万科的“郁祝”时代：新权力金字塔已成，资本化布局转型

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[摘要]2018年第一个月，万科销售652.3亿元，实现了一个红色的开始。在余良和朱九生的带领下，万科能重回宝座吗？

《时代周刊》记者蔡颖

万科不乏故事。

仅仅半年后，万科董事会再次当选，万宝之争的阴霾并没有完全消散。万科独立董事刘姝威前天就宝能资产管理计划到期发表了一封公开信。该函称，为“保护小股东利益”，鞠胜华持有万科股份的7项资产管理计划已经到期，应进行清算，不得展期。当公众的目光没有从刘姝威的公开信上移开时，万科突然更换了总裁。

1月31日晚，万科宣布董事长于亮不再担任万科总裁兼首席执行官，朱九生将接任。这位在过去两年中被排除在受欢迎的总统候选人名单之外的"老将"再次加冕，并获得董事会的一致通过，这令外界感到惊讶。

然而，经过许多天的讨论，似乎有理由期望九次战胜上级。于亮当天的回应是，万科是经过半年多的讨论、综合评估和审慎判断后选择的。金融人朱九生担任总裁后，他在处理高杠杆、持有董事会股份以及与宝能的关系时，会不会更专业、更强硬？

从王石到余梁，从余梁到朱九生，万科的核心高层交替出现，其风格也在不断变化。朱九生向外界表示，万科的人才、团队和制度都比较完备，不会因为重要岗位人员的变动而改变公司的风格和既定战略。

“逆水行舟，不进不退”，房地产行业洗牌速度不断加快，行业集中度大幅提升，尤其是房地产龙头企业之间的竞争进入白热化阶段，而保持快速发展态势的万科连续两年失去龙头老大的宝座。

万科如何重回宝座？

“朱钰”的时代即将到来

2月1日上午10时30分，在公告发布后15小时内，余良便携朱九生在深国投广场万科移动办公区召开媒体见面会。

在此之前，朱九生并不在受到外界关注的万科高管之列。在同一天的会议上，《时代周刊》记者见到了第一次以主席身份出现在媒体面前的朱九生。他似乎有点不习惯聚光灯，在与媒体打交道时也不是很老练。

外界不知道于亮和朱九生之间的关系，但于亮在言语中表达了对朱九生的认同和欣赏。

媒体问了一个问题，为什么是他？于亮的话似乎是无意的，但却是有意的。“我希望久盛不要对外人说三道四，但他内心是个有名的大炮。”他敢说敢做，非常敏锐。”。

事实上，对于深圳地产界来说，朱九生的《天问》是有名的，而万科新总裁则有着深厚的财务背景。据地产界人士透露，在加入万科之前，朱九生在建行深圳分行工作多年，曾担任福田支行副行长(主持)、分行信贷部总经理、公司部总经理。他在基金管理方面有着丰富的经验和独到的见解。

事实上，朱九生和万科的关系也是从建行开始的。

2007年6月19日，万科与建行签署战略合作协议，双方同意建立长期战略合作关系。根据协议，建行将在未来几年向万科提供200亿元人民币的有意授信额度。2007年8月30日，万科a股(00002)非公开发行完成，扣除发行费用后的全部募集资金99.37亿元存入中国建设银行深圳分行账户(601939)。

2008年，万科在深交所发行59亿元5年期公司债券，其中30亿元被担保为“2008万科G1”，由建设银行担保。

2009年8月18日，万科再次与中国建设银行签署《战略合作协议》，建行为万科提供了500亿元的授信额度，创造了银行业最大的住房企业授信额度，占万科当时总资产1245.2亿元的2/5。

据业内人士透露，当时负责公司业务的副总裁朱九生是万科与建行深圳分行进行业务对接的直接对接人。作为资本密集型行业，房企的融资需求极高，因此万科将重点引进银行高管。

2012年，朱九生加入万科担任高级副总裁，主管万科集团基金管理部。仅三年后，2015年12月31日晚，万科内部员工收到一封关于高级副总裁朱九生辞职的邮件。当时最大的猜测是，朱九生的辞职可能与当时的资产管理计划有关。此后，他的下落不明，很少公开露面。事实上，2016年，朱九生曾担任深圳市丁鹏创业金融信息服务有限公司(以下简称“丁鹏创业”)的董事长兼总经理。

面对离开万科的声明，朱九生一笑置之，说万科的企业文化尊重每个人的意愿，给每个人自由选择的权利，会有一些尝试和错误的做法。它从不离开，但做事的范围是不同的。

据外界传闻，朱九生在退休的两年间并没有真正离开万科，而是扮演了一个幕后战略家的角色来规划万科的未来。他还担任尚辉银行股份有限公司的非执行董事、万科投资的吕晶(中国)房地产投资有限公司的独立非执行董事、深圳康达(000048)(集团)有限公司的董事..

2016年，万科投资3亿元人民币，成为金鹏学院的最大股东。万科相关负责人表示，万科一直关注互联网金融的发展，对行业未来持乐观态度。而这也与许愿九生密不可分。根据工商信息，金鹏学院的经营公司全称是深圳市丁鹏创赢金融信息服务有限公司，成立于2014年6月16日，注册资本为人民币5.2778亿元。

新万科权力金字塔

房地产是资本密集型产业，现金流是评价企业业务发展能力的重要财务指标。更充裕的现金流代表着企业更好的基本面。有金融背景的朱九生很清楚这个事实。

就经营现金流而言，朱九生一直都很放心。其中，现金流是朱九生对万科的贡献之一。于亮坦言，万科的回报率在同行中是最高的。与销售数据相比，万科更关心销售的回报率。

早在2014年，受黑石内部管理的启发，万科召开了一次创始合伙人会议。共有1320名员工率先成为万科第一批业务合作伙伴，推出业务合作伙伴持股计划，并委托英安合伙进行投资管理。至此，万科的员工身份从职业经理人转变为商业伙伴。据了解，该业务伙伴持股计划是由朱九生亲自操作的。

2015年6月26日，鹏华前海万科房地产投资信托基金正式登陆，成为中国首家公开发行的房地产投资信托基金。该基金的登陆具有里程碑意义，被视为万科向轻资产战略转型的重要一步。朱九生是该基金的发起人。

据wind数据显示，截至2017年第二季度末，鹏华前海万科房地产投资信托基金自成立以来累计盈利超过11%，给投资者带来了巨大的利益，并获得了深圳市金融创新奖。

利用金融手段和金融创新帮助万科解决融资和征地问题，显然，在业内人士眼中，朱九生为万科做出了巨大贡献。

目前，最新的权力结构是，余良仍然是董事长，党委书记和监事会主席都解冻了，总裁兼首席执行官朱九生；执行副总裁仍然是资深官员，即王文锦、张旭和孙嘉，其中王文锦是首席风险官，张旭是首席运营官，孙嘉是首席财务官。

此外，万科还拥有8位高级副总裁，包括、刘晓、、王四大区域的首席执行官。他们都是万科核心机构“七人协会”的轮值主席，并代表于亮行使部分主席职责。除四区负责人外，还包括商业平台李因集团董事长丁立业、物业事业部CEO朱保全、副总裁谭华杰、丁长锋。

值得注意的是，这里还有四位女性副总裁，这在万科历史上还是第一次。

事实上，在万宝之争最激烈的时候，万科形成了一个代表核心权威的“七人社会”。当时，公司的主要业务决策是由“七人会议”决定的。主要成员由三名行政副总裁和四名区长组成。

在争取公平的战争日益平息之后，“七人协会”这种集体决策形式的效力正在减弱。万科急需一个能掌控全局的人，希望久盛的位置就像大海。

随着朱九生担任万科总裁，万科新的权力金字塔已经完成。

手淫的未来

于亮领导下的万科也经历了一系列的变化:从重视规模增长到多元化经营布局，从循序渐进到更加注重资本运营。

2017年，万科在商业、工业、医疗、教育、租赁等综合领域的布局和转型不断加快，公司的护城河不断扩大。

经历过黑石事件和股权纠纷的万科，除了在很多业务领域大放异彩之外，还懂得“资本的力量”。过去一年，万科不断加快并购和资本化运营的步伐。

2017年7月，万科与多家中国财团联手，以787亿元的总价格收购物流巨头ProLogis，成为国内物流地产的领头羊。万科还与四家公司联合成立了一只60亿元人民币的物流房地产基金，其持股比例约为25%。

通过资金的方式使现有的房产重新增值已经逐渐成为万科的惯例。在商业地产方面，万科收购印度电力，规模迅速扩大，位列中国三大商业管理平台。此外，万科还设立了两个商业地产基金，相应的贡献率约为39.4%。

2013年，万科从“住宅房地产开发商”转变为“城市配套服务提供商”。随着“朱钰”的登场，万科的发展方向会发生变化吗？

朱九生明确表示，支持城市服务提供商的战略将得到坚决贯彻。

余良的经济学毕业背景和朱九生丰富的金融从业经验，让外界对万科未来的金融发展产生了遐想。因此，朱九生表示，万科不会直接做财务，财务化的逻辑和思路肯定会对工作的运作有借鉴意义和影响，但不会改变公司的战略。

对于外界提出的万科是否会成为“中国黑石”的问题，朱九生表示:“万科不会成为‘中国黑石’。”许多年前，王石告诉我们，如果我们简单地向别人学习，我们将永远追赶不上别人。在这样一个伟大的时代和伟大的国家，我们必须进行一些有意义的探索。”

对此，于亮还强调，“房地产需要与资本紧密结合，房地产的金融属性越来越强。”但是你不是用金融观点来做房地产吗？我们必须使用财务手段，而不是财务手段，不要随便给它贴上标签。”

2018年第一个月，万科售出652.3亿元，实现了一个红色的开始。在余良和朱九生的带领下，万科能重回宝座吗？