李宇嘉：从“散租”到“长租”关键是要素供给侧改革

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李玉佳

上周三闭幕的中央经济工作会议再次强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。建立“租购并举”的新住房制度，关键是扩大租赁，改变“卖得强，租得弱”的局面。

对此，中央政府首次提出要发展长期租赁，保护租赁利益相关者的合法权益，支持专业化、制度化的房屋租赁企业发展。

据调查，在中国主要城市中，个人房东和房客之间的短期“宽松租金”(租期一般不到一年)占租赁市场的90%以上，而机构经营的长期租金占不到10%，主要是政府公共租金和政府机关、企事业单位的“过渡房”。在北京，94%的租赁是短期私人“松散租赁”，而机构租赁仅占6%，其中政府公共租赁和政府及机构租赁分别占2%和4%。

私人短期“宽松租金”是绝对的主体，它被认为是租赁市场残酷增长的罪魁祸首，也是租不起像买房一样体面的房子的罪魁祸首。

目前，中国有1.9亿出租人口，包括房东和中介，这是一个涉及3亿多人的市场。然而，长期以来，政府监管主要集中在新房的开发和销售上，而租赁市场监管的相对缺失和信息不对称导致了市场的混乱局面。

以租户权益受到侵害的案件为例，如任意提高租金、驱赶租户、侵占存款等；室内生活设施配置不规范，普遍缺乏，低端且“经常维护”，但维护往往不到位，费用分摊不合理(往往由住户承担)；“断档”、“双层床”和非居住建筑(如垃圾厂)擅自突破规划和使用控制，导致消防安全隐患突出...

造成这种现象的原因在于房东租房的短期行为:一方面，房价在上涨，租金一年甚至半年都会上涨一次，签约周期不能太长；另一方面，许多房东投资住房是为了赚取房价上涨带来的增值收入。房屋收益是可观的，租金回报率太低，而出租的房屋将来可能会出售，所以无论是配置室内生活设施还是装修，都应该尽可能简单和低成本。

就租户而言，由于租赁权益得不到保障，租赁环境和设施太差，根本没有良好的生活体验和体面的生活。租房是权益的“混日子”。结果，租户不关心租赁住房、设施和环境，这导致了恶性循环，租赁供求中的坏钱赶走了好钱。

从全球情况来看，发达国家出租人口的比例往往达到40%~60%，远远高于我国20%的水平。租房和买房是同步进行的。最大的原因是租房可以享受和买房一样的体验和服务，这是由高比例的机构租赁支持的。

目前，德国共有1860万套租赁住房，其中政府公共租赁住房(450万套)占24%，私人住房(410万套)占22%；2013年，在美国3200万套私人租赁住房中，机构租赁占28.4%；在日本1852万套出租房中，机构出租房占16.8%，委托机构出租房占66.2%。

机构租赁之所以能使租赁业重生，是因为与私人“松租”相比，机构租赁被纳入政府监管，租赁配套标准和权利保护自然发生了很大变化；另一方面，“大店不欺客”，长期经营而非“一次性经营”将更加注重服务和竞争。

目前，国家前所未有地重视建立以租金为基础的"租购"新住房制度。无论是住房回归住宅物业的新取向，还是保持热点城市调控政策的连续性和稳定性，还是逐步推进租售权、集体建设土地建造出租房，还是鼓励开发商、大型中介机构等。开展租赁业务，解决租赁问题。投入和产出资金不匹配的房地产信托和投资基金正在“破冰”等。，旨在克服租赁弱点的几个主要“痛点”。例如，租房不能获得资产收益，租赁秩序混乱，公共服务缺乏。

毫无疑问，培育专业化、制度化的房屋租赁企业将是最好的起点和出发点。最近，开发商、国有企业、大型中介机构、银行、互联网领导者等等。所有人都开始进入租赁行业，开发长期租赁公寓。

根据笔者的研究，专业机构的房屋租赁，无论是在生活设施的配置、居住体验，还是承载社会和消费相关的生活场景，以及专业物业的后续清洁和维护等方面，与私人“松租”相比，无疑已经上升了几个台阶，而且还可以推出针对不同群体的个性化产品，如青年公寓、家庭公寓和老年公寓。

随着租赁供应方的“痛点”被克服，需求方的大多数租赁者选择长期租赁是合理的。目前，制约专业化、制度化住房租赁企业发展的主要因素是租赁投资回报率低。据研究，能够赚钱的机构租赁是将旧工业工厂和废弃旅馆的集中公寓储存起来；其次，分散的公寓有隔板和双层床。前者依赖于低存储成本，而后者依赖于增加单位面积的租金收入。然而，存在或多或少的违规和安全隐患。

此外，当地新增的大部分土地都是自给自足的，或者被分配用于建造出租房，而这些出租房都是由国有企业或主要开发商收购的，其中许多被怀疑在推广胡椒和面子工程，而这些项目很难维持。对于完全存储和存储合法和合规住房的机构租赁，初始投资太大，恢复周期通常为6-10年。目前，机构管理能够解决租赁的“痛点”，实现“长期租赁即永久居住，永久居住即定居”已成为共识。当务之急是为机构租赁创造一个“适度盈利和可持续经营”的环境。

如今，多代理供应的机构租赁正在如火如荼地发展，包括开发商、中介机构、银行、互联网、投资机构等。发展大规模专业化租赁的热情很高。笔者认为，我们应该抓住这一契机，从供给面结构改革的角度发挥我们的力量，着力降低要素供给成本，从而达到提高租赁经营收入和降低租金的双重目的。

笔者认为应从土地和空房的供给、平台、税收和金融等方面突破要素供给的瓶颈。

首先，集体建设用地入市可以说是租赁供应方改革的一个重大突破。集体土地的超低成本无疑具有提高租赁经营收入和降低租金水平的双重效益。当然，低库存效率的商业办公室的“租赁”也有类似的效果。随着产业升级和互联网的发展，对商业office/きだよだよきだだよななななななななななななな12的需求

其次，机构托管是恢复“轻资产”属性、提高利润的捷径。在发达国家，私人住宅往往委托给机构经营，这是机构租赁的一个重要渠道。目前，在互联网巨头的支持下，中国各大城市已经建立了租赁信息平台。在原有的具有吃、喝、玩、穿、吃等消费功能的在线平台上，进行租赁是一种低成本、便捷的选择。

第三，2016年第39号文件和今年九部委第122号文件明确规定大规模租赁减税，这些措施应尽快实施。

最后，租赁是一种公共产品，包容性金融和金融创新(如reits)应该发挥更大的作用。

(作者是深圳房地产研究中心研究员)

编辑朱昱