翻版蛇口模式，招商蛇口86亿收购万亩土储

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继海湾前的招商项目以及与昆钢、武钢、东风的合作后，招商局蛇口再次通过整合母公司内外资源的非市场征地方式获得了巨额土地储备。

5月8日晚，招商局蛇口宣布计划以85.53亿元现金收购其母公司招商局集团直接和间接持有的招商局漳州开发区有限公司(以下简称“招商局漳州”)78%的股份。

招商局集团及其子公司招商局香港分别持有招商局漳州分公司48%和30%的股份。此次收购完成后，招商局蛇口凭借其78%的持股比例将成为招商局漳州分公司的第一大股东。

招商局漳州分公司是一家成立于1992年的本地开发商。其主营业务为园区业务，包括一级土地开发、园区开发运营、市政基础设施建设等业务，其中一级土地开发和园区开发运营是招商局漳州的主要利润来源。

截至2017年底，招商漳州总资产76.6亿元，总负债36.8亿元，所有者权益39.8亿元。2017年，招商漳州营业收入4.8亿元，营业利润3.1亿元，净利润5.7亿元。

虽然目前经营收入并不丰厚，但招商漳州的土地储备是巨大的。数据显示，漳州总用地面积为777.5万平方米，其中住宅用地85.7万平方米，商业用地95.6万平方米，工业用地111.5万平方米，港口及航运物流用地249.9万平方米，市政配套用地234.8万平方米。

按照区块划分，漳州招商银行的土地可分为非双鱼岛土地和双鱼岛土地，土地面积分别为552.4万平方米和225.1万平方米，其中双鱼岛是国务院批准的第一个商业人工岛项目。

照片:双鱼座岛来源:视觉中国

位于厦门湾南岸的双鱼岛已完成土地复垦和土地整理，正在完成市政配套建设，尚待全面开发。根据规划，双鱼岛约有57万平方米的居住用地，73万平方米的商业和娱乐用地，2.1万平方米的港口和航运用地，93万平方米的市政配套用地。

在漳州双鱼岛开发的基础上，招商局蛇口透露，计划将双鱼岛打造成国家旅游目的地、区域商务娱乐中心和集休闲、娱乐、居住、保健为一体的生活区，集居住、商务、娱乐为一体的双鱼岛开发模式能带来丰厚的利润。交易完成后，蛇口的投资将加快投资促进，加快漳州工业和港口物流规划用地的再利用。

根据中信建设投资有限公司的研究数据，在85.53亿元的收购价格基础上，招商局蛇口的总底价约为1500元/平方米。不考虑商业和工业用地的数量，住宅用地的底价仅为8000元/平方米左右，而最近离该地区最近的角美板块的住宅转让价格也在9000-12000元/平方米之间，这在成本包含方面相当有利。

此外，中国证券指出，双鱼岛的住宅用地有望于明年进入招投标、拍卖和挂牌市场，而蛇口的商业部分可以通过溢价的形式直接锁定二次开发。“当招商局漳州项目即将进入收获期时，将全部由招商局蛇口承担，这有望加快项目的成熟，并有望在明年给公司带来效益。”中信建投指出。

据时代财经介绍，漳州开发区临港工业区是一个深水港，靠近国际主通道，以仓储和物流为主，有一些环保和高科技临港产业，可以充分发挥辐射作用。通过收购招商局漳州分公司，招商局蛇口可以将其作为海西板块布局扩张的战略基地，提前锁定海西板块进一步发展的红利。

事实上，这是招商局蛇口“前港口-中心区-后市”模式的再现。中国证券指出，招商局漳州开发区已初步建成港口航运物流、港口基础产业和高新技术产业发展、第三产业配套发展的现代化沿海城市，可以说是蛇口工业区的翻版。