房企抢食长租公寓万亿蛋糕 资本支持规模扩张

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四年前，北京首次购房者的平均年龄是30岁。如今，北京首次购房者的平均年龄是34岁。在一线城市，出现了“有房可买，无房难买”的现象。此外，房地产市场已经进入了存量房时代，租赁市场的机遇已经到来。

自2017年以来，国家和地方政府出台了对租赁市场的优惠政策，越来越多的房企切入长期租赁公寓领域，抢占租赁市场。房地产经纪人和住房企业正在租赁市场上争夺数万亿的蛋糕，甚至许多基准住房企业已经将这一业务部门定位为主要渠道业务之一。

华静证券房地产行业首席分析师周亚婷告诉《证券日报》等记者，在增量市场中，上市房地产企业的市值超过1万亿元人民币，但根据空目前的市场情况，整个房地产服务市场估计约为5.3万亿元人民币，其中目前还没有市值达到1，000亿元人民币的公司，这表明整个资产管理市场仍是一个有待挖掘的金矿。

2017年是房地产租赁市场的“第一年”。据报道，根据嘉里的数据，前30家房地产企业中有三分之一参与了长期租赁公寓。

事实上，中国长期租赁公寓领域的企业一直处于谨慎的发展状态。其中一个原因是资产价格高导致国内租金回报率长期较低，使得长期租赁公寓的成本较高，企业在初始阶段很难拥有自己的房产；另一方面，在世界主要发达经济体利率趋于零甚至负的情况下，中国市场利率仍长期保持在4%以上，企业融资成本相对较高。资产回报率低和融资成本高限制了企业快速增加杠杆的可能性。

此外，房地产企业长期出租公寓的背后，也存在难以突破的问题。一般来说，长期租赁公寓项目的来源是租赁，有些企业拥有经营用地。然而，无论哪种方式，前期投资都很高，融资成本也很高。此外，利润周期长，资产回报率低，导致空利润空间低。这些都是经营长期租赁公寓的企业难以突破的问题。

然而，大多数业内人士也认为，前期盈利困难是一个普遍问题，但随着行业规模的扩大，后期盈利空会越来越大，融资窗口会逐渐打开。支持这种盈利模式的前提是开发商有足够的资金支持，市场有足够的票据，这样才能促进这个市场的健康发展。

说白了，要扩大规模，首先要有钱，资金就是帮助。目前，在2017年，长期租赁公寓将受到资本的青睐，但它将更加理性。

到目前为止，租赁市场上最大的融资来自招商局蛇口(001979，股票咨询)。12月初，招商蛇口先后发行了总额为260亿元人民币的长期租赁公寓资产证券化融资。此外，新派公寓、保利地产(600048，诊所单元)等。也获得了大量融资。

资本市场开放后，长期租赁公寓可能会突飞猛进地发展。然而，笔者认为，并不是每个城市都适合发展大量的长期租赁公寓。虽然涉足长期租赁公寓领域的房地产企业是重塑这一市场格局的主力军，但布局仍需谨慎。