国内租赁住房市场再迎里程碑 龙头房企试水REITs

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继先后批准新型公寓房地产投资信托基金、保利租赁房房地产投资信托基金、招商局蛇口(001979)长期租赁公寓房地产投资信托基金和徐汇灵巨房地产投资信托基金之后，“中联前海开元碧桂园(香港股票02007)租赁房第一号资产支持专项计划”(以下简称“碧桂园租赁房房地产投资信托基金”)也于2月2日经深圳证券交易所审批通过。

据悉，该房地产投资信托产品由碧桂园集团和中联黔元房地产基金管理有限公司(以下简称“中联基金”)共同实施，产品规模为100亿元。它采用了一次审批、多次发行的上架发行机制，间接实现了这一reits产品的“扩张和招募”，并获得AAA级优先评级。

作为中国第一个规模为100亿元人民币的reits产品，碧桂园租赁房reits也是租赁房领域最大的证券化产品，其规模超过了之前CMBS 60亿元、保利50亿元、徐汇30亿元的reits产品。同时，业内人士普遍认为，批准碧桂园租赁房的房地产投资信托基金，将进一步促进租赁房市场健康、快速、专业化、规模化发展。

领先的住宅企业测试水房地产投资信托基金

中国共产党第十九次全国代表大会以来，中国的租赁住房市场建设迎来了新的蓬勃发展。此前，住房和城乡建设部党组书记、部长王在全国住房和城乡建设工作会议上部署了2018年工作任务，要求深化住房制度改革，加快建立多主体、多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展租赁住房市场，特别是长期租赁，加快培育和发展人口净流入大中城市的租赁住房市场，鼓励租赁住房企业的制度化和规模化发展。

在相关人士看来，碧桂园数百亿元租赁住房房地产投资信托基金的获批，是政府监管部门对碧桂园这一领先民营企业以实际行动参与租赁住房市场建设的积极回应和支持。

值得注意的是，中国证监会也坚决贯彻落实党的十九大和2017年中央经济工作会议提出的加快建立多主体供给、多渠道担保、租购的租赁体系的相关政策要求，并通过资产证券化等金融创新工具大力支持租赁住房发展。深圳证券交易所建立了租赁住房证券化产品的绿色通道，配备了专门的人员和专门的岗位，以确保此类项目的高效审计。“这个单一的产品是一个领先的房地产企业，高周转率作为其标签。深交所相关业务负责人表示:“该公司通过‘M&A/开发-自持-运营’的模式收购住房，创新性地尝试以自持租赁住房为基础资产的reits，具有很好的市场带动作用，租赁住房企业可以借鉴碧桂园租赁住房reits模式，实现对自身租赁住房业务的有利支持。”

中国证监会相关业务负责人表示，碧桂园在租赁住房领域的战略布局，特别是与reits工具有机结合的创新尝试，符合当前推动租赁住房发展的大趋势，具有较强的代表性。下一步，相关机构应重点关注租赁住房底层物业的管理和运营质量，实现金融支持和租赁住房产业发展的良性循环。

建立一个长期的租金闭环

2017年12月20日，碧桂园推出长期租赁公寓品牌“大+加比国际社区”，并宣布在未来三年内提供100万套租赁房。

碧桂园集团董事长杨国强表示:“推广出租房是国家对人民的爱，碧桂园大力支持，将以实际行动积极参与。”

碧桂园集团总裁莫斌表示:“碧桂园集团将把租赁住房业务作为一项伟大的事业和战略”，作为中国新型城镇化进程的实践者，碧桂园积累了26年的城镇化建设和发展经验，这将成为其发展租赁住房业务的独特优势。碧桂园有信心和能力将“社会责任”与“企业升级和发展”结合起来，为人民的更好生活和房地产市场的健康长期发展做出贡献。

该房地产投资信托产品是碧桂园集团在租赁住房领域的又一次金融创新尝试。此前，碧桂园在长期租赁领域开创了银企合作模式，先后与中信银行(601998)(港股0998)和中国建设银行(601939)(港股0939)签署了长期租赁公寓融资战略协议，并先后接受贷款。

“这是一个1000亿元的战略布局。随着整个房地产行业从增量市场转向股票市场，销售的转移将会给企业的经营带来巨大的挑战，”碧桂园集团首席财务官兼副总裁吴碧君表示。近年来，碧桂园呈现出非常好的发展势头。2017年9月，公司获得国际权威评级机构惠誉的企业信用投资评级，并于同年11月被纳入香港恒生指数成份股，反映了碧桂园受到资本市场和公司的充分肯定，再加上房地产投资信托基金的成功测试，碧桂园将全面运用各种金融工具，构建完整的租赁住房金融链，确保租赁住房战略的顺利实施。

促进国内房地产投资信托的深化发展

事实上，金融创新必须得到产业的支持和服务，产业的发展也对金融创新提出了更高的要求和更强的推动作用。自去年下半年以来，利用租赁住房市场发展的政策，房地产投资信托产品被许多父母的租赁公寓运营商申请，包括新派公寓、保利地产(600048)、於陵徐汇等。，已被批准。

高河资本的管理合伙人周宜生对《证券日报》表示，租房已经成为中国最重要的商业地产形式，资产证券化可以重振现有的商业地产。鉴于监管当局和行业的逐步推进和创新，基于股权的公寓房地产投资信托基金可能是公开发行房地产投资信托基金的最后一个里程碑。房地产投资信托基金的公开发行不仅是房地产开发商经营模式转变的关键，也是政府发展模式转变的关键。在公共租赁住房和廉租房领域，政府投资能力的原有约束条件可以大大提高。

与此同时，中国联合基金执行总经理范锡武表示，作为首批百亿元的reits，碧桂园租赁房reits不仅将推动中国租赁房市场的发展，还将对中国reits的发展产生积极影响，具有很强的象征和示范作用。

另外，目前，与世界发达市场相比，我国股票资产证券化仍有很大发展。例如，中国单个房地产投资信托基金的平均规模只有22亿元，而亚洲约为90亿元，美国约为90亿美元。因此，上述业内人士认为，碧桂园出租屋reits的成功获批将极大地提振市场信心，有望进一步推动国内reits的规模和深度发展。特别是引入社会资本后，不仅可以更好地盘活股市，还可以减轻开发商在租赁业务上的财务压力。