5000亿级地产巨鳄“华山论剑” 区域龙头房企凭什么“笑傲江湖”

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[编者按]随着空各地在过去一年中的频繁调控，一线和热点二线城市的房地产市场逐渐进入“度假模式”，而一些三线四线城市房地产市场的活跃交易成为房地产市场的又一景观。2017年，5000亿元的房地产企业数量达到了三家，房地产市场的第一个阵营已经灰飞烟灭。房地产行业的强者恒强的马太效应似乎不可逆转。另一方面，一些长期扎根于该地区的本土房地产企业凭借其在四线城市的先发优势，不断取得突出成绩，成为抵御外资巨头的“黑马”。

据嘉里研究中心近日发布的数据，2018年1月，50强房企新增用地面积占55%，2月份100强房企整体销售规模下降22%。然而，在返乡购房者的推动下，地区领先房地产企业的销售额在春节期间逆势上升。业内人士认为，区域住宅企业的良好表现与区域市场的走势和趋势有关，而市场的上升将很容易提升市场表现。

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最近，根据嘉里研究中心发布的数据，2月份前100家房地产企业的整体销售规模环比下降了22%。然而，值得注意的是，碧桂园、万科、招商局、金地等领先房地产企业以及一些主要位于一、二线城市的全国性房地产企业受到了较大影响，其业绩较上月大幅下滑。相反，在春节返乡潮的推动下，中良、建业、蓝光、新立、正尚等区域性领先房地产企业的销售业绩逆势上扬。

《国家商报》记者梳理了相关数据，发现实际上，从2017年到2018年前两个月，区域房企的突出成绩一直保持着。

明远房地产研究院总编辑艾振强表示，对于那些在当地已经扎根多年、在当地拥有良好品牌意识和忠诚度的区域性根深蒂固的住宅企业来说，机遇是多方面的。首先，深入培育一线、二线和周边三个四线城市的住宅企业更有可能通过旧的改革获得大量的土壤储备；第二，第三布局四线城市的房地产企业与大型房地产企业的直接竞争交错进行。

第三和第四条线路的升温给空市场带来了空间

对于许多房地产企业来说，2017年是重要的一年。据嘉里发布的《2017年中国房地产企业销售200强》显示，100亿人中有144家房地产企业，行业集中度正在加快。从销售面积来看，区域内根深蒂固的房企排名相对较高，其中碧桂园仍以6016.2万平方米的销售面积排名第一，而扎根河南的建业地产长期占据面积排行榜前30位。此外，中南地产位于上海周边的长江三角洲热点城市，经济发达，人口吸纳能力强，在区域排名中排名第14位。

根据房地产企业的销售数据，一、二线城市和三、四线地区正在形成冰与火的两面。过去几年，房地产企业采取的总体战略是布局一、二线城市，而四线城市库存规模大，空空间狭小，一直被列为“禁区”。随着新一轮“以城市为基础的政策”调控的强烈冲击，一、二线城市的调控力度加大，土地和房地产市场都被遗弃。搬到四线城市成了“掩护阵地”的选择。

根据中央参考研究所的报告，2017年，销售贡献率提高的城市主要是中西部和西北等二线城市以及热点城市周围的三个四线城市。50家有代表性的住房企业分布在成都、重庆、沈阳等中等和二线城市，以及台州、黄冈和张家港。热点城市周围的三个四线城市发展迅速。例如，重庆和成都的销售额分别增长了72.1%和37.0%；北京、上海、南京和合肥等热点城市的销售额大幅下降。

此外，韩毅智库2018年1月至2月发布的各地区典型房地产企业名单强调，福建、湖南、四川、湖北、河南和浙江是中高速省份，有许多地级市可供选择。除福建和浙江外，其他四个地区本土企业较少，是品牌房地产企业的机会。例如，在河南地区，当地的房地产企业如正尚地产和建业地产占据了前10名中的许多席位。

海南、山东、广东和江苏被认为是稳定和发展中的城市。然而，住房企业在该地区深入发展时，需要注意城市联系，建立竞争力。例如，忠良已经实现了在苏州、台州、常州、无锡等城市的布局，并入围江苏省十佳。

银河证券(Galaxy Securities)分析师陈认为，2018年，一、二线城市重点城市的销售增速已回升10%以上，四线城市的销量可能会在基数高的压力下出现下滑。在下行背景下，领先房地产企业在三、四线市场的主导地位凸显。

根据嘉里的数据，大型房地产企业如碧桂园、万科、招商局、金地等。，以及一些主要位于一、二线城市的全国性房地产企业，都受到了很大影响，1月份的业绩环比大幅下降。然而，得益于春节期间购房需求的旺盛，中良、蓝光等一些区域性房地产企业和四线城市布局较多的房地产企业表现突出。

与此同时，根据中央参考研究所的数据，大型房地产企业的征地重点正在向第三四线城市转移。2017年，三、四线30家代表性房地产企业的征地面积同比增长145%。这意味着从长远来看，区域住宅企业获得规模优势非常重要，如何快速扩大区域住宅企业的规模是其成功跨越周期的保证。

区域性住宅企业的制胜之道

韩毅智库的上述名单也表明，赣皖属于高增长省份，许多城市仍处于发展阶段。住宅企业在进行投资布局时，应着眼于省会城市和核心地级城市的机遇，注重城市基本面的研究。例如，江西新立地产的布局只有南昌和赣州，在江西也取得了领先地位。

事实上，与新利地产一样，三四线城市的崛起给根深蒂固地区的房地产企业带来了许多发展机遇，甚至通过适销对路的项目和产品的推广，超越了品牌房地产企业在根深蒂固地区的表现。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进在接受《商业日报》采访时表示，区域性房企的“走出去”战略对城市的投资前景持乐观态度，通常开发成本较低，产品的复制是完全开放的，这也是企业扩大规模获取原始资本积累的重要前提。

例如，金科以重庆大本营为基地，深入中西部地区，兼顾环渤海地区。由于成熟的产品线和长期深度种植带来的对文化和气候的适应，金科在川、湘、黔、滇等中西部城市具有优势，在四川四线城市有很多项目。

荣盛发展有限公司(002146)起于河北廊坊，京津冀环渤海地区一直是其大本营和重仓储区。从范围上看，荣盛的发展已经扩展到了河北省几乎所有的重要城市，并且通过“三线围绕二线”的战略，河北地区土地成本低，竞争小，规模迅速扩大。

合昌集团总裁武磊在接受《全国商报》采访时表示，当重点布局城市周边的一些城市能够实现城市群时，他们将会轮换镇江、马鞍山、滁州等周边的机会主义城市，抓住机遇，高攀高峰，然后迅速撤离。

在武磊看来，“巨无霸”离不开当地强大的房地产企业。例如，在当地市场，一个是规模为5000亿元的住宅企业，另一个是规模为100亿元的当地老牌住宅企业。当真正的个人消费者选择时，大企业的品牌溢价和差异不会太大。

他补充说，房地产的地域性很强，而且一直都是不规范的，产品的打造完全是由关注度和产品力度系统决定的。在本地市场，真正判断城市发展，了解顾客偏好和把握市场等。，往往是深深扎根于当地多年的强势住宅企业，但他们更加意识到，他们甚至会比全国的住宅企业研究得更深入、了解得更透彻，并能做出被当地顾客认可的好产品。

编辑朱昱