从限购到摇号 为什么楼市会陷入越调越涨的怪圈？

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自3月以来，房地产市场迎来了一场政策调控的爆发。两会前，为限制房企融资、规范个人信贷，集中拍摄了“一线三会”；在这两个协会明确了今年的房地产调控政策后，大连、安徽阜阳、昆明、杭州、海南、成都、南京等省市出台了新的楼市调控政策、差别化购房措施和差别化信贷政策等。都很快着陆；随后，越来越多的城市采用摇号进行新的房地产开发，摇号已经成为本轮调控的主导因素。据统计，今年3月，全国20多个城市恢复了房地产调控，共出台了近30项房地产调控政策。

对房地产的监管已经从限制购买、贷款和销售转移到了一个更加狭窄的彩票渠道，买房的门槛也从户籍转移到了“运气”。但是房价会在大棒的控制下下跌吗？未来的监管会不会过重？作为受管制的对象，我们还能做什么？

从限购到彩票，房地产市场已经“玩新股”

本轮调控最引人注目的是摇号。

公证摇号并不新鲜，它已经成为限购政策中的一个热门词。即使在房地产市场，这也不是一个新术语。2017年，上海、南京、长沙、成都等城市都采用了这种方式，但当时是所有购房者之间的抽签，实行抽签选房、顺序购房的政策，现在只需要第一套房之间的抽签。3月28日，杭州市住房保障和房地产管理局官方网站宣布，杭州市房地产市场将采取公开抽签和公证的方式，这将拉开今年彩票的帷幕。

随着杭州的示范，城市将很快跟进，并很快从热门的一二线城市扩展到三四线城市。两天后，“三日15000人落户”的准一线城市Xi也出台了新政策，要求所有房地产开发企业和房地产经纪机构在购房人数超过售房人数时，通过公证和抽签等方式公开出售，并由公证机构全程监督，严禁内部自留住房或设定优先选择全额住房等限制性条件。

另一轮楼市调控升级:公证和彩票成为主流

作为计划经济的遗产，摇号开了个坏头。中国的房地产市场被批评为除计划生育之外的另一个计划经济的灾区。摇号压制了这种迫切的需要，但在政策出台前后总会有一些可笑的“盛况”。去年在上海和成都实施摇号政策后，成都和南京也有3万人争相购买1000多套房。每一个购买者都拿着数以百万计的银行存款证明排队进行资本验证；不足为奇的是，在杭州公布了今年要实施的摇号政策后，由于“一房难求”，出现了全款购房、套数投机、捆绑销售等现象。在所有主要的房地产中都很流行，一个虚拟的房屋号码在市场上已经卖了几十万甚至近一百万元，从而滋生了大量的灰色交易。

从限购限售到政府直接接管和彩票购房，未来不可避免的是，只要消费者数量超过住房数量，调控的大手就不会停止。不同的是，当以户籍为主导的购房限制实施后，购房者仍然可以等待社会保障等硬性指标的机会。然而，当摇号政策跟进时，由于限价令导致的“价格双轨制”的存在，在巨大的经济利益面前，摇号可能成为一个变相的“赢钱”机会，相当于在楼市“打新股”。

为什么政策显得如此密集？

每年两会期间，都是房地产市场调控政策密集出台的窗口期，形成了一部法律。从“卖房彩票”到“三合一价格”再到“限购升级”，在今年全国人大会议闭幕后的短短10多天内，深圳、杭州、Xi、成都等15个城市相继出台了不同的房地产调控政策。自“2016年9月30日新政”启动第一轮楼市调控以来，迄今已实施了五轮调控。

然而，值得深思的是，这一轮调控政策仍有一些特色。

首先，这一轮二线城市的限购政策和人才吸引政策齐头并进。以武汉、长沙、Xi、西安、南京等城市为例，这些二三线城市在人才竞争中不能说是大大咧咧，Xi、长沙甚至将入户条件降低到大学学历。然而，一旦摇号政策实施，为吸引人才而打破户籍限制将成为一纸空文。如果给予特殊政策来引进人才，不如买房子，如果没有需要摇号。明显不公平的政策能阻挡舆论吗？

然而，另一方面，这一轮调控与人才的竞争密不可分。自2017年人才竞争开始以来，Xi、成都、南京、武汉等20、30个中国二、三线城市相继出台了便利定居、住房补贴等吸引人才的政策，形成了对房地产市场的一定支持。

全国有20多个城市参加了“人才竞赛”

然而，更重要的原因是房地产存量持续下降，导致重点城市供需矛盾突出。易居研究院智库中心主任严跃进在接受媒体采访时也表示，“彩票也是因为库存确实不足，这本身就表明供求矛盾非常尖锐。”房地产去库存政策实施后，房地产库存继续下降。自2017年3月以来，房地产库存的下降速度加快。2018年后，降幅有所下降，但库存仍处于较低水平。根据易居研究所对全国100个城市的存量监测，100个城市的住宅存量同比下降了32个月，杭州的住宅存量为277万平方米，甚至低于南京和深圳的300万平方米以下。Xi的库存为1628万平方米，虽然数量很大，但由于人才政策的优惠，三个月内就有24万人入住。需求在短时间内的突然增加很容易在房地产市场上抢购一空。

根据以前的规律，政策调整后，总会有一个调整周期，房价会波动，但会涨还是会跌？

房价是上涨还是下跌？

人们习惯于问，无论什么样的监管政策，房价都会下跌吗？这似乎是公众的普遍期望，而监管是为了降低房价。

然而，现实总是有点残酷。4月3日，深圳卫视报道称，“深圳一手房价3月份环比下降6元，并连续18个月下降”。此外，深圳市综合开发研究院和旅游房地产研究中心主任丁松在接受采访时表示，“这种势头还相当强劲。”这也从侧面反映出，与公众对房价大幅下跌的期望不同，政府对房价的坚挺有信心。

在我国重视金融市场稳定的特殊时期，房地产市场不可能一飞冲天。国家金融与发展实验室主任李阳9日在博鳌论坛上表示，中国房地产周期预计为3-3.5年，目前已进入稳定下行通道。李阳把去年中央经济工作会议提出的房地产市场的长效机制概括为“三加一”，即多代理供应、多渠道担保、租贷并举，“一”是今年2月中央一号文件《关于实施农村振兴战略的意见》。李阳预测，实施“三加一”政策后，房地产市场不太可能出现大幅涨跌。

甚至，房地产市场也呈现出复苏趋势。根据中国社会科学院的报告，北京的房价已经反弹，而在跌幅最大的燕郊，房价已经连续三次上涨。根据中原地产的数据，深圳二手房价格稳步上涨，北京二手房的议价价格有所收窄，降价出售的房屋数量正在减少。其他二线城市引进人才后，购房需求也稳步回升。

不仅是一线城市，关键的二、三线城市都很难满足房价下跌的预期。中信证券固定收益部首席研究员明明(600030)最近发表了一份研究报告，“房地产真的到了转折点吗？”说，房价下跌是不可预料的。

对于二线城市来说，房地产的消费属性并不薄弱。目前，由于户籍和社保缴费年限的限制，货币政策不宽松，房贷利率上升，房地产增长率下降，短期投资“炒房”的动机得到有效抑制。

对于三线城市来说，支持住房改革货币化为房价上涨提供了理由。根据政府工作报告，2018年将启动一项新的三年计划，解决棚改中的关键问题，今年将启动580万套。根据住房和城乡建设部的数字，今年的目标略低于去年的600万套和实际完成的609万套，但棚改的资金供应将得到充分保证。今年的房改可能会迎来“量降价升”，房改的货币化程度可能会更高，这将支撑房价。

另外，无论是一线还是二线还是三线四线城市，中国的城市化进程仍然是房价的最大支撑。根据国家统计局的数据，到2017年底，中国城市人口占总人口的比例(城市化率)为58.52%，远未达到转折点，距离发达国家80%的城市化率还有很长的路要走；此外，《政府工作报告》指出，2018年，1300万人将再次落户城市，同时，农业转移人口的城市化进程将加快。在这种情况下，即使存在一些投资属性，房价的变化也是基于人口和房地产需求的持续流入。

然而，调控可能不会使房价下跌，但只要房地产仍是中国经济促进增长和保持稳定的重要组成部分，调控就不会停止，仍有加码的可能。在未来，更严格的政策将不会被排除，如从“城市为基础的政策”升级为“地区为基础的政策”，虽然你我都知道这是无用的！