季度的52%。

投资者上述认知变化的原因是政治不确定性。调查显示，投资者一致认为，最近的英国退出欧盟谈判和大选后政府的暂停对商业地产投资和决策产生了持续影响。

商业地产的韧性消失的同时，住宅地产的疲劳更加明显。皇家特许测量师学会(Royal Institute of Chartered Surveyors)最近在7月份进行了一项全国住宅房地产市场调查，结果显示，住宅房地产价格增长缓慢，全国范围内的住房交易活动有所下降。

数据显示，6月份，英国住宅和公寓楼的要价自2009年以来首次下降。7月份，房屋要价仅微涨0.1%。尽管北爱尔兰、西米德兰兹和中国西南部的住宅价格保持稳定，但核心地区伦敦的房价在6月份下跌了2.4%，英格兰东南部也经历了自2011年以来的首次价格下跌。这导致了英国住宅的低价。

根据调查，市场预计价格下跌在未来三个月内不会有显著变化。认为未来12个月房价将上涨的受访者比例也降至去年7月以来的最低水平。其中，住宅房地产机构对未来12个月伦敦市中心的房价更加谨慎。

与此同时，房地产市场的需求和供给开始下降。与6月份相比，7月份购房者的询价活动减少了4%，延续了2016年11月以来住房市场需求不足的趋势。房屋交易数量也连续第五个月下降。

根据分析，最近高通货膨胀对实际可支配收入的影响导致居民在买房时谨慎。同时，实际收入有限的潜在买家对未来抵押贷款利率高度敏感。自第二季度以来，英国央行加息的鹰派声音直接打击了潜在买家的需求。

伦敦作为英国房地产的核心区域，最近开始面临房地产销售低迷的挑战，其销售数据已经低于历史平均水平。数据显示，5月份，伦敦售出了约5500套住宅，但在英国退出欧盟公投之前，伦敦住宅平均月成交量约为1万套。例如，在伦敦北部的伊斯灵顿，今年5月的销量只有87台，而2015年为259台，2016年同期为139台。

受此影响，住宅房地产上市数量也连续第17个月下降。住宅房地产中介机构的房地产库存也开始接近历史低位，这限制了潜在买家的选择范围。接受调查的各方一致认为，英国房地产市场的低迷在短期内不会有太大变化。

与此同时，房屋租赁市场也经历了类似的低迷。尽管最近住房租赁需求持续增长，但增长率接近20年来的最低水平。各方预测未来12个月租金增长率可能低于2%，但热点地区租金中长期保持稳定，年均增长率保持在3%。