唤醒“睡城”大亚湾 深莞惠一体化再引关注

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目前，深圳-东莞-惠区域合作开发试验区的位置仍不得而知，但无论从官方规划还是人民群众的实际情况来看，深圳-东莞-惠三市已经形成了密切的关系。近日，在深圳召开的“城市共创大会”上，万科董事会名誉董事长王石表示，深圳经济特区的管理范围虽然只有2000平方公里，但在理念、规划、生产与城市一体化方面，应该超过2000平方公里的概念。

深圳土地面积不足2000平方公里，在快速发展的过程中已经面临发展不足/0/0的问题，这也使得工业和住宅向周边城市的溢出问题尤为突出，惠州大亚湾地区一直是关注的焦点。在粤港澳大湾区和深莞惠区域合作开发试验区的框架下，曾经过分依赖房地产开发的大亚湾会迎来新的机遇吗？以大亚湾为代表的“林深”概念将会如何演变？

大亚湾的“另一面”

大亚湾是深圳已知的最早的区域。不仅仅是因为大亚湾核电站，还因为一个拥有高层建筑的大城市地区，吸引了许多深圳购房者。然而，沿着大亚湾的石化大道走，你实际上可以看到大亚湾的“另一面”——两边都是大大小小的工业园区。

一条平山大道，一端是深圳平山区，另一端是惠州大亚湾。

东莞和惠州以深圳为界，东莞的长安镇和凤岗镇、惠州的惠阳区和大亚湾也成为房地产背景下的“林深区”。其中，大亚湾是深圳人所知的第一个地区，不仅因为有大亚湾核电站，还因为有一个高楼林立的大城市，吸引了许多深圳置业者。

“2015年，我在大亚湾买了一套房子，然后去了深圳龙岗中心城工作。我以前坐公共汽车后开车。如果我开车，我不需要一个小时的单程。”黄华说他对双城的日常生活有点兴奋。“开始的时候，社区里没有多少家庭。在过去的两年里，它逐渐增加了。或许这就是两三年前深圳房价大幅上涨的原因。”

除了房屋，大亚湾还有另一面——大亚湾(国家级)经济技术开发区。大亚湾(国家级)经济技术开发区于1993年5月经国务院批准成立。辖澳头、西区、夏勇三个街道办事处，占地293平方公里，占惠州市的2.58%。大亚湾开发区毗邻深圳市平山区，是珠江三角洲东岸唯一的石化基地。

沿着大亚湾的石化大道走，你实际上可以找到大亚湾的“另一面”。《证券时报》的一名记者参观了该网站，发现两边分散着大大小小的工业园区。惠州比亚迪(002594，顾臻)、宝明科技园和AVIC三鑫(002163，顾臻)都是大型工业园区，这很容易让人想起华为的一些部门之前搬到东莞松山湖，主要是因为深圳的土地资源紧缺。大亚湾的土地资源似乎相对丰富。

据公开信息，目前大亚湾石化区已落户项目总投资近1678亿元，石化产业上、中、下游产业格局初步形成。在比亚迪、东风本田等一批电子、汽车企业的带动下，大亚湾已发展成为珠江口东岸重要的临港产业基地，石化、电子信息、汽车制造等优势产业集聚发展。今年一季度，大亚湾地区生产总值为152亿元，增长13.1%。值得注意的是，全区用电量(不包括中海石油惠州石化和中海壳牌的自备发电)为16.15亿千瓦时，增长40.4%，其中工业用电量为14.36亿千瓦时，增长44.1%。

据记者调查，大亚湾地区许多工厂的工资相当于深圳的工资。以比亚迪3d玻璃厂招聘的员工为例，综合月薪可达4000元至6000元，就业需求大，到处都有招聘亭。

“事实上，它是从深圳平山一路过来的。站在大亚湾的龙光市，你可以看到平山聚龙山的政府保障房。”在惠州比亚迪工作的陈笑着说:“我的目标是在龙光市买套房子，但现在那里的价格也涨了，我的工资还很远。”

“沉睡的城市”渐渐苏醒

大亚湾曾被称为“沉睡的城市”,因为它的空住宅区过高。然而，很多深圳的投资者和有需要的人仍然涌入大亚湾，住在那里的人越来越多，房屋企业已经越来越多。

就在各大工业园区的旁边，记者也发现了这样一个现象:大大小小的建筑点缀在工业区之间，比如天蓝色海岸、德州市、台东时尚岛...当开车进入大亚湾时，首先映入眼帘的不是宽敞的马路，也不是一排排高楼，而是站在马路中间的房地产经纪人，尤其是当你看到广东B牌照的汽车经过时，他们会特别兴奋。提到大亚湾，也许还离不开“房子”。

早在2011年，大亚湾被媒体称为“沉睡的城市”,因为它的住房空入住率超过70%。“2013年我第一次来大亚湾的时候，澳头的房价只有每平方米3000元，即使和当时深圳的房价相比，那也是白菜价。”黄华回忆说:“当时，每天晚上，整个社区的几户人家都开灯，所以说这是一个沉睡的城市。”

事实上，林深地区的楼市，例如大亚湾，已经受到深圳楼市的影响。然而，在深圳经历了房价的大幅上涨之后，大亚湾的房价也进入了“万元”时代。据记者调查，大亚湾澳头地区的新房价格已达到每平方米11000至13000元。在惠州南站附近，新房价格普遍超过每平方米13000元，甚至有些新房价格接近每平方米20000元。然而，大亚湾的房屋企业已经堆积如山。碧桂园、新力地产、大中华集团、恒大、和盛创展等房企都在大亚湾开发了多个住宅项目。

“高铁的开通和生活设施的逐步改善，再加上深惠地铁的互联互通的预期，许多深圳投资者只需涌进大亚湾，就有更多的人生活了。”一些中介告诉记者，“特别是最近一段时间，很多深圳的客户都来这里看房子。在新房限价令的背景下，许多新项目的价格与2016年持平，但惠州购房按揭利率大幅上升。与基准利率相比，第一套房的价格也应该上涨近30%，而且新房的供应量仍然很大。”碧桂园的销售人员告诉记者，上周开盘的整栋房子在几天内基本售罄。

如今，在深圳，高房价根本无法应付普通工薪阶层。大亚湾的楼价就像是许多深圳人所需要的“最后一根稻草”，是许多人留在深圳、扎根工作和生活的最后希望。更有甚者，深圳、东莞、惠三地融合的大量消息，给“深圳人”带来了一线希望。就这样。深圳客人逐渐使昔日的“沉睡的城市”苏醒。

就像北京在北京周围有一个房地产市场一样，深圳在深圳附近也有一个房地产市场。然而，东莞和惠州也出台了各自的房地产调控政策。其中，东莞的房地产调控措施更为严格。2017年4月，为进一步规范房地产市场秩序，东莞市对原有限购政策进行了升级，采取了“限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购+限购与东莞的房地产调控措施相比，惠州的房地产调控相对宽松，因此交易量相对较大。乐友佳研究中心发布的报告显示，2017年惠州一手住宅成交量达到13.38万套，超过深圳、东莞和中山的总和。米德兰地产全国研究中心主任何倩如表示，在粤港澳大湾区的概念变得热门之前，许多有能力的深圳买家已经因为居住、度假或投资的原因进入了林深地区。然而，目前，林深地区的房价也已经上升到一定的高水平，买家的承受能力已经开始减弱。随着粤港澳大湾区城市的互联互通和不断融合，林深区要想继续承接深圳市场的溢出，首先价格要有足够的吸引力，其次居住环境、生活环境和商业环境要不断改善。

关于深圳、东莞、惠一体化的猜想

无论是大亚湾还是整个地区，很多人都在思考深莞惠的融合问题。然而，即使有突破传统区域合作模式的深汕合作区，跨区域一体化发展也往往面临行政区划的挑战。

过去过度依赖房地产的大亚湾不容易被打破。然而，无论是大亚湾还是整个地区，深莞惠一体化的猜想已经让很多人思考了很久，这可能是一个新的机遇。

在买家心目中，深圳、东莞和惠的融合尤为迫切，但对于经济发展来说，深圳、东莞和惠的融合将会带来更多的火花产生。那么，在粤港澳大湾区的框架下，大亚湾和其他林深地区将走向何方？

就在不久前，深圳-东莞-惠州经济圈(3+2)第十一次党政主要领导联席会议在河源市召开。会议审议通过了近期五市联合推进的46个重点合作项目，主要涉及机制共建、交通运输、生态环境保护、产业合作和民生五大领域。在众多重点合作项目中，规划建设深圳-东莞-惠州区域协同发展试验区已成为“重中之重”。

会议提出，为进一步促进深圳、东莞、惠州的协调发展，帮助珠江三角洲打造世界级城市群，在深莞惠经济圈(3+2)合作机制中，借鉴深汕合作特区的相关做法，推进东莞、惠州毗邻深圳的区域划定，规划建设功能协调、产业互补、成果共享的跨行政区域协同发展试验区。试点地区的地区生产总值和税收存量归地方政府所有，增量部分由三地政府在协商的基础上按比例分摊，以增强中心城市的辐射带动作用。下一步，深莞惠将积极探索创新合作机制和合作模式，明确选址、发展定位、空布局、主导产业等因素。此外，近期共同推进的重点合作事项包括加强深惠轨道交通对接，尽快协商确定深圳地铁14号线、16号线与惠州段的衔接，共同推进深惠城际项目建设。东莞还提出将凤岗二路公交延伸至龙岗大运会地铁联络站，以促进“东莞深圳同城”的融合发展。

目前，深圳-东莞-惠区域合作开发试验区的位置仍不得而知，但无论从官方规划还是人民群众的实际情况来看，深圳-东莞-惠三市已经形成了密切的关系。近日，在深圳召开的“城市共创大会”上，万科董事会名誉董事长王石表示，深圳经济特区的管理范围虽然只有2000平方公里，但在理念、规划、生产与城市一体化方面，应该超过2000平方公里的概念。

因此，“林深区”在房地产方面将迎来正式的规划和认证。深圳职业学院房地产研究所所长邓说，区是深圳大都市圈的一部分。都市圈的出现带来了人们生活方式的改变，跨城市的生活方式已经成为一种普遍现象。深圳、东莞、惠一体化具有三个先天的基本优势，正处于经济发展的红利阶段。虽然深莞惠一体化的发展有着良好的基础，但林深地区也面临着诸多行政壁垒带来的困难，其中最大的是深莞惠地铁尚未开通。如果没有更高层次的政府推动，深圳、东莞和惠的整合将需要一段时间。

事实上，尽管深汕合作区突破了传统的区域合作模式，但跨区域一体化发展往往面临行政区划的挑战。事实上，深圳、东莞、惠几年前曾想在三市交界处建立一个“平信清”经济合作区，但现在基本上“别提了”。中国金融与现代工业研究所(深圳)综合发展研究所副所长胡彩梅表示，在大都市区时代，不同城市的经济活动已经整合，但经济指标仍按行政区域进行统计，导致问题反映不准确或不全面。因此，有必要建立都市圈的统计体系，改革地方政府的考核和激励方式，解决区域治理问题。

一些观察人士还表示，深圳在高科技产业方面有优势，但有些方面不太适合建设试验区。以大亚湾为例，要摆脱过去过分依赖地产的发展模式，必须善用本身的土地资源和现有的经济技术开发区，并在此基础上，善用传统制造业的基础，改造和提升传统产业，发展自己的优势产业。在这方面，我们之间有着巨大的合作。

在粤港澳大湾区即将出台建设世界级城市群的要求的背景下，规划新一轮的一体化发展是大势所趋。深莞惠一体化应以“特色产业”为突破口，以大亚湾为代表的地区将催生一种新的城市合作模式。