上市不足四月，正荣地产纳入港股通标的股

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恒生指数有限公司于5月4日晚公布了截至3月30日的恒生指数季度回顾结果，郑融房地产集团有限公司(06158.hk)成为恒生港股关联指数的新成员，该指数在香港上市还不到4个月。

恒生沪港通指数旨在反映可通过沪港通渠道投资的香港主板上市证券的整体表现，这也意味着郑融地产将被纳入沪港通。

自1月16日上市以来，郑融房地产的股价已经上涨了20.8%。截至5月7日，郑融房地产以每股4.82港元收盘。高峰时期，郑融房地产的股价一度达到每股6.64港元，比上市价格高出66.4%。

纳入香港沪港通指数

沪港通是内地投资者参与香港股市的重要渠道。根据恒生港股联通中小企业指数的候选标准，参与该指数的公司必须符合上市时间、市值和交易量的具体要求，包括至少一个月的上市时间，过去12个月的平均市值必须大于50亿港元，且换手率大于0.1%的最低要求。

恒生沪港通指数的纳入，基本上可以反映资本市场和专业投资者对公司的关注和价值认同。郑融地产上市还不到4个月，却在短时间内成为港股的标准股，这也标志着投资者新一轮价值探索的开始。

众所周知，港股具有低估值和高股息率的双重特征。随着沪港通等互联互通机制的建立，优质低值的流通股成为内地基金的目标，对二级市场的价值具有明显的催化作用。

此前，有业内分析人士指出，在二级市场，郑融地产目前的市场销售率还不到一倍，这是被低估的，因为其内在价值还没有被市场充分挖掘，另一方面，这与港股联通的缺位有关。

一位券商研究员表示:“沪港通带来的南向资金，作为香港股市的活水，自开盘以来成功地撼动了市场的定价权。从过去的表现来看，大多数新纳入港股通的股票通常会获得更多。更多的财务关注无疑是对相关公司二级市场表现的一大利好。”

根据香港证券交易所的统计和数据，2017年，南向资金交易额超过2万亿元，同比增长1.7倍以上，按汇率折算的净买入金额总计超过3000亿元。沪港通在香港股市的换手率大幅上升，逐渐影响了港股的生态。去年，恒生指数的涨幅居全球之首，来自南方的资本贡献不容低估。

此外，随着沪港通5月份配额调整至每天420亿元人民币，四倍的扩张将吸引更多内地投资者，也将有更多资金南下，这意味着以郑融地产为代表的标的股票将迎来新一轮的股价上涨。

今年，郑融房地产从利润中提取3.3亿元用于分红，占集团2017年净利润的21.7%。在上市的第一年支付如此大的股息是罕见的。结合目前该公司120.2%的低水平净负债率，我们可以窥见郑融在现金储备和盈利能力方面的竞争优势。

销售额还是继续高速增长

2018年是郑融房地产上市的第一年。为了追求新的规模范围，郑融房地产也在创新其管理结构。时代财经了解到，郑融地产最近悄悄将城市公司升级为区域公司，这通常被视为房企开始扩大规模的信号，因为管控模式的调整往往是为了辐射新的管理半径。

根据嘉里公司发布的最新数据，今年前四个月郑融房地产的销售额达到373.8亿元，比去年同期的246亿元增长了52%。郑融房地产2018年的经营战略是以快速的营业额达到1000亿元的销售目标。在年初的香港业绩会议上，郑融地产管理层透露，今年的合同销售额预计在1000-1200亿元之间，市场不会出现大的波动。

5月7日，评级机构标准普尔还授予郑融房地产公司长期信用评级“B”，前景稳定。标准普尔认为，郑融房地产将在未来12个月保持合同销售额和收入的快速增长。据其判断，郑融房地产的收入预计在2018年达到270-290亿元，2019年达到400-430亿元。

“我们相信，郑融地产在规模扩张的过程中能够保持其优秀的项目和地域多样性。2017年，郑融在18个城市有91个项目，项目遍及长江三角洲、中西部、环渤海地区和海西经济区。其土地储备也相对平衡，没有一个城市的土地储备超过15%。地理上的多样化使得单个项目的延迟或单个城市的市场变化更加可控。”S&P指出。

在业绩会议上，郑融地产管理层还强调，其在四大区域的布局几乎相同，下一步可能会有选择地进入粤港澳大湾区和西南地区的部分区域。标准普尔估计，2018年郑融房地产的土地购买支出将达到310亿元，占其股权合同销售额的50%-60%，2019年将进一步增长25%-30%。

在保持规模快速增长和加强土地收购的同时，郑融地产也为金融划上了一条安全的“红线”。上市后，保持良好的财务基本面和盈利水平是郑融房地产的重要任务之一，该公司计划今年将负债率控制在100%以内。

通常情况下，长短债的置换和多元化融资是郑融房地产为减债提供的“药方”。今年4月，郑融房地产发行资产支持证券，最终购买应收账款总额为24.2亿元，其中优先份额为23亿元，利率为7.3%。

进入港交所的高概率将使郑融房地产的交易量激增，其市场价值被重估，这与处于快速增长阶段的郑融房地产没有什么不同。目前，郑融房地产的总市值已接近200亿港元。