龙头房企之争愈演愈烈 10家房企50天内拿地金额超百亿

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虽然近期房地产融资开始全面收紧，但似乎对领先的房地产企业影响不大。根据中原地产提供的数据，截至2月20日，受春节假期影响，仍有30家房地产企业征地金额超过20亿元，征地总成本高达2331.9亿元(不含权益分配)。其中，前十大房地产企业的土地收购金额均超过100亿元。

此外，深圳、南京、长沙等地的土地市场延续了此前春节后的火爆行情，许多土地案件的升水率超过50%。对此，一些业内人士表示，领先的房地产企业在规模上竞争激烈，而保持这方面竞争力的最简单、最有效的方法就是获得更多项目。第三，四线城市仍面临着很大的去库存化压力，因此房地产市场销售较好的一、二线重点城市已成为领先房地产企业的战场。

龙头住宅企业积极征地

在2016年创纪录的销售面积和销售金额收获后，领先的房地产企业补充土地的热情也明显提高。前15家房地产企业的土地收购金额均超过50亿元，前10家房地产企业的土地收购金额均超过100亿元。

其中，碧桂园的表演无疑是最有趣的。在征地数量(44宗)和征地金额(220.09亿元)上远远优于其他公司，也是今年唯一一家征地金额超过200亿元的房地产企业。

对此，同一个政策咨询研究部主任张宏伟指出，碧桂园如此积极扩张的原因不外乎两个:第一，没有必要在销售高增长的背后补位；第二，碧桂园擅长经营郊区市场。

据悉，2016年，碧桂园实现销售额3088.4亿元，销售面积3747万平方米，同比分别增长120%和74%，增速居大型房地产企业之首，也成功跻身房地产企业第一梯队，紧随恒大和万科之后。

知情人士指出，碧桂园积极收购土地，一方面是出于规模考虑，另一方面是战略布局的变化。目前，已从“聚焦三、四线城市，投资二线城市郊区和一线城市外围”的总体定位，转变为“聚焦二线城市中心和一线城市外围”。

除了碧桂园，万科和保利地产(600048，BUY)这两家领先的a股房地产企业在土地市场上也收获颇丰，其中万科收购土地17宗，保利地产收购土地15宗，均耗资超过100亿元。

然而，随着金融部门普遍收紧房地产贷款，房地产企业收购土地的速度可能会放缓。

2月13日，中国资产管理协会发布了《备案管理规范第4号》文件，强调北上广深、深圳等16个城市住宅项目的私募产品不予备案。据悉，限制性私人资产管理产品包括但不限于委托贷款、嵌套投资信托计划等金融产品、信托收益权及其他资产接收(接收)受益权的转让、房地产企业以实物债权形式的股权转让及其他债权投资。过去，这些产品的融资通常用于帮助住房企业支付土地租赁费和补充营运资金。

此外，在有关部门的监督下，银行和开发商在资金分配和土地收购方面的合作得到了加强。

对此，有业内人士指出，房地产融资的收紧肯定会对房企的资金链产生一定的影响，但龙头房企的融资渠道普遍多元化，且手头现金较多，因此压力不会很大。但是，对于中小房企来说，融资的收紧很可能会影响企业的生存，进一步加剧行业的洗牌。从土地层面来看，一、二线核心城市的中小房企根本无法竞争，基本上被大型房企所接管，而这些开发商现在正在深入培育一、二线城市，竞争依然激烈。

土地价格仍然很高

在深圳，花了两个多小时才卖完鸡年的第一块商业用地，340轮招标都没有结果。据悉，2月15日，该地块位于深圳龙华新区，吸引了卓悦、万科、保利、龙光、中海、金茂、碧桂园、保利地产、招商局华侨城等10家大型房地产企业参与竞争。最终，总部位于深圳的招商局华侨城综合大楼以59.8亿元击败众多竞争对手，底价为37，300元/平方米，溢价为50.55%。

与深圳相比，南京的土地拍卖一天比一天激烈。2月14日，南京也迎来了春节后的第一次土地拍卖，七块土地中有六块是住宅用地，这也注定了当天招标时的紧张局面。最后，四块地都超过了最高价，进入了摇号的所有权。其中，位于南京中华门的g98地块，从起拍价58.6亿元到最高价98亿元，在4个多小时内经历了395轮的标语牌，最后转到现场摇号。

与此同时，在2017年长沙首次土地拍卖中，共有30家房地产企业参与了6块地块的竞争，其中包括3块纯住宅地块和3块商业地块。最终，6块地块全部成功出售，土地出让收入达到31.6亿元。由于土地拍卖总价为14.27亿元，这意味着上述6块土地的平均地价率达到77.82%。特别是经过134轮的标语牌，龙湖以8588.2元/平方米的底价和168.4%的溢价赢得了芙蓉区浏阳河东岸的057地块。

此外，龙湖还以17.5亿元的总价、17479元/平方米的底价和42.27%的溢价赢得了2016-wg-76苏州古城地块；

值得注意的是，在北京和上海这两个房价基准城市，土地市场在鸡年相对平静。

2月16日，在北京春节后的第一次土地出让中，两块房山地块仅用了21分钟就被拍卖，招标次数不超过10轮，未能达到价格上限。最终，龙湖以23.25亿元的价格开发了保利中海综合大楼，并以10.7%的溢价赢得了01-13-02、01-13-03和01-15-01地块；金地旭辉财团以9%的溢价赢得了01-02-03地块。

第二天，在上海的土地拍卖中，位于临港南汇新城的三处住宅分别被绿地、万科和碧桂园以15.6亿元、10.35亿元和16.3亿元的价格中标。底价略高于21000元/平方米，保险费率分别为0.85%、1.76%和0.41%。

对此，有业内人士指出，近期北京和上海土地出让的低地价主要是由于起始价和平均区位较高，最终价格也不低，这与之前的市场预期一致。“即使对于大型房企来说，在一线和二线城市大量占用土地也是一种‘集体供暖’，特别是高质量的地块，这样机会可以更大。毕竟，每个人对这些稀缺资源的竞争都太激烈了。”