2018楼市进入大租赁时代：需求增长 模式多样

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12月20日闭幕的中央经济工作会议提出:“要加快建立多主体、多渠道保障、租购并举的住房制度。”要发展房屋租赁市场，特别是长期租赁市场，保护租赁利益相关者的合法权益，支持专业化、制度化的房屋租赁企业发展。”回顾过去一年左右的租赁市场发展，自2016年9月30日楼市调控以来，100多个城市相继出台调控政策，其中促进住房租赁市场发展和同时解决住房需求成为共同政策，租赁市场也成为2017年政策力度最大的领域。

日前，58集团旗下的58桐城、安居客、Jiji.com联合发布了《关于规范2017-2018年下半年中国房屋租赁新时代的蓝皮书》，全面分析了一年来房屋租赁的政策取向、市场动态和行业创新。2017年《租赁蓝皮书》显示，在中国住房租赁市场持续快速增长的基础上，住房租赁的供应方模式发生了巨大变化，各种新的供应模式加大了力度，特别是在长期租赁公寓和金融创新领域。各种租赁模式将使2018年的租赁市场呈现出蓬勃发展的态势。

租赁市场的供应模式发生了很大变化

2017年，国家决策层提出了一系列支持和鼓励住房租赁市场的政策，由于“平等租售权”的提出，租赁住房首次享有了与购房同等的权益。因此，租赁市场开始经历巨大的变化。

多年来，私人住房一直是租赁市场的绝对主要供应方，但今年以来，各种新的供应渠道在租赁供应方的比重逐渐增加，包括政府在土地出让环节中专门规划的住宅用地租赁，以及更多面向市场的长期租赁公寓产品。此外，房地产信托和信贷租赁等金融创新产品也相继出现，极大地改变了住房租赁市场原有的单一供给模式。

链家集团董事长左晖在最近的经济学家年会上表示，与美国、英国、法国等国家相比，中国租房的比例仍然很小。平均而言，我们租房人口中的家庭比例约为21%。美国和英国都在35%左右，而法国高达39%。城市越大，租房的比例就越高。纽约超过50%，香港超过50%，北京超过35%。左晖补充说，他相信北京未来的租房人口比例将超过50%，就像其他世界级城市一样。

巨大的租赁需求要求大幅增加租赁住房的供应。58集团发布的2017年租赁蓝皮书指出，一方面，专业租赁房的供应逐步纳入土地出让计划，这将为未来几年租赁市场提供重要的供应渠道。近年来，地方政府出台了相应的政策来促进租赁土地的供应。以北京市为例，2017年至2021年，全市住房建设计划约150万套，其中租赁住房50万套，租赁住房规划用地1300公顷，占住房供应总量的21.7%；“十三五”期间，上海预计将提供5500公顷住宅用地，其中1700公顷计划出租，约70万套。

安居克首席分析师张博认为，今年租赁土地大幅增加，这无疑反映了一个事实，即许多城市从实际租赁土地供应中调控未来的土地供应。

清华大学经济管理学院教授、原国家统计局副局长许宪春在链家研究所召开的思想会议上也指出，满足多样化的住房需求是解决城市住房市场发展不平衡和不足的方向。随着收入的增加，人们对生活质量的追求不断提高，对现有房屋的更新改造提出了需求。重点城市的租金供需差距较大，供需结构不匹配。省际和城市间人口流动的高比例导致巨大的租赁需求，因此应建立一个安全体面的住房租赁供应体系。

金融创新加入租赁市场的供给主体

此外，自2017年以来，包括信贷租赁创新在内的各种金融创新力量也进入了租赁市场，这一趋势在2018年将更加明显，这将推动住房租赁市场的供给力量和模式。

作为消费分期方案，租赁住房分期消费金融产品已经开始布局租赁市场。其商业模式相似，其核心是在消费金融产品的支持下，将租金从“抵押一付三”转变为“抵押一付一”或“抵押零付一”。例如，链家和壳牌财务控制联合推出了租赁分期付款产品“人贝”。专为按季度/半年度/年度支付租金的连锁租户设计的“月租金支付”服务产品，用于缓解租户一次性大额租金的压力，实现“先住后付，先住30天再付租金”。此外，58个月的58岁以下付款集团，我爱我家的房子指挥官，京东战略投资会议分期付款都是租赁领域的金融创新。

张博认为，有必要让占据大量出租屋的行业中介巨头对分期出租屋有足够的实力，同时还必须有强大的财务实力来应对自住住房的规模增长。能够继续生存和发展的是强大的资本实力。以58个月付款为例，以58集团为依托，主要为大学生和有稳定工作收入的人提供分期付款租赁服务，并与华夏管家、友祖宇、快租、梦林白领公寓等品牌公寓建立合作关系。

2018年，信贷租赁市场将迎来更多互联网巨头的加入。《2017租赁蓝皮书》指出，阿里巴巴、京东等互联网巨头正在参与租赁市场，这可能对租赁市场环境的健康发展起到积极作用，而信用租赁将进一步完善社会信用体系。

长期租赁公寓正在加速供应方的扩张

此外，今年上涨的长期租赁公寓在2018年也将占据更重要的位置。根据住房研究所的不完全统计，截至2017年底，中国已有1000多家长期租赁公寓企业，公寓经营房数量已超过200万套。万科、龙湖、远洋等知名房地产企业纷纷入市抢占市场。

根据58集团《2017年租赁蓝皮书》的分析，与租赁市场的其他供应模式相比，长期租赁公寓具有住房质量有保证、租赁期稳定、清洁等服务、装修风格年轻化等诸多优势，受到越来越多租户尤其是年轻人的欢迎。长期租赁公寓可分为集中公寓和分散公寓。前者就像魔方公寓和万科公园公寓，而后者就像自由的连锁家庭，我爱我的家人。

据安居克房地产研究所统计，魔方公寓在全国15个大中城市拥有150多家店铺，管理着3万多个房间，为近4万个家庭提供租赁和居住服务。万科的“公园屋”也在2017年加速扩张。最近的数据显示，Park House在全国27个城市开设了近200家店铺，共有9万间客房。此外，根据万科宣布的停车发展计划，停车计划将在2018年扩大到45万个，长期计划为100万个。在万科的长期计划中，长期租赁公寓业务的年收入将达到155亿元。

事实上，近年来，上海、北京等城市都制定了相关政策，鼓励土地出让中的房屋租赁，这也将促进未来长期租赁公寓市场的加速供应。包括近年来出售的自持土地，它最终可能从开发企业转变为长期租赁公寓，并进入租赁住房供应方。

根据58集团2017年租赁蓝皮书统计，截至2017年10月，全国10个城市共有148块自持土地(含部分自持)，自持面积约552万平方米，其中112块为住宅用地，总建筑面积超过400万平方米。包括万科、保利、中海等大品牌开发商也积极参与。

与以集中公寓攻击城市的开发企业相比，传统的大型中介企业也向租赁和供应方让步，在分散公寓或集中公寓中发挥实力。

据公开信息，链家自由有六条产品线，即免费朋友、免费全租、免费家园、免费客栈、免费寄宿家庭和免费精品，服务于北方、上海和深圳的60多万租户。我喜欢我家的长期出租公寓业务，发展速度不算太快，累计规模达到43万。

虽然在租赁供应方面已经有了很多创新的供应模式，但《2017租赁蓝皮书》也指出，与国外发达国家的经验相比，国内长期租赁公寓行业还处于起步阶段，未来仍有很大的发展空间。根据中国饭店协会公寓委员会的调查和计算，预计到2020年底将有1000多万套公寓。然而，与发达国家租赁市场25%-30%的品牌公寓份额相比，中国的份额仍处于较低阶段。

从“居者有其屋”到“居者有其屋”

住房研究所首席分析师张博认为，从租赁政策的深化来看，虽然它已经被提上了2015年的议事日程，但它将在2017年全面实施。中国的房地产发展已经经历了黄金十年，“居者有其屋”的主流意识已经让很多人明白，定居和买房往往等于买房。然而，在未来十年，中国将不得不面对这样一个事实:由于城市化，大量人口继续进入城市，而目前的高房价与人们的总体收入不相称。满足绝大多数人对住房的需求不是一个好政策。租赁市场的发展是中国未来不可回避的问题，引导群众从“居者有其屋”到“居者有其屋”是租赁长效机制的重要体现。

张博认为，未来租赁应该在三个方面做文章。一是增加租赁住房供应，不仅要提供数量保证，还要积极鼓励租赁经营者进入市场，并给予税收、金融等政策支持；其次，要通过法律法规保护双方的权益，特别是要增强承租人的安全感。第三，要大力发展租赁金融，特别是发展资产证券化reits，促进租赁市场更加专业化、规模化、有序化发展。

中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞也认为，要发展长期租赁市场，一方面要在机制上采取措施，使一些机构或市场主体愿意从事长期租赁业务；另一方面，有必要对该制度进行限制，规定租赁期限，以支持租赁市场的长期稳定发展。

2018年租赁市场概貌

租赁需求不断增长，租赁模式多样。整体租赁价格正在稳步上升

“房屋租赁”无疑将成为2018年房地产的热门词汇。中央经济工作会议和十九大报告都强调“租购并举”的住房制度为全国租赁市场的发展指明了方向。

到目前为止，租赁业已经发展到了前所未有的高度，那么2018年租赁市场应该如何发展呢？租赁市场的各种政策真的能改变房地产市场的格局吗？房屋租赁的增加真的能抑制高房价和高租金吗？

需求变化

2018年租赁需求将继续增长

决策层在2017年多次提到租赁。普通租房者或房东会感受到2018年租房的新变化吗？租房者侯耀宗认为，未来大量出租屋的出现可能会降低租金，让他在改变租金时有更多更好的选择。然而，作为一个房东，胡先生不这么认为。“我仔细看过一些长期出租的公寓。虽然装修好，管理好，概念好，而且健身无线网络还是免费的，大部分都是一居室，租金也快。赶上我的两居室价格，所以他并不担心该业务会被未来出现的租赁房抢走。”

由此可见，租户和业主对未来的租赁市场有不同的态度，那么明年的租赁市场将会如何发展呢？

58集团最近发布了《2017年租赁蓝皮书》，显示2017年全国租赁需求比2016年增长57%，第四季度租赁需求比2016年增长71%。其中，2017年一线城市租房需求占全国总需求的13%；成都、杭州、武汉、重庆等12个新建一线城市的租赁需求占全国需求的20%，比2016年增长43%，增幅高于大多数一线城市。

其中，2017年杭州和东莞的租赁需求同比增长率分别为79%和74%。预计未来三年，在一线城市租赁需求持续强劲和新一线城市租赁需求全面爆发的双重引擎下，全国住房租赁市场的增长将非常广阔。

住房研究院首席分析师张博指出，目前，北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等十多个城市已经开始增加租赁土地的供应规模，以确保租赁市场的稳定发展。未来，租赁土地的供应量将占30%左右，这将成为各地的标准，住房租赁将成为保障居住权不可或缺的支持。

与土地供应的积极因素相对应，2017年，大型房地产企业在一、二线城市积极征集自持土地用于租赁。据58集团房地产数据研究所统计，截至2017年12月15日，全国10个城市共有149块涉及住宅的自持土地(含部分自持)，自持面积约514万平方米。杭州有51例，上海和天津有29例，北京有27例。安居客张博指出，房地产开发商手中的自持土地是未来巨大租赁住房的潜在供给，有机会为租房者提供更大规模、标准化和规范化的租赁产品。

租金的新变化

去年，北京的月租金上涨了14%，达到2795元，而且还将稳步上涨

在租金方面，根据58集团2017年租赁蓝皮书，2017年全国月平均租金同比增长16.7%。北京的月平均租金为2795元，比2016年上涨了14%。在新建的一线城市中，成都2017年的人均月租金比2016年增长了18%，达到1008元。根据2017年的年度数据，杭州已成为新的一线城市，人均月租金最高，达到1550元，比2016年增长6%。在其他城市，如重庆、郑州、长沙和青岛，人均月租金同比增长5%至10%。

张博指出，从历史数据来看，2012年至2016年，一线城市和新建一线城市的租金涨幅基本上在每年8%至15%之间。随着近年来租房者对优质生活的追求，中高档租赁市场的发展不断推进，租金将持续稳步上涨。

链家集团董事长左晖在经济学家年会上表示，租金与居民收入存在函数关系，如果未来几年居民收入继续增长，租金也将稳步增长。

租户的新变化

改善居住环境的最大原因是改变租金

值得注意的是，住房租赁市场比住房市场更具流动性，换房子的频率也相对较高。根据58集团房地产数据研究所的联合调查数据，租房者换房的前五大原因是改善居住环境、改变工作场所、交通不便、租约到期和生活条件的改变。其中，41%的租房者为了改善居住环境而换了房子，他们对生活质量的要求也逐渐提高。

张博表示，租房者对生活质量的需求逐渐提高，而具有住房质量高、交通便利、服务质量高、周边设施完善等优势的新型长期租赁公寓无疑是一个重要的积极因素。

链家研究所所长杨现领也认为，2018年的租赁市场也将进入高品质生活的时代。尤其是年轻白领，对优质租赁的需求更加旺盛。此外，大量流动人口也处于基本保障需求，这增加了对租赁住房的需求。

根据58集团2017年蓝皮书报告，在18岁至35岁的租房者中，29%的人独自居住，另外39%的人与其伴侣一起居住，27%的人与其长辈和/或孩子一起租房。张博预测，城市购房压力的增加和结婚年龄的推迟可能会促进单身租房者的持续增长。

在所有类型的出租房屋中，以一居室和两居室为代表的小单元受到房客的青睐。58集团的《2017年租赁蓝皮书》指出，租房者对一居室公寓的需求高达40%。安居克首席分析师张博认为，这一方面是因为一居室具有良好的私密性，能够满足人们对独立生活环境的基本要求，另一方面是因为大量年轻住户选择单独居住或与伴侣一起居住，一居室能够同时满足降低生活成本和提高生活质量的需求。

住房方面的新变化

长期租赁公寓和房地产投资信托基金已经成为新的关键词

在政策引导和市场需求增长的推动下，长期租赁公寓、房地产投资信托基金和信贷租赁成为住房租赁市场运营模式的新亮点。

根据58集团的“2017年租赁蓝皮书”，中国有1000多家租赁公寓企业的父母，涉及约200万套住房。长期租赁公寓模式正受到越来越多租户的欢迎，尤其是年轻人；它还吸引了中国许多知名房地产企业的布局。2017年，万科地产的“停车屋”在全国范围内加速扩张；碧桂园(香港股票02007)长期出租公寓在几个城市有15个项目；金地、龙湖、万达、徐汇、绿地和保利也进入了该局。

此外，2017年10月23日，国内第一家房地产企业租赁住房信托投资基金保利租赁住房房地产投资信托基金的获批引起了极大关注。业内人士表示，与国外成熟市场相比，中国对租赁住房房地产投资信托基金的支持并不完善。避免不同阶段对同一主体的双重征税，避免对reits发行人和持有人的双重征税，将一定的利息支付率作为享受税收优惠的必要条件，利用“免税+分红”来提高reits份额的收益率水平，增强市场投资的吸引力，这些都需要更多的政策支持。