银行严控房贷总额 房企业绩盛宴犹在

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根据国家统计局公布的最新数据，11月份，国内一线城市新建商品房和二手房价格分别下降了0.1%和0.2%。二线城市新建商品房和二手房价格环比分别上涨0.5%和0.3%，环比分别上涨0.2%和0.1个百分点。三线城市新建商品房和二手房价格分别上涨0.4%和0.3%，增速比上个月高0.1个百分点。据统计，上海等限购一线城市的住房抵押贷款近年来首次出现下降。

由于前两年房价的上涨，以及2016年底的结转，大多数房地产企业仍然拥有历史上最丰富的房地产盛宴:2017年是销售业绩和利润增长最快的一年。这一轮监管逐渐开始影响市场。对于房地产企业来说，压力逐渐开始体现在销售数据上。就资本和销售而言，2018年上半年房企的风险可能会增加。

抵押贷款政策并不宽松

国家统计局的数据显示，在70个大中城市中，15个热点城市的房地产市场总体保持稳定。从环比来看，七个城市新建商品房价格均有所下降，降幅为0.1至0.3个百分点；北京、上海、郑州和武汉的环比持平。与去年同期相比，11个城市新建商品房价格下降了0.2-3.2个百分点，表明这些城市新建商品房价格低于去年同期。

与此同时，在上海二手房市场上，空房的议价约为5%。由于新址不会长期开放，客户很可能会转向二手房市场。目前，房东出售的比例仍然很高，5%甚至更高的折扣很常见。

一位来自某城市商业银行的相关人士表示，该行目前正在控制住房抵押贷款总额。对于二手房，最高贷款额度应根据房屋新旧程度确定，但限购政策必须严格执行。

上海此前的限购政策规定，首付比例在购买第一套房和申请商业贷款时不得低于35%。在上海没有住房但有商品房贷款记录或公积金住房贷款记录并在上海拥有一套住房的人属于购买第二套房。第二笔普通自住住房贷款首付比例不得低于50%，非普通自住住房贷款首付比例不得低于70%。两套普通商品房贷款利率上调10%。两套普通商品房个人贷款最高限额下调10%。

央行上海总部11月份披露的上海货币信贷运行情况显示，上海个人住房贷款环比下降。11月份，上海个人住房本外币贷款减少48.12亿元，同比减少303.82亿元。其中，二手房贷款当月减少38.09亿元，同比减少192.56亿元。11月末，上海个人住房贷款余额同比增长14.5%，增速分别下降3.1个百分点和28.4个百分点。这是自2012年5月以来，上海个人住房贷款首次出现环比下降。

12月还剩不到两周时间，银行在申请住房抵押贷款时不可能放贷，这是2017年的正常状态。同时，由于交易量大幅下降，虽然贷款额度明显收紧，尤其是一线城市，还没有出现全面的贷款暂停现象。目前，大多数银行已经开始将首笔住房贷款的利率提高10%。除了一些外资银行和少数优质客户，浮动5%，浮动10%已经成为房地产市场的主流。从趋势来看，这种变化将在2018年继续。

住房企业的业绩没有下降

因为房地产市场在过去的两年里一直很繁荣，2017年，房地产企业的销售业绩和利润将会有历史上最快的增长。尽管房地产市场受到了监管，但市场影响力直到第三季度末才显现出来。总的来说，加上2016年底的结转，大多数企业仍拥有2017年历史上最丰富的房地产盛宴。

截至12月初，已有9家房地产企业公布了2017年前11个月的销售额，其中包括恒大、万科等领先的房地产企业。总体而言，9家房地产企业销售总额达到15395亿元，同比增长50%。大多数住宅企业已经完成了年度任务。

从这九家企业来看，万科和恒大已经突破4000亿元，融创接近3000亿元，新城等企业销售额历史上首次突破1000亿元。

据中原房地产研究中心统计，房地产企业在这一年继续积极收购土地。截至2017年11月，50家最活跃房地产企业的土地收购总额达到20982亿元。与2016年同期13，720亿元的土地收购金额相比，增幅达到53%(招标和拍卖数据)。此外，自2017年以来，已有58家房地产企业收购了超过100亿元的土地，而2016年同期只有40家。2017年，约有30家企业获得了200多亿土地。

中原地产首席分析师张大伟认为，这一轮监管已逐渐开始影响市场。对于房地产企业来说，压力已经逐渐开始体现在销售数据上。房地产销售增速继续收窄，企业间差异明显。核心城市上市房地产企业的营业收入和利润率呈双重下调。资本成本逐渐增加，各种融资渠道的压力也逐渐加大。对于许多房地产企业来说，资金链的风险正在逐渐积累。就资本和销售而言，2018年上半年房企的风险可能会增加。