百余家房企融资破万亿 境外融资占两成

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如果房地产调控年遭遇偿债高峰临近，压力可想而知。2018年将是这样的一年。

自2016年11月以来，国内融资环境已经收紧了一年多，融资方再也不能拿出足够的血液来满足房企的扩张欲望。虽然收入方的销售规模已经达到新高，但急于平仓的房企已经用返还的现金进行了大规模收购，希望投入低成本的土地储备，不再有闲钱可以用来购买理财产品。

据Cree监测数据统计，2017年前11个月，108家房企融资总额为10014亿元，同比下降4%，占2016年融资总额的90%。据估计，与2016年相比，全年融资总额将持平或略有下降。

嘉里表示，2017年住房融资总量没有明显下降，这主要得益于中国恒大(港股03333)和阳光城(000671)等一些龙头企业的大力融资。此外，与2016年相比，其他一半以上企业的融资总额大幅下降，这意味着在日益紧张的融资环境下，中小房企可能面临财务危机。

各种迹象让开发商嗅到了危险。临近年底，许多房地产企业都在忙着找钱，其中海外融资是缓解财务压力的重要渠道。

事实上，在过去数年房屋融资的演变历史中，向海外借贷的确扭转了趋势，甚至数百亿元的永久债务也令企业成为业界的领袖。

据嘉里介绍，据不完全统计，2017年，108家房地产企业在境外发行债券，总额为1993亿元，约占融资总额的20%，而2016年，总额仅为626亿元左右。例如，中国恒大、碧桂园(港股02007)和绿地集团都在海外发行债券。据嘉里监测数据统计，今年前11个月，住房企业海外融资规模达到2553亿元，占融资总额的25%，比2016年全年增长11个百分点，再次成为住房企业重要的融资手段。

纵观近年来住宅企业的规模发展轨迹，可以看出，没有一个企业能够不谈论规模发展就“飞”起来。一味追求"大规模"发展而不注重质量增长，确实会使房企面临"温水煮青蛙"和慢慢死亡的风险。然而，目前的困境是，投资者和资本不会给住房企业时间来发挥商业模式创新。毕竟，更高的规模意味着一个房地产企业有大量的价值。这些土地储备是企业获取资金和更多资源的“开发砝码”，也是投资者和资本青睐的筹码。

鉴于这种发展模式，开发商不得不借钱来扩大规模，尤其是在城市化率不断提高、新房市场规模稳定增量的上限下，中型住宅企业不得不借钱来扩大规模，以保持其市场份额。因此，我们可以看到，信贷紧缩后，“30强-50强房企”海外发债比例从2016年的8%上升到今年的38%。

但是2018年即将到来。调控没有放松的迹象，销售回报预期不高。大量从2015年借入2 -3年的公司债券需要偿还，只有新债被借入以偿还旧债。然后，有必要开辟更多的融资渠道。

这条路无法通行，还有另一条路。

2017年，房地产私募基金、资产支持型证券、房地产投资信托基金、永久债券等创新融资方式不断涌现，住房企业融资方式更加多样化，尤其是资产证券化。高达260亿元人民币的招商蛇口(001979)资产证券化融资通过。

值得注意的是，这笔钱并不便宜，无论是通过海外融资还是返回信托融资。这些廉价资金最终将成为侵蚀房地产企业利润的黑洞。