深圳重构住房体系，向新加坡模式看齐

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深圳多元化住房格局正在形成。

6月5日，深圳市住房和城乡建设委员会发布了《关于深化住房制度改革，加快建立多主体供应、多渠道保障租购住房供应保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)，明确了《展望未来(2018-2035)》的住房发展目标。计划在未来18年内提供170万套住房，其中人才住房、住宅商品房、公共租赁住房等保障性住房总量不低于

在《意见》中，深圳计划将市场商品住房、人才住房、住宅商品房和公共租赁住房的比例定位为4: 2: 2: 2，即政策性住房的比例将占新增供应总量的60%左右，这将改变1988年房改以来以商品房为主的住房供应格局。

“深圳的住房制度改革正在走新加坡模式，通过经济适用房解决中低收入群体的住房问题，切断房价和住房民生问题。”深圳何仪城市更新集团执行董事兼总经理罗宇说。

多元化住房体系建设

深圳市住房和城乡建设局局长张指出，面对商品住房价格居高不下、住房供需矛盾突出、住房结构不合理、住房保障不足等四大问题，深圳市应建立住房供应和保障体系，解决城市各类人群的住房困难。

以“租购并举”为核心，深圳市住房和城乡建设局相关负责人指出，新增住房供应量中约50%将用于出租和出售。同时，为满足不同群体的住房需求，《意见》明确规定了各类住房的供应比例、建筑面积、租金和销售价格。

具体来说，市场商品住房约占住房供应总量的40%，主要是中小单位，并继续实施宏观调控价格；人才住房约占20%，重点是各类合格人才。建筑面积主要在90平方米以下，租赁和销售价格约为市场价格的60%；住房型商品房约占20%，供应给符合收入和财产限额标准的注册居民。建筑面积主要不到70平方米，租售价格约为市场价格的50%。

此外，深圳将为符合条件的低收入户籍居民、为社会提供基本公共服务的相关行业从业人员、先进制造业从业人员等提供公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，建筑面积30-60平方米，租金约为市场租金的30%。

深圳综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松指出，经济适用房与商品房的比例在新加坡是80: 20，在香港是50: 50，而商品房在过去20年里一直是mainland China的绝对主角，只有极少量的经济适用房。现在深圳已经确定了60: 40的比例，这将深刻改变住房的基本格局，普通消费者的居住权将得到有效落实。

正如深圳市住房和城乡建设局对《意见》的解读一样，这一住房政策的显著特点是全覆盖，以市场为主体，满足多层次需求，以政府为主体，提供基本保障，使每个公民都能根据自己的情况找到解决住房问题的办法，实现安居乐业。

同时，《意见》为住房供应设定了明确的目标。从2018年到2035年，计划新增各类住房170万套，其中人才住房、住宅商品房和公共租赁住房的总量不低于100万套。同时，建议到2020年增加420，000个新的住房单元，包括不少于250，000个经济适用住房单元。

罗宇指出:“事实上，在深圳的第十三个五年计划中，就提到要建40万套经济适用房。《意见》提前了原定计划，即从2018年到2020年的三年时间。启动42万台是必要的，这比原来的五年计划要大。实施的最大困难在于土地。”

与“新加坡模式”保持一致

为确保170万元供应的实现，《意见》提出了八主体六渠道的供应保障体系。丁松表示，在八大供应商中，值得注意的是，支持企事业单位使用符合要求的自有土地或房屋，建设有才住房、现住商品房和公租房，支持各类金融机构和社会组织参与保障性住房建设。

他指出，这意味着住房用地政策的重大变化。今后，许多企事业单位将利用自有土地开发经济适用房，这将有效降低社会商品房的市场需求。大量需求将涌入保障性住房消费的行列，原有商品房的供需两端都在萎缩。特别是，在大量经济适用房的压力下，普通住房的价格在商品房中间可能会稳定下来。

然而，罗宇认为，作为一个民族城市，深圳的房价是由国家购买力决定的，就像香港的房价是由全球购买力决定的，而不是由香港的本地需求决定的一样。

在这种背景下，只有“新加坡模式”才能解决中低收入人群的住房问题。罗宇指出，中低收入人群可以住上经济适用房，而高收入人群可以购买商品房，从而切断了房价和住房问题。如果《意见》得以实施，对深圳房价影响不大，更多的房价将由市场决定。

深圳房地产研究中心高级研究员李表示，谈到“新加波”模式，“公寓”是不可忽视的。目前，新加坡有600万居民，其中80%住在公寓里。公寓是政府提供的低价商品房，也是经济适用房。在低成本征地、低息贷款和中央公积金的帮助下，大多数居民的住房需求可以得到满足。即使是20%的最低收入群体，政府也可以提供70%-75%的房价补贴，其余的可以申请30年的低息贷款。

事实上，自2016年10月以来，深圳已经开始了新一轮的住房调控。从限价令、限购令等短期政策，到增加经济适用房、促进租赁市场发展等长期机制来看，深圳更加积极。

据深圳市土地与房地产交易中心介绍，自2017年以来，深圳市政府只推出了一处住宅用地出售，有五处土地“只出租不出售”，其中四处被深圳市人才置业集团拿下。据公开数据显示，深圳人才住房集团目前有2871套人才住房可供分配，涉及36个项目，并计划筹集24605套人才住房。

2016年9月，深圳市成立了人才住房集团，这是一家在深圳的国有独资公司，负责人才住房的投资、建设和运营管理，并出资1000亿元人民币。在市政府首次出资后，6000-7000亿元可用于人才住房的整体建设、运营和管理的全过程。

作为住房和城乡建设部指定的12个租赁试点城市之一，政策和市场力量正在推动深圳租赁市场的蓬勃发展。除了深圳人才安珠集团等国家团队外，友+国际公寓、魔方公寓等众多独立品牌公寓以及开发商都在积极探索长期租赁公寓业务。

由于其资金优势，开发商已成为长期租赁公寓市场的先锋。以万科为例。目前，万科公园在深圳有8家门店，包括南山、宝安和坂田，拥有6000多间客房。与此同时，万科还与深圳市人才置业集团达成战略协议，合作开发建设人才房和社会租赁房、房屋租赁、装修和物业管理。