万科商业扩张背后：并购与资产证券化提速

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《时代周刊》记者蔡颖

2018年新年伊始，万科有了新的资本运营计划。

经过近半年的酝酿，1月5日，万科-李因商业地产有限公司的商业地产平台宣布，将与万科、triwate共同收购凯德置地集团全资子公司中国20家购物中心项目公司100%的股权，并承担相应的负债，交易对价为83.65亿元人民币。

在行业中，与住宅的领先地位相比，万科在商业地产领域起步较晚，但这并不能阻挡其快速发展的步伐。此前，早在2016年8月，万科就宣布将通过设立一只128.7亿元人民币的投资基金，收购李因集团96.55%的股份。交易于2016年底完成，李因集团正式成为万科的商业地产平台。从建立商业运营平台到建立产业基金，再到收购购物中心，万科的商业雄心已经写在纸上:商业地产应该获得与其地位相称的地位和声誉，即成为行业领先的商业运营平台。

早在2014年，万科就将自己的定位从“住宅供应商”转变为“城市配套服务供应商”。转型成功的关键在于商业地产的开发和运营。一线商业市场的竞争总是很激烈。万科将如何突破？

万科印度的发展已经加快

在万科的商业谱系中，商业地产业务变得越来越重要。然而，不可否认的是，在一线商业管理品牌方兴未艾的时候，万科仍然缺乏一个有影响力的杰作。利用更强大的交易者占领市场是一个理性的决定。2016年底，万科通过成立房地产投资基金收购印度电力，获得商业地产开发运营管理平台。万科董事会主席于亮站在巨人的肩膀上，期待印度成为未来最好的地方之一。

在万科商业地产的探索阶段，印度肩负着最大的使命。一年来，印电与万科的业务整合加快，六大城市商业公司相继成立，覆盖了以广深、京、沪、杭、武、Xi安为核心的城市群。

此外，万科的业务发展和运营能力也得到进一步提升。以最近重新开业的沈阳印象城为例，该项目原本是一个经营了十多年的电器商城。经过升级改造和引入体验式商业品牌后，营业面积减少了38%，但平均日销售额增加了63%，平均日客流量增加了129%，总租金增加了74%。

作为一家已经深入中国商业房地产行业15年的本土企业，印度电力始终坚持稳健的资产投资战略。成为万科的商业平台后，印度开始走自主开发和资产收购的增长道路。

据悉，此次股权交易涉及的20家购物中心总建筑面积约为95万平方米，分布在华北、华东、华南和中西部地区的19个城市。交易完成后，上述所有购物中心将移交给印度运营和管理。届时，原团队中的优秀企业管理人才也将被保留。

截至目前，印度电力在中国拥有或管理的商业项目有120个，管理面积1000万平方米，管理资产超过800亿元人民币，覆盖中国58个城市。

这意味着印度将在商业项目和运营管理领域跃居国内商业地产运营第二位，仅次于万达，超越华润。

万科集团高级副总裁、李因董事长兼总裁丁叶莉先生表示:“我们对空房市商业地产的价值完全乐观。收购CapitaLand的成熟资产项目持有该公司的股权，这符合印度的发展战略。”

随着商业地产股票时代的到来，印度电力表示，未来将继续寻找更多的M&A股票资产机会，通过收购优质股票资产来获取线下流动资源。致力于成为中国领先的商业地产平台。

资产证券化加速了

事实上，在房地产金融阶段，重资产的戏剧正逐渐被轻资产和金融资本所取代。资产证券化是未来商业房地产发展的一个重要方向。其中，轻资产被定义为万科未来进入快车道的重要指标。

2017年5月23日，万科宣布成立两个商业地产投资基金，总投资50.31亿元，用于收购其控制的42个商业项目。以投资基金的形式持有商业地产是商业地产走向资产证券化的唯一途径。

这两个基金的期限都是20年。根据公告，经普通合伙人和持有合伙企业三分之二以上股份的有限合伙人同意，上述合伙期限可以提前延长或终止。

在万科的概念中，这两个基金的投资方向是特定购物中心和商业中心的房地产或股权资产，而项目的运营和管理将移交给印度。

万科表示，设立两个专业商业地产投资基金，投资收购公司拥有的成熟商业地产项目，将有助于公司借助外部资本，通过轻资产运营模式，加快商业地产领域的投资运营，从而提高公司的资金利用效率。

2017年下半年，房地产信贷债券融资受到严格控制。对于流动性弱、投资回报周期长、现金流压力大的商业地产，金融创新尤为迫切。在政策的鼓励下，许多房地产开发商和金融机构借此机会推出了CMB计划。

2017年10月20日，启动并制定了“金钟-李因深国投广场信托受益权资产支持专项计划”，发行规模为37.9亿元，发行人为李因集团，计划管理人及销售机构为CICC。招商银行(600036，诊断股)和上海银行(601229，诊断股)担任财务顾问，并于当日在深圳证券交易所上市交易

这是李因集团商业地产资产证券化的第一单，也是万科商业地产平台之后的第一个资本市场融资项目。该项目在外部资本的帮助下整合了公司的股票资源。未来，随着万科李因商业平台运营的深化，预计将会有更多类似的资产证券化行动。

戴德梁行发布的中国房地产资产证券化数据报告显示，2017年1月至9月，共发行了18种资产证券化产品，发行额为417亿元，同比增长约300%。商业房地产抵押贷款(CMB)和房地产信托投资基金(reits)在振兴现有商业房地产方面发挥了积极有效的作用。