多家房企涉足 长租公寓成下一个风口

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【摘要】在房价和租金上涨的压力下，一些热点一线和二线城市开始返乡，甚至一些科技企业从东部沿海城市向中西部地区转移。

照片由cfp提供

《时代周刊》记者胡天翔

随着内地楼市调控的不断升级，市场逐渐进入存量房屋时代，它被誉为万亿蓝海市场的“长期租赁公寓”，再加上春风的政策，它再次成为房企眼中的“宠儿”。

7月，住房和城乡建设部等9部委联合下发《关于加快发展人口净流入大中城市房屋租赁市场的通知》，指出要支持相关国有企业向房屋租赁企业转型，搭建政府房屋租赁交易服务平台，并选择几个城市进行试点。8月28日，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布了《集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在北京、上海、武汉等13个城市开展了集体建设用地建设租赁住房试点，旨在增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，影响房地产市场价格。

这项政策的背景是，2016年，热门的一线和二线城市的房价一直在快速上涨，租金也在上涨。在房价和租金上涨的压力下，一些炙手可热的一线和二线城市开始返乡，甚至一些科技企业从东部沿海城市转移到中西部地区。

根据嘉里房地产研究中心发布的报告，在试点城市实施集体土地建设租赁住房，改善市政设施和基本公共服务，将有助于消除租户的担忧，增强租赁住房对城市租赁群体的吸引力，避免弃租、以租代卖等市场混乱。“与此同时，该政策利用集体建设用地建设出租房，这将进一步扩大房屋租赁市场的规模，从而建立一个出租和销售并重的住房体系，稳定房地产市场，打破市场预期，即热点城市的房价只会上升和下降，并避免政策向左转。市场的左右为难。”

在政策引导下，一线城市租赁市场将进一步活跃，存量房利用率将提高。根据凯瑞的数据，前30家房地产企业中有三分之一已经进入长期租赁公寓市场。另据消息人士透露，目前，万科、徐汇、龙湖等房地产企业的租赁部门都有独立上市计划。

房企加速了长期租赁公寓的涌入

在过去的2017年主要住房企业中期业绩会议上，"长期租赁公寓"成为一个关键词，并被广泛提及。

8月25日，在万科2017年中期业绩会议上，董事长兼首席执行官于亮表示，长期租赁公寓已被列为万科“拓展业务”之一，万科公园公寓品牌今年开业2万套，全年开业3万套，明年开业15万套。据悉，余良在各地考察万科项目时，关注的是长期租赁公寓。

在这个领域同样的布局是和景泰富。8月29日，集团董事长兼执行董事孔建民在合肥京泰富的业绩发布会上表示，未来两三年，公司自有土地储备可提供约2万套长期租赁公寓，但通过租赁其他物业进行装修，还将增加约2万至3万套。据估计，今后总数将达到4万至5万人。“我希望增加公司长期稳定的经营收入。

《时代周刊》记者了解到，目前，何景泰富已在广州规划了W公寓，共170间房。在公司的中短期规划中，高端长期租赁公寓品牌“宜舍”将于2018年10月在成都推出，可租赁面积3.5万平方米，共229间客房；中长期租赁公寓品牌“心舍”将陆续在广州、深圳、上海等一线城市推出，总可租赁面积110万平方米，约1500间客房，预计2018-2020年实现稳定收入。

去年，在博鳌房地产论坛的演讲厅里，魔方金夫创始人兼首席执行官凌俊为观众算了一笔账:中国目前有2.5亿流动人口，每年有700多万应届毕业生。这是一个非常紧迫的市场。“以上海为例。上海目前有1500万流动人口，每年新增流动人口近100万。一套房子的月租金是1000元，租金是每年12000元。如果它相当于2.5亿人口，那么它就是一个2.5万亿美元的市场。”

嘉里房地产研究中心的研究员方玲认为，房企进入长期租赁公寓是出于战略考虑。从短期来看，长期租赁公寓业务和房地产销售业务可以产生联动，共享客户资源，进行联合营销，从而促进销售项目的淘汰。通过长期租房，开发商培养了一批未来的潜在买家——如今租房的年轻人，或许他们几年后就会成为万科的所有者。

此外，由于一些城市要求一定比例的已售土地必须由开发商自给自足，长期租赁公寓已成为这部分自给自足房产的重要出路。

根据川财证券的研究报告，7月24日，在上海出售的两处租赁住房用地正式出售。位于浦东新区张江南区的地块交易价格为7.24亿元，交易楼层单价为每平方米5569元；另一块地块位于嘉定区嘉定新城，成交价为4.24亿元，底价为每平方米5950元。两块土地采取“只租不卖”的模式，项目建成后至少提供1897套出租房。

新的融资渠道

2016年底，链家研究所发布了一份研究报告，预测2016年、2020年和2025年中国房地产租赁市场的租赁规模将分别约为1.1万亿元、1.6万亿元和2.9万亿元，预计2030年将超过4万亿元，市场前景看好。

"长期租赁公寓在市场方面是蓝海，但在运营方面是红海."尽管前景看好，但长期租赁公寓的低利润率仍困扰着一些房地产企业。

优酷网首席运营官杨建玲也直言不讳地表示，公寓行业从来都不是暴利行业。它的盈利模式其实很简单，就是“你的租金减去你所有的成本，然后降低租赁物业的价格，而这部分总成本约占70%-80%，而10%的利润率是一个非常理想的水平，but/きだ 0/。于亮说，在回报率方面，我们可以达到1%-2%的回报率，这已经很令人满意了。”但随着政府出台相关扶持政策，我相信长期租赁公寓的低回报率将慢慢改变。”于亮继续说道。

广州公园大厦的张也表示，虽然长期租赁公寓业务的盈利能力远远落后于传统的房地产业务，但租赁业务的现金流相对稳定，受调控的影响较小，客户来源对传统的预售业务等新业务有较好的适应能力。

不可否认，由于租金收入稳定、运营模式清晰和市场发展广阔的特点，资产证券化(轻资产型)和reits(财产控股型)正逐步成为公寓领域金融创新的重要来源。

2017年2月17日，上海证券交易所宣布，中国公寓行业首个资产证券化产品“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”(以下简称“魔方abs”)已成功发行3.5亿元人民币。其基础资产是未来三年魔方中国及其北京、上海和广州三家子公司运营的30套公寓的租金收入。8月15日，长期租赁公寓运营商免费发行了第一批为期两年的租金分期abs(特殊资产支持计划)，首次发行规模为5亿元。