一月50城卖地3774亿元涨73% 10强房企拿地货值3196亿

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房地产市场的低迷并没有阻碍房地产企业收购土地的热情。在规模诉求和高额债务的压力下，住宅企业不得不通过加快储备土地的增加和加快项目周转来寻求发展。

据中原地产研究中心统计，2018年1月，50个热点城市的土地出让金额达到3773.6亿元，同比增长73%。

据嘉里统计，2018年1月，前十大房地产企业新增土地价值高达3196亿元。同时，根据通策研究所的统计，前20名房地产上市企业的土地流转额为1505.25亿元，占全国土地流转额的30.15%。

据通策研究所介绍，近年来，随着房地产行业的日益集中，竞争日趋激烈，领先的房地产企业在高门槛下获得土地的优势日益突出。从土地市场的表现可以看出，大型企业的运行速度越来越快。

土地溢价较低

从地价率来看，大部分城市的地价率仍然较低，热点城市的地价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年30%的平均地价率。

中原地产首席分析师张大伟认为，中国许多城市的土地交易量仍处于较高水平，尤其是在一、二线城市，那里的房地产企业更愿意将土地用于住宅用地。即使有流痕地块，也主要是由于其多重复杂属性，导致了房企对征地缺乏意愿。此外，近期对信托等基金的严格监管，导致房地产企业对总价较高的地块采取相对谨慎的投资态度。

但是，通策研究所认为，随着调控的深入，开发商的征地热情或多或少受到了影响。与2017年12月和2018年初相比，整体土地市场显示出降温迹象。按月计算，卖地数量和卖地面积相继下降，卖地的主要特点是“低总价、低地价”。

此外，房地产市场冷，征地竞争强度相对较小。征地后控制工程进度，可以随着房价上涨的渠道获得很大收益，这是征地的好时机。

柯若睿表示，从房地产企业的征地和销售业绩来看，今年大型房地产企业的竞争依然激烈。1月份，新增企业20家，总价值数百亿元，而销售额数百亿元的企业只有17家。未来土地市场的竞争将会转移到销售方面，这将会给土地收购不足的房地产企业带来更大的压力。

住房企业加速补充库存

然而，开发商应该小心寻找机会获得土地。如果开发商有足够的资金，在核心城市的土地收购可能实现超车；如果资金紧张，你应该进入风险较低的企业。

据同策研究所介绍，在城市选择方面，受去年一二线城市高政策压力和土地成本上涨的影响，大都市区的三、四线城市获得了溢出效应，许多开发商绕开三、四线城市寻求套牢，从而带动三、四线城市的土地热增加。然而，目前许多四线城市已经告别了“去库存化”的压力，一些城市甚至出现了房价“泡沫化”，土地价格大幅上涨。在此背景下，预计2018年三四线楼市交易将进一步分化，开发商进入三四线城市将更加谨慎，土地市场整体表现也将有所下降。

总体而言，2018年，住房企业的土地收购机会，一、二线城市有更好的土地收购机会和更好的M&A机会；此外，一线城市、二线城市和四线城市周边的三线城市对征地机会相对乐观，而其他三线城市和四线城市则不乐观。

然而，从嘉里的统计数据来看，一些三线、四线城市仍是今年第一个月房地产企业征地的重点。从新增土地价值清单中可以看出，一些地方企业被列入了新增土地价值清单，这表明它们在年初收购土地的积极性更高。

但是，从前100强中梯队住宅企业的集中度来看，国内前100强住宅企业的规模在未来将继续分化，尤其是销售额前11-前20名的规模住宅企业，其销售额集中度为15%，但新的企业价值集中度达到了22%，两者相差7个百分点。因此，未来11-20大房企的排名将会有很大的调整。

值得一提的是，本月徐汇、世茂、中南、鸳鸯、首创等地的土地收购非常激烈，这些房企的土地收购和销售比例约为1.5，约为前50家房企平均土地收购和销售比例的3倍。例如，1月份中南地产的销售额为65亿元，而同期该企业新增土地价值为137亿元，是销售额的两倍。中远集团的征地销售比例明显领先于其他50强房地产企业，新增商品价值是同期销售额的两倍。

对此，通策研究院认为，在规模战下，市场集中度增加，住宅企业“要么前进，要么后退”，做大做强是当前住宅企业的主流选择，因此大型住宅企业表现出激进的征地态度。特别是在前两年连续去库存的目标下，大多数房企也需要积极补充库存。