任志强又说真话了：中国房地产没有泡沫 拼命去买房吧

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2017年8月23日，北京华远企业、清华大学国家金融学院副院长朱宁先生、光大证券全球首席经济学家彭文生先生(601788)参观中国金融学院博物馆71阅读俱乐部，与中国金融学院博物馆馆长任志强分享“金融与房地产的稳定发展”。

深圳陶方志从读书俱乐部的视频节目中截取了任志强的核心观点，并与大家分享。

中国房地产没有泡沫

日本出现了房地产泡沫，大多数银行倒闭，给国家造成了巨大损失。许多普通人(603883，医生)借不起房子，但他们没有看到许多房地产开发商倒闭。

让我们来看看2008年后美国的金融危机。许多银行倒闭了，许多普通人没有得到贷款。我认为这不会在中国发生。

中国的情况相当特殊，因为美国和日本大多有低首付或零首付，许多人买房是因为他们可以抵消个人所得税。所以他们不会把真正的本金放进房子里。在中国，你们都说房地产泡沫可能会出现。我们假设它可能会出现。会发生什么？

银行会因为个人信贷而倒闭吗？我们的个人住房由住房基金担保，我们会说我们不想要房子吗？

只要有政府信誉作为保证

拼命去买房子

你可以在政府信誉崩溃之前拼命买房子，因为政府的信誉保证了你。

尽管政府的声誉和市场条件之间已经做了一些调整，但共有产权的房屋数量将从今年开始建造。

在如此大比例的现有住房中，需要多少年才能在市场中占据一定的主导地位或垄断地位？我估计5年后会低于2%，10年后会低于5%。如果你不相信，试试看。

谁大胆谁就赚钱

这所房子的财产保持不变

新加坡人已经说得很清楚了，但是他们是用新加坡元计算的，而我们是用人民币计算的。从现在开始，与厦门的房价相比，新加坡的每平方米价格可能比新加坡高，除了一个币值。

新加坡的统一房价可能与厦门相似，但不是说它的商品房价格与厦门相似。

我认为他们已经把金融和房地产问题讲得很清楚了。谁大胆，谁就能赚钱。如果政府不改变信贷和基本条件，金融属性也不会改变。

只用平均值来估计市场

这是完全错误的

你刚才谈到了新加坡的房价，纽约的房价，还有各地的房价。你检查过了吗？他们使用中间价格，但只有中国使用平均价格。

也就是说，他们的政府只处理低于中位数的房子，因为低于中位数的房子与普通人有关，即主要是居住的人，高于中位数的房子与普通人无关，而普通人是富人的奢侈品。

这是一个错误的概念，你不能把它和穷人的住房放在一起，然后公布一个平均值。只要你用平均值作为一个概念，它基本上是错误的。

刚才我问租金的问题，我告诉你如果我们计算中国的租金回报率，平均大约是200%-300%。你觉得这很可怕吗？

如果我们用平均房价和平均市场租金来计算，那么你就用商品房的那部分来计算租金回报率，平均大约是1.5%-3.5%。但是，为什么我说中国的租金回报率是200%-300%，因为我们大约60%的人是自建和福利住房，包括以前的住房改革？

北京房改的平均价格是每套1430元，扣除服务年限，平均价格是每套750元，60平米的平均价格是每套42000元，现在月租金是6000元。

也就是说，年回报率高于所有购买成本。因此，如果将这些旧房和旧房的租金与商品房的租金进行平均，平均回报率为200%-300%。

这也是因为这部分廉租房提供了低租金，这导致了我们的商品价格的高租金，除了那些奢侈品消费，普通人给的租金很低。

永远不要使用平均值，尤其是单独的市场价格。每个人都知道北京和上海是最发达的城市之一。你知道中国上海的平均家庭面积是多少吗？平均66个平局，在中国排名倒数第五。

相反，这些乡镇，特别是三、四线城市的平均住房面积远远超过国家标准，达到90-110平方米，美国平均为247平方米，澳大利亚最大，平均为253平方米。

不要以为中国的高层建筑很好，还有很多破碎的地方。上海大约有500个鸽子笼，没有厨房和厕所。因此，当你用平均数来讨论问题时，你通常会犯错误。

如果这些税收不被废除，

无论物业税有多吵，都不会开征

美国最高的房地产税在纽约，大约是6%。在9/11之前，这个数字还不到2%，因为9/11提到了4%，后来又提到了6%。然而，纽约的房价也是美国最高的。自从美国开始征收房地产税以来，如果房价指数是100，现在大约是312。财产税对抑制房价没有影响。

中国有房产税吗？是的，1951年，内政部颁布了实施财产税的命令。文化大革命后，这个命令在1986年又修改了，这就是我们现在执行的暂行条例。

根据这一暂行规定，住宅免征房产税，并不是说中国没有房产税，而是说中国不需要征收住宅部分。

但是，中国的房价不仅仅是房价，还有其他的房子，因为在土地拍卖的时候你有工业用地、综合用地、商业用地和住宅用地，这些都被称为房价的一部分。只有住宅部分没有收到房产税，但我们不承认他没有收到房产税，因为1951年房产税被剥夺了四次。

第一次资产剥离是在1954-1956年。有了工商税，以前就没有工商税，工商税是从房地产税中剥离出来的一种税；

第二项剥离是教育附加费和城市维护营业税，这也是从原来的房地产税剥离；

第三是我们后来增加的土地使用税和耕地占用费，这两项也是。

换句话说，为了实施房产税，至少有4-5种从过去房产税中剥离出来的税种应该首先取消。为什么物业费不被称为房地产税，也就是说，为了避免过去房地产税中的几项税收？

因此，你不需要关心什么时候开征房地产税，只需要关心从房地产税中扣除的税收何时会被取消。如果在那里被取消，它将在这里被收集。如果不取消的话，无论房产税有多吵，它都无法承受。

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