南京楼市入回暖周期 融信借潜力板块谋快速拓展

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近日，南京多家银行的第一套房利率再次上调，涨幅最高为20%。一些银行已经停止放贷，房地产市场资金再次紧张。在贷款限制、购房限制、价格限制和销售限制等监管政策的影响下，中原地产南京研究总监罗浩直言不讳地告诉笔者，南京楼市整体已经企稳。

然而，南京是一个高度周期性的市场。根据同一政策咨询，南京商品住宅交易量的增长周期约为25个月，交易面积将在2018年初达到峰值。

受城市潜力和周期的驱动，许多开发商如荣鑫也在南京市场寻求高增长潜力。

南京的整体房地产市场已经稳定下来。传统旺季的供需现在正在回升

8月中旬，中国人民银行南京市分行和江苏省银监局联合下发文件，要求辖区内相关单位严格遏制个人消费贷款非法流入房地产市场，并加大贷款限制力度。此外，受限购、限价、限售政策影响，上半年南京商品住宅面积同比下降58.2%，8月份南京8，215套二手房成交量同比也下降36.28%。

罗浩告诉笔者，从南京楼市成交量和房地产认购情况来看，消费者理性看待政策调控，市场热度有所下降。

但不可忽视的是，同一次政策咨询的数据显示，从5月至7月的平均交易量来看，南京新建商品房的拆建周期仅为3.2个月，库存和存量比一直徘徊在较低水平，未来3-6个月市场供应将会不足。

“供应短缺将推动市场释放活力，南京楼市交易价格的持续上涨也给了开发商足够的信心。”南京楼市分析师指出，这是下半年南京楼市上涨的重要原因。

据报道，9月13日，丽水某楼盘再次售出一套133万元的套票，共有135组客户报名。此前，南京江北高辛的一个楼盘一度刷新了南京的最低价，这也证实了南京买家对市场前景的预期逐渐明朗。

据报道，在主要受欢迎的城市，库存与销售额的比率一般不到10，例如，上海和深圳为7，合肥和南京为4，这两个城市近年来一直在持续增长。短暂的去化学化周期也为繁荣的房地产市场奠定了基础。

罗浩指出，南京楼市在下半年趋于明朗，即使明年不考虑放松政策，南京楼市也可能在长期需求受限后面临合理释放。

仙林湖板块有利于寻求高溢价增长

事实上，南京楼市是一个长期、稳定和强劲的周期市场。上述机构人士指出，南京作为一、二线城市，还整合了政治、经济、文化等多种资源。与此同时，源源不断的大学毕业生也为城市提供新鲜血液，这是南京楼市的支撑。第三产业的发展将带动对人才的需求。南京的人口将继续扩大，市场需求将逐步增加，这客观上决定了南京市场的长期稳定性。

基于此，许多开发商大举进入南京。以荣鑫在南京的第一个项目为例，据了解，荣鑫于去年9月23日以24957元/平方米的底价获得仙林湖g58地块。根据地块条件和综合成本计算，项目产品可能趋向高端。据我所知，g58将于2018年6月进入市场。

目前，仙林湖板块现有建筑价格超过3万元/平方米。基于其自身在价格条件上的优势，该项目有足够长的时间预留空房费。

事实上，就南京市场而言，仙林湖板块的特殊优势自然会给地产带来很多升值的想象。

在南京的规划中，仙林湖板块被赋予了很高的标准。不仅投入2.6亿元用于板块内五条主干道的景观升级和修复，仙林湖中南部的白象区也以高等教育、工业和居住功能为主。集中了国际知名的工科大学、著名的科研机构和居住用地，以“产、学、研”同步发展为特色，规划了仙林大学城、百万平方米商业综合体等大型规划。

罗浩说，仙林湖板块经过多轮开发，已经进入了一个繁荣期，也是南京的一个新富区。这一地区产品的体积比很低，产品类型吸引的顾客主要是富人。

在这个较高的工业规划区，住房规划是有限的，现有的住房项目实际上不受政策的影响。即使严格控制依然存在，空房源项目的溢价也很大。

正如南京林业大学社会学系系主任孟祥远直言不讳地表示，交通、教育资源和品牌开发企业共同推动了板块升级，仙林湖板块的区域价值得到了突飞猛进的提升，但同时该区域的供给关系紧张。

目前，仙林湖只有少数住宅用地，估计供应量非常有限。数据显示，今年上半年，该板块的供应量为4.14万平方米，成交量为9.54万平方米，两者均同比下降80%。但就价格而言，该板块的平均成交价为25983元/平方米，同比增长23%。持续上升的趋势充分证实了该地区“稀缺是最有价值的东西”的溢价能力。

深度布局全国现金流稳定，规模继续扩大

荣鑫进入南京市场时，选择了一个潜力巨大的领域。事实上，这并不是荣鑫在布局过程中的第一次。

凭借这样一个“潜在视角”，荣鑫先后规划了上海、杭州、福州、广州、厦门、成都等一二线核心城市。

近年来，荣信通过多种方式，形成了一批以原城市为核心的“1+n”卫星城市布局。今年，与梁海的轻资产模式合作，使荣鑫迅速填补中西部核心城市的布局，完成深度国有化。

深入研究荣鑫的布局过程，会发现“打造标杆高端产品”是实现集团大规模转型的重要途径。例如，福州的荣鑫白宫、荣鑫双杭城、厦门的荣鑫海城、杭州的荣鑫杭州大厦、上海的虹桥世界中心都是当地的标杆产品。

事实上，目前，荣鑫正处于快速发展阶段。然而，随着公司规模的扩大，由于项目收益的增加和忽视资产的策略，荣鑫的总股本不断增加。

进入南京后，荣鑫继续打造标杆产品的理念，通过品牌影响力的塑造获得认可，然后根据市场情况快速轻松地扩张。事实上，荣鑫正是依靠这种模式实现了在杭州市场的深度培育。荣鑫在杭州市场已有四年超过20个项目，预计将于2018年进入杭州市场前沿。正文/王

编辑朱昱