63家房企负债3万亿 三成房企资产负债率跃80%红线

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专家表示，自2015年以来，由于企业债券成本较低，房企大规模发行企业债券，这些债务尚未进入集中偿还期。此外，在过去两年中，一些住房企业采用了资产支持证券和永久债券进行融资，这些不包括在负债中。鉴于上述原因，在今年房地产市场的下行周期中，我们应该警惕债务偿还压力。

据统计，截至4月10日，根据申银万国行业分类，63家已披露年报业绩的房地产上市企业负债总额超过3万亿元，同比增长34%。

然而，这63家上市房地产企业的总资产总计3.86万亿元，同比增长31%，与债务增长水平相差3个百分点。值得一提的是，根据统计数据，2017年这63家上市房地产企业的平均负债率为78.6%，去年为76.7%，同比上升1.9个百分点。

值得注意的是，《证券日报》记者注意到，在上述已披露年报的63家房企中，有18家资产负债率超过80%的红线，占29%以上。

易居研究院智库中心研究主任严跃进向《证券日报》表示，自2015年以来，由于公司债券成本较低，房企大规模发行公司债券，这些债务尚未进入集中偿还期。此外，在过去两年中，一些住房企业采用了资产支持证券和永久债券进行融资，这些不包括在负债中。鉴于上述原因，在今年房地产市场的下行周期中，我们应该警惕债务偿还压力。

一半以上的住房企业的负债率超过70%

据统计，在63家上市房地产企业中，负债超过100亿元的房地产企业共有35家，占56%，负债超过300亿元的房地产企业有19家，占30%，其中万科、华夏幸福(600340，诊断股)、招商局蛇口(001979，诊断股)、新城控股(601155)。

从资产负债率来看，不同企业的财务状况是不均衡的。据统计，截至2017年底，29%的房企资产负债率超过80%，25%在70%至80%之间，14%在60%至70%之间。资产负债率最高的企业是商辂房地产(600223)，占93.96%。

值得注意的是，一些基准房地产企业的负债率略有上升，信达房地产(600657，股票咨询)的资产负债率攀升至86%。据《证券日报》记者统计，截至2017年底，万科资产负债率为83.98%，同比上升约3个百分点。

值得注意的是，房地产行业的计息负债正在上升。截至2017年底，根据《证券日报》的数据，上述63家a股上市房地产开发企业的计息负债总额达到1.13万亿元，同比增长2722亿元，同比增长32%。

一些行业分析师向《证券日报》表示，领先房地产企业的负债规模已接近万亿元，一些中小房地产企业的杠杆率也令人惊叹。为了扩大规模，2016年一些中型房企大量高价收购土地，发行了大量公司债券。部分公司债券将于今年进入还款期，高价土地受限价令限制，难以在市场上出售。资本成本上升，债务比率继续上升。

通过以上数据分析不难看出，基准房企的债务风险似乎是可控的，但大多数房企的债务规模达到新高的现象仍然难以改变。

房企通过多种渠道“找钱”

在2017年底多个监管部门联合推进去渠道化和去杠杆化的背景下，2018年初，面对资金链的压力，房企纷纷拓展融资渠道，许多房企寻求海外融资渠道。

事实上，每当国内融资渠道收紧时，海外债券融资就是住房企业的一个重要补充渠道。然而，2017年底，长期租赁公寓融资渠道开通后，碧桂园、招商局蛇口、太和集团(000732)等房企都抛出了约100亿元的融资计划。虽然abs融资仍难以与传统融资渠道竞争，但它已成为住房企业的重要补充渠道。

一位消息人士告诉《证券日报》，一些中小房企已经开始从民间借贷或短期过桥贷款中借钱。值得注意的是，民间借贷资金是一把双刃剑，可以帮助企业弥补短期现金流缺口。然而，如果市场趋势发生变化，民间借贷的风险将很快暴露出来。例如，在2012年至2014年的房地产市场下行周期中，曾有企业因民间借贷引发的现金流危机而破产的案例，这显示了它们的风险。

根据一些机构的研究，从企业属性和资产规模两个方面对住宅企业的杠杆率进行比较后发现，各个住宅企业之间在增加杠杆率方面存在一定的差异。按照企业性质将a股上市公司分为国有企业、中央企业和民营企业后，发现自2016年以来，中央企业和国有企业的杠杆率有所上升，而民营企业的杠杆率有所下降；根据资产规模分类，发现资产规模高于行业平均水平(608亿元)的住宅企业的杠杆率在上升，而资产规模低于行业平均水平的住宅企业的杠杆率在下降。

事实上，融资是房企的生命线，杠杆的释放推动了房企的快速发展。相反，大多数房地产企业不得不看中销售目标，因为规模代表了房地产企业“土地谈判力、资本融资力和品牌影响力”的综合能力。换句话说，规模是一种变相的认可，而融资和规模是相互促进的。获得低成本融资和提高现金偿还率已成为住房企业的“必修课”。然而，在目前的市场结构下，调控力度仍在加大，偿债高峰期即将到来，因此，房企的“储粮”行动可能更加紧迫。