北大光华张铮：租赁住房REITs潜力巨大

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1月24日，北京大学光华管理学院举办了“房地产信托投资基金税制研究”研讨会。北京大学光华管理学院金融学教授张铮在会上表示，中国的租赁住房房地产投资信托基金前景广阔，市场潜力巨大。就融资而言，租赁住房本身是一个非常好的资产类别，也是市场上一个重要的金融支持。

张铮教授表示，房地产投资信托基金对租赁住房市场的发展意义重大。首先，房地产投资信托基金将有助于租赁住房企业的可持续发展，而股权房地产投资信托基金可以使金融企业以低杠杆完成从发展到退出的业务闭环。第二，房地产投资信托基金有助于现有住房企业的转型和发展，为租赁住房企业提供长期金融支持，并通过未来租金上涨和资产价值增值带来回报。第三，房地产投资信托基金将有助于改善租赁住房市场的结构，并将为市场带来长期经营理念的新鲜血液。最后，作为参与者，reits将凭借投资、融资和运营管理以及制度安排的优势，为市场的良性健康发展发挥积极作用。

根据北京大学光华房地产投资信托基金研究小组的计算，中国公开发行房地产投资信托基金的市场规模约为4万亿至12万亿元。从美国公开发行的房地产投资信托基金市场来看，租赁住房房地产投资信托基金约占13%。根据这一计算，中国出租房reits的市场价值应该在5000万元到1.5万亿元之间，市场潜力巨大。

根据研究小组，从目前的市场情况来看，城市租赁土地住房，集体土地租赁住房和公共租赁住房是适合发行房地产投资信托产品租赁住房的基本资产。但是，考虑到我国城市租赁住房用地和集体租赁住房用地推出时间较短，预计相应资产进入市场需要2-3年时间。现阶段，公租房可能是中国进一步探索租赁住房reits产品的更合适的资产类型。