住房租赁资产证券化迎风口 REITs要挑大梁？

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记者钱伟编辑陈郁

金融资本瞄准蓬勃发展的住房租赁市场。近日，建行与上海市政府就房屋租赁建设达成战略合作。建行上海分行透露，已推出全生命周期住房租赁融资服务，并将参与资产证券化、房地产信托投资基金(reits)等创新金融产品的研发。

在过去的三个月里，市场已经集中积累了7个单一租赁住房资产证券化产品。这有助于公开发行房地产投资信托基金打破僵局吗？

现有的模式很难复制

随着住房租赁市场的快速发展，这类财产的资产证券化得到了政府的大力支持，以解决资金需求大、回收期长等财政压力问题。

自2017年10月以来，先后推出了7个住房租赁资产证券化产品，包括魔方公寓、紫茹一号公寓、新派公寓、保利地产(600048，股票咨询)(600048，股票咨询)、招商局蛇口(001979，股票咨询)和於陵徐汇，总规模超过350亿元。主要类型有信托受益资产支持证券、房地产投资信托基金、商业房地产抵押贷款支持证券、租赁消费分期付款资产支持证券和资产支持票据。

分析上述7种单一产品，非自持物业，如魔方公寓和自然1号，主要通过信托受益人abs来盘活未来租金收入；像新派公寓和保利地产这样的自持性房地产发行房地产投资信托基金。这两种业务的优先平均利率约为5%。

一位了解上述业务的人士告诉记者，发行这些票据有一些特殊原因。例如，保利和招商局是高评级的强势主体信用；备受市场关注的新公寓，原本是位于北京中央商务区的一栋住宅楼，地价只有22000元/平方米，经过装修和出租，形成了非常好的现金流资产。“每一个订单都有其特殊性，而且都有信用增级措施，如第三方担保和差别支付。否则，有些天平太小，无法上升。”那个人说。

从发行规模来看，非自持性房地产公寓资产证券化产品不超过5亿元。其中，新公寓发行规模最小，只有2.7亿元，二级发行规模占51.85%，发行利率为8%。一位券商相关人士向记者透露:“这实际上是由产权持有人自己认购的，真正的外部融资只有1.3亿元。可以说，它是不可复制的。”

房地产投资信托基金将在未来处于领先地位

尽管上述产品有其自身的原因，但业内人士仍然乐此不疲，尤其是它可能会推动房地产投资信托基金的公开发行以打破僵局。

作为实现房地产证券化的重要手段，reits是一种类似于股票的信托基金。过去几年，房地产投资信托基金还没有成为国内住房租赁领域的一种气候。第一个原因是租赁物业分散，产权不清，经营过程复杂；二是租金回报率低；第三，基本法律法规不完善。另一个重要原因是税收。Reits有一个非常典型的特征，那就是所有的利润都分配给投资者。当外国房地产投资信托基金分配收入时，投资者可以获得25%的企业所得税的部分扣除。“相比之下，房地产行业相当特殊，而房地产投资信托的国内运作涉及契税、土地增值税和股息税等税种。如果能同时改善税收政策，减少所得税，每个人都会有这样做的动机。”经纪人说。

上述问题有望通过国家大力推进房屋租赁建设来解决。目前，北京、上海、深圳等住房租赁试点城市都表示将加快reits试点。

据研究团队介绍，从目前的市场情况来看，城市土地租赁住房、集体土地租赁住房和公共租赁住房是适合发行租赁住房reits产品的基本资产。根据该团队的计算，中国租赁住房房地产投资信托基金的市值将在5200亿元至1.56万亿元之间。目前，许多组织已经在这一领域进行了业务探索和布局。

(主编:岳hn152)