千亿仍将缺席，“小块头”荣盛发展的成长烦恼

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过去一年高调的扩张让荣盛的发展成了问题。4月24日，荣盛发展公司就其2017年度报告举行了在线简报会。荣盛发展董事长耿建明、总裁刘山、副总裁兼董事会秘书陈金海、独立董事程玉民、首席财务官荆中华回答了投资者提出的各种问题。

2017年，荣盛发展实现合同销售额679.3亿元，同比增长32.61%；营业总收入387.04亿元，同比增长26.39%；其中，上市公司股东应占净利润57.6亿元，同比增长38.88%。

业绩和利润的提高表明荣盛的发展离1000亿元的目标又近了一步，今年能否进入1000亿元军团也成为外界关注的问题之一。然而，根据荣盛发展公司在其年度报告中披露的信息，今年将继续缺少1000亿元。2018年，荣盛发展计划签约金额为880亿元，计划销售回报约为800亿元。

照片:耿建明，荣盛发展董事长

荣盛仍然是一个“小街区”

“作为一个规模近20万亿元的巨大产业，房地产可以支撑许多大型企业。在这样一个市场中，荣盛目前的发展规模仍然很小，我们希望继续争取更好的发展前景。”陈金海坦率地说。

土地储备是支持企业实现规模的重要条件。在过去的一年里，荣盛在征地方面做出了巨大努力。根据其年度报告，2017年，荣盛开发区在京津冀、长三角和中西部等30多个城市收购了146多块土地，规划建筑面积为1108.82万平方米。

土地收购的激进节奏是对荣盛的考验。回顾其过去的发展，在土地征用中有不少错误的步骤。2007年前后，地处河北省一隅的荣盛制定了国家扩张战略。然而，当其他房地产企业关注一线和二线城市时，耿建明认为，深化三线城市建设可以避免与强大的国有企业和品牌房地产企业竞争。因此，荣盛选择在三线城市扎根，重点进入沧州、徐州、蚌埠和呼和浩特等同级市场。

然而，现实已经泼了冷水。2010年，由于拖欠土地基金，南京市国土资源局收回仙林新区一块土地，该土地于2007年12月6日被荣盛开发区以7.1亿元的价格收回，并没收保证金1.065亿元。

一些地区的挫折感并没有削弱对荣盛发展的信心。耿建明在2011年提出，到2016年，荣盛的发展应该达到总资产1000亿的目标。然而，接下来的市场分化再次给了他沉重的打击。2012年，三线城市的市场开始萎缩，导致荣盛陷入销售困境。

当被问及过去误判导致的库存问题时，陈金海坦言，2013年至2015年，沈阳、唐山、盘锦、呼和浩特等城市房地产市场不景气，去转型速度缓慢，但现在已经发生了变化。“沈阳和唐山的市场已经恢复得很好，房价和去化学的速度都在提高，呼和浩特的产品基本上是去化学的，上述地区的风险已经基本解除。”

他接着指出，荣盛的发展始终认为土地是幸福的源泉和罪魁祸首，抓好土地收购工作尤为重要。「荣盛的发展一直保持土地收购规模、地区分配及土地成本的动态平衡，并在约三年内维持发展所需的土地储备总额。从过去三年的结果来看，荣盛发展的征地工作是严格按照年度计划和上述目标进行的。”

据年报显示，截至去年年底，荣盛已在京津冀、长三角、珠三角等地区的30多个城市进行了开发，土地储备建设面积3495.21万平方米，能够满足未来三年左右的发展需求。

今年以来，荣盛的发展一直延续着“补仓”的节奏。据时代财经的不完全统计，今年第一季度，荣盛开发区在宜春、秦皇岛和张家口已经收购了30块土地。根据荣盛的发展规划，今年的新建筑面积与去年差不多，约1500万平方米。

转型的关键一年

根据《荣盛发展》年度报告，2018年是公司实现“五五”计划、促进公司转型发展的重要一年。这也是公司迎接重大挑战、抓住重大机遇的关键一年。

2015年初，荣盛制定了“五年计划”。从2016年到2020年的五年间，荣盛应完成从单一房地产开发向“大房地产”、“大健康”、“大金融”和新兴产业全面发展的多元化转型。

在传统住宅业务难以快速追赶的背景下，荣盛的发展转型显得有些迫切，尤其是在“大健康”转型中，荣盛的发展正以超乎寻常的速度发展。2015年，荣盛发展并成立了“荣盛康律”，负责拓展“大健康”业务的子公司。据刘山介绍，荣盛康律去年签署了30多个文化旅游项目，其中秦皇岛、神农架、海南香水湾、黄山太平湖、承德兴隆、邢台内丘等项目已投入运营或销售。

此外，荣盛康律还瞄准海外市场。2017年5月，荣盛康律与南摩拉维亚(jmk)签署了“相互合作协议”，计划在捷克南摩拉维亚建设一个面积超过6万平方米的中药温泉度假中心，预计投资20亿捷克克朗(约合5.68亿元人民币)。

与此同时，荣盛康吕还表示，将进一步与捷克共和国南摩拉维亚政府在酒店和旅游、房地产、文化产业、体育和娱乐产业、葡萄种植和葡萄酒产业、空航空和医疗卫生产业方面开展合作。

去年，荣盛康律签署了一份合同，金额为47.61亿元，营业收入为31.32亿元。基于文化旅游地产投资规模大、回报周期长的特点，荣盛康律收益不错，但仅带来4000多万的净利润。在网上发布会上，一些投资者提出了荣盛康律净利润偏低的问题。景中华承认，吕雯房地产的结算毛利并不低，净利润低是由于前期投资大。

在转型的要求下，“资本”成为荣盛发展的最大需求。随着土地收购的加速，荣盛发展的债务一直在上升。根据年报，截至2017年底，荣盛发展的负债总额为1623.53亿元，同比增长34.69%；资产负债率为84.68%，同比上升1.98个百分点。

为了支持规模的快速发展，荣盛发展打算继续在资本市场寻求更大的支持，尽管其负债已经增加。年报中提到，2018年将提高融资效率，降低融资成本，确保公司资金需求，计划增加信贷融资600亿元。

此外，在销售方面，荣盛的发展也将加快营业额。陈金海说，到去年年底，荣盛的总价值约为3500亿元。今年1-3月，荣盛实现承包面积147.04万平方米，同比增长26.66%；合同金额146.5亿元，同比增长30.14%。