埋头打“固本”之战 闽系房企践诺“爱拼才会赢”

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每个记者吴若凡每个编辑魏

在经历了2016年的大起大落和2017年的蓬勃发展后，房企进入了不可预测的2018年。在业内热议“跨越周期与规模”的同时，《商业日报》记者注意到，一向被视为“领跑”的福建房地产企业，正在大力部署福建，包括辖区内的多个四线城市。

那么，当进入房地产开发的新阶段时，福建房地产企业能否通过“更坚实、更垂直”来跨越这个周期呢？福建房企的“大本营之战”将呈现什么样的格局？

国家的布局不要忘记“打好基础”

在有“八山一水一田”之称的福建，连绵不断的山峦挤压着当地人的生存空间，空人在海上为生存而奋斗的精神成就了福建商人的辛勤劳动，这种精神已经完全沉浸在福建房地产企业的基因中。正如郑融主席所说:“向前看，重新开始是一件大事！”

“对于福建的房企来说，2倍甚至8-9倍甚至更多的负债率似乎是空.常见的高地价征地争议颇多，但其高周转率也很突出。土地收购后5-8个月可以出售，1-2个月可以减少一半以上。不可否认的是，这些能力帮助福建房企迅速形成了规模优势。安居克首席分析师张博在接受《国家商报》采访时表示，福建房企已经逐渐确立了高负债、高周转率和高地价的行业影响力。

在规模需求的推动下，福建省的住宅企业在全国范围内迅速扩张。目前，大量的房屋公司已经将总部迁到了上海。除了早期的世茂和徐汇，阳光城(000671，诊断)于2012年将其总部迁至上海，荣鑫集团和禹州集团于2016年将其总部迁至上海。上海；2017年初，钟君集团总部也落户上海。

中信证券(600030)指出，福建房地产企业抓住两轮房地产升温周期的契机，高价收购土地，走出福建布局全国。然而，细心的人可能会发现，在布局全国的同时，许多福建的住宅企业并没有放弃他们的大本营，相反，他们是在布局福建。

根据韩毅智库的数据，世茂地产在2017年福建省房地产企业销售额排行榜中以251亿元排名第一，而碧桂园和阳光城分别位居第二和第三。在福建10强中，福建房企占据9席，累计销售额1449亿元，占据福建市场三分之一。

作为福建最早的房地产企业之一，世茂已经深入培育了福州、厦门、泉州三个核心城市。通过优化投资、产品升级和良性运作，世茂开发并发布了“亮化部”和“民族风格部”两条主要产品线，实现了福建住宅、商业和办公业态的全面布局。

傅生集团2017年在福建的销售额达到173亿元，占傅生总销售额的41%。其销售额来自福建近30个项目，分布在福州、漳州、闽侯、宁德、三明等城市。

韩毅智库指出，傅生80%以上是并购项目，不到20%是招标和拍卖项目。自2015年9月以来，傅生设立了一个全职投资机构“飞虎队”。在过去的两年里，全国10多个城市签署了70多个项目，总价值近6500亿元。签约项目总面积1680万平方米，建筑面积3800万平方米，其中80%位于一、二线城市。与此同时，在福建，傅生已经取得了长足的进步。2018年，傅生有望成为福建的前三名，甚至进入前一名，实现业绩的大爆炸。

激烈争夺“大本营”

对于以福建为基地的住宅企业来说，福建是大本营和核心战场。因此，在2018年的产业转型年，洗牌、产品升级和战略升级将会加快...福建的房地产市场竞争将会异常激烈。

柯睿福建总经理方明在接受《商业日报》采访时表示，虽然每个福建房地产企业都有不同的战略，但大多数都采取“多点布局”。除了厦门和福州，泉州和莆田，包括福州和厦门周边的城市，以及福州和厦门的核心地区的市场份额也非常关键。这些主要的住房企业通常分布在六到七个以上的城市。

事实上，福州和厦门作为两个核心战场，一直是福建房企竞争的焦点。然而，2017年，政策改变了福建的战场格局，核心城市受到严重控制，外围县市付出了巨大努力，更多的住宅企业布局也发生了重大变化。整体考虑成为保持企业规模和份额的关键，这也是差异化发生的地方。

"外国房地产公司很难进入福建."资深房地产人士薛在接受《全国商报》采访时表示，碧桂园、恒大地产等外资房地产企业收购土地难度较大，基本上是收购外三四线城市的土地，核心城市收购项目难度较大。相对而言，保利更好，保利是因为以前有一些土地储备，但目前竞争优势不明显。

值得注意的是，一些福建房地产企业的发展道路已经出现了分化。例如，泰和集团(000732，诊断单元)目前并不太注重规模，更多的是标杆产品和溢价。典型的是太和的“庭院”，它基本上是通过承接一个项目来制作一个精品，而不是简单地追求数量和规模。另一个例子是徐汇集团，它早在2007年就开始了全国布局。先后在北京、上海、合肥、重庆、杭州、苏州取得土地，进军青岛、大连、成都、Xi、郑州，战略性地进入上海周边大都市圈和香港。近年来，徐汇几乎没有在福建定居。

此外，此人还表示，一些厦门国有企业，如建发、国茂等，明显落后。主要原因是这些企业都局限在厦门，福建的整体布局比较薄弱，不像很多企业遍地开花。然而，由于许多内部限制，国有企业在征地方面缺乏灵活性。在一级市场，这些国有企业不敢拿高地价的土地，所以在这一波发展中，厦门国有企业落在了后面。

自2017年以来，整个福建房企也发生了变化。首先，福建的房企更具包容性，与企业合作开发的现象明显增多，如联合征地和合作开发；其次，福建房企的学习和成长相对较强，对产品研发、品牌维护、客户关系等越来越感兴趣。；第三，与2016年咄咄逼人的高杠杆相比，这些企业不仅在2017年追求规模，而且在控制风险的同时保证了企业的有效发展。从2015年到2016年，他们在规模和流程上都做了很大的努力，风险和可控性都不高。在糟糕的市场环境下，这些房企反而知道如何控制风险。

编辑朱昱