实操篇:2018年四五线城市的房子能不能买?如何判断?

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很多人留言问我是否可以投资家乡的房子？今天让我再来谈谈这个话题。

23日，住房和城乡建设部部长王指出，一些三、四线城市和存量较大的县市应继续做好去库存工作。

从过去三年的去库存化效果来看，一线和二线以及一些三线和四线的库存已经顺利被清除，这也引发了房价的大幅上涨。

到目前为止，如果库存没有被清除，它将会继续，这意味着在2018年，将会轮到一些三、四线城市和五线县城，它们的房价还没有上涨(不包括那些已经大幅上涨的)，所以我不方便公开预测具体的涨幅，我害怕喝茶。

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有人怀疑四、五号线的房价会上涨，说当地没有工业，没有人口流入，空的房价很高，自2011年以来就没有上涨过。房价为什么要上涨？谁会买它？

这些都不是问题。从各地房价的上涨来看，今年以来许多四、五线城市的情况也好不到哪里去。但是，随着货币取向的改变和资金的轮换，当地的土地供应将再次减少，经过几个地王的投机，房价自然会上涨。没什么好奇怪的，因为有钱能使鬼推磨。

需求来自哪里？共有四个部分。

首先，正如我多次说过的，在许多小城市，原本不需要进行棚改的房屋被纳入了棚改范围，被拆迁户不得不购买房屋，这人为地造成了大量的购房需求。从全国来看，棚改约占去库存面积的17%，但他的贡献并不仅限于此，因为有了棚改，整个市场可以被带动，房价上涨的预期可以被唤起，更多的人可以加入购房大军。

其次，那些在一线和二线城市工作的人并不打算在县城买房子，但当地的房价上涨太快，买不起。我怕连县城都买不起，只好退而求其次，去县城买个窝来占个坑。

第三，这个城市和这个县的各个农村地区的人们必须去城市为他们的孩子买房子去上学或者娶他们的妻子。

第四，外国投资者，有些是从这个市县出去的，有些是从隔壁的市县来的，他们看到一、二、三线的价格上涨，觉得市县的价格便宜，可以卖了，赚了票就走。

虽然每个人都害怕当地房价上涨，但他们都怀疑将来谁会接手。然而，当市场是非理性的，当手头有一点剩余的钱，而你不知道该投资什么的时候，许多人会被他们周围的情绪所驱使，并无所畏惧地参与其中。

买房子总是意味着买高而不是买低。当它以前不涨的时候，你以为它永远不会再涨了，当你有钱的时候，你也没有买房子。当价格上涨时，你害怕再也买不到房子了。

可以肯定的是，2018年地级市和县级市的房价将继续上涨。关键是你能否买到它？我们应该分开来看。

如果我们谈论自住或改善，特别是在房价只有3000到4000元的城市，甚至不要问我。现在我们可以闭着眼睛买，不要等到明年涨到6000到7000元。你也可以提醒你周围的朋友和亲戚谁想买房子而不买房子。如果他们是自住的，他们也应该借钱购买，因为他们的信息相对落后，他们现在不担心或焦虑。当它真的升起时，他们都争相效仿。

尽管与农村地区相比，小城市人口不多，但对于渴望脱离农村生活的年轻人来说，它们仍然是最后一个地方。过去，男人可以通过娶他们的妻子在他们的家乡建一栋房子，但是现在他们不能了。他们必须在城里买一栋房子。我的家乡有几个单身汉，他们都快30岁了，仍然单身。他们没有房子，也没有钱。哪个女孩会跟着你？你买不起一线、二线省会、二线和三线城市。最坏的情况是，你应该去县城买一套房子。

如果你谈论投资，你应该首先计算账目。昨天，我和他们一起在知识星球上计算了一下。如果现在房价是4000，买一套新的三居室公寓，总价是56万元，首付20%，12万元，贷款44万元。根据第一套利率，每月支付2500元。买一栋新房子和签一份交付房子的合同需要两三年的时间。在此期间，你没有租金收入。

如果你买下这栋新建筑，一年后它会涨到6000英镑，你的房子将价值84万英镑，升值28万英镑。如果你把这栋房子作为二手房出售不到2年，你需要交税，契税是25，000，营业税是47，000，个人所得税是8400，加起来就是80，000税，外加2点代理费，接近100，000的成本。如果你想卖掉它，你必须从你的利润中减去10万元的成本，剩下18万元，否则别人会买新房子。

但事实上，如果你没有得到那本书，你就卖不出去。一个小城市要花很长时间才能拿到房产证。人们认为三年内要烧香拜佛。因此，浮动利润在账面上看起来也不错，除非你能直接找到开发商更改其名称，你可以成功转让它，而无需等待房产证。否则，投资新房子对你来说就是一个陷阱，因为三年后，一个小城市的市场已经走到尽头。新房子可以卖的时候，市场已经不景气，很难说房子能不能卖。

当然，如果你愿意折腾，想挣几万美元，一年之内跑掉，你可以在交通学校买一套质量更好、配套设施更齐全的二手房。不过，在你买之前，你应该先打听一下当地的县城，是否有二手房市场，是否每个人都愿意买二手房。如果你找不到二手房，不要难过。

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特别是，还有其他一些小城市的房价还没有上涨，仍然可以买到。别问我。我不知道中国六七百个城市中有多少。如果你想赚钱，你应该努力寻找并询问他们。

我可以告诉你如何去其他省份，你也可以去你熟悉的省份。在许多小城市，像连锁住宅这样的中介机构还没有建立起来。要查找交易数据，您只能逐个检查。例如，打开当地的房地产门户网站，询问几个房地产的开盘价自去年以来上涨了多少。看看当地的新闻报道和论坛帖子。这是最真实的事情。否则，如果你看看当地政府公布的官方平均交易价格，你将无法把握市场，因为平均价格与实际价格相差太大。

住房和城乡建设部提到的去库存化是针对库存较多的城市。你需要自己查看当地房地产官方网站的库存数据。你可以参考这样的标准。如果库存超过12个月，特别是超过18个月，房价自2014年930以来就没有上涨，或者涨幅很小。例如，在20%以下的城市，第二套首付只需要23%到40%。如果你买了房子并偿还了购房补贴，你需要继续去盘点。基本上，如果库存少于12个月，可以认为库存任务已经完成了一半以上，估计已经上升了一轮，而如果下降到8个月以下，就要进行调整。

有些人留言说他们找不到库存数据。你找不到办法来解决它。每个城市负责房屋交易的部门是不同的。有些是房屋委员会，有些是土地资源局，有些是房屋及建设局。你应该首先找出哪个组织负责，然后打电话询问可以出售的新房数量(即库存)和去化学循环。这些数据都是公开的，或者检查是否有当地媒体，或者房地产研究机构是否已经将其公开。

买房子是一项大投资。如果你不做一些作业，你会经常受苦。

我上面提到的所有城市都是没有急剧上升的城市。即使它们已经大幅上涨，你也不能吃鱼尾市场。你可以投资特定的增长。我不方便给你公开意见。如果你错了，你得再骂我一次。做一个好人很难。因此，我们只给知识星球的用户提供私人建议。