现在去海南买房 还来得及吗？

本篇文章2659字，读完约7分钟

“去海南”终于被按下了暂停键！

4月22日晚，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》:从现在开始，海南将实行严格的限购政策，在现有限购政策的基础上，将实行全球限购。

对于海南这样的欠发达省份来说，全球限购不仅意味着阻止外国房地产投机，还意味着该地区居民失去了利用这波政策红利进行投资的机会。

这一次，限购政策的条件极其苛刻，包括户籍、社保、贷款和年限等多重控制措施。例如，海口、三亚和琼海都实施了限购政策。如果本省的非居民家庭购买住房，他们必须提供至少一名家庭成员。在本省累计缴纳个人所得税或者社会保险缴费凭证60个月以上；未在本省无购房限制地区登记的居民，需缴纳个人所得税或社会保险24个月以上，不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

《通知》还指出，非居民家庭在海南省购买住房时，申请商业个人住房贷款的首付比例不应低于70%。海南省居民家庭、企业、事业单位和社会团体购买的房屋，必须在取得5年产权证后方可转让。

事实上，4月20日，也就是两天前，海南省刚刚调整了住房公积金政策，第一套新建住房由职工家庭购买，公积金贷款最低首付比例从20%提高到30%。4月18日，海口、三亚、儋州、陵水、东方等市县通报了房地产市场秩序整顿行动。将对非法房地产开发企业、中介机构及其雇员处以重罚。

五年社会保障、70%的首付和五年销售限制。首套住房公积金贷款的最低首付比例升至30%。在逐步加大调控的过程中，海南房地产进入了一个冻结期。"冬天来了"并不意味着房地产行业已经进入衰退。相反，这是海南房地产业的极热形势，受监管的大手被卡在一个大桶里！就连这种限购政策也很难说是为了监管，而是一把完全的锁，彻底锁住了海南房地产的流动性。

海南房地产市场上有一句话叫“不买不卖，没有坏处”。很难说这是不准确的！

必须度过“冬天”

在海南30年的发展历史中，房地产市场经历了多次泡沫破裂，给许多海南人留下了沉痛的教训。海南这次按下的“暂停键”有其自身的困难。

1988年，海南建立了一个省和一个特区。在政策红利下，房地产开发成为热点。20世纪90年代海南房地产高峰期，岛上出现了2万多家房地产公司，总人口只有655.8万，平均每300人就有一家房地产公司。房地产投机也非常明显。1991年，海南的国内生产总值增长了14.9%，1992年，国内生产总值实际增长了41.5%。这种反常的高增长引起了中央政府的注意。1993年6月，中央政府控制了经济过热，货币政策全面收紧。正在向前跃进的海南房地产繁荣突然从底部被切断，被泡沫刺穿。

由于海南房地产泡沫的破裂，共有600多栋面积1600万平方米的烂尾楼，18834公顷的闲置土地和800亿元的积压。处理海南未完成的建筑花了大约20年时间。对金融业的影响是深远的。后来被称为中国银行第一案(601988)的海南发展银行失败了，因为它在房地产泡沫期间背负了大量的债权债务。

2001年1月，海南获准建设国际旅游岛后，海南房价迅速上涨，投机浪潮卷土重来。房地产资本从各行各业蜂拥而来。在许多地方，房价在几个月内上涨了几次。例如，海口从每平方米5000元涨到近9000元，三亚更严重，从1万元涨到近2万元，凤凰岛的房价飙升到8万元/平方米，透支了海南十多年的发展潜力，因为

近年来，海南的房地产又开始飙升。根据海南省统计局公布的数据，《全国商报》统计了近4年(2014 -2017年)的商品房销售额，发现海南商品房总成交额达到6124亿元。其中，2017年商品房成交量同比增长82%。考虑到当地人民有限的购买力，更多的是来自其他地方的房地产投机资金。

前两次海南房地产热潮基本上没有给海南带来实质性的变化，相反，却给海南经济带来了严重的后遗症。过度投资热衷于资本快速流动的房地产，地方财政对土地财政的过度依赖就像一种难以治愈的顽疾，在海南尤为严重。

通过对前两次海南房价暴涨的分析，我们可以基本上发现海南房价暴涨基本上与政策有关。今年4月，在中央政府的支持下，海南宣布建设自由贸易区和自由贸易港。仅仅一个星期，“去海南”就成了网络上的热门词汇。来自全国各地的购房者蜂拥至海南，甚至在偏远的城市和县，如澄迈和临高。各大房地产销售中心的顾问络绎不绝，许多购房者抱着“买就是赚”的心态，希望能抓住这一波红利。这导致了海南房地产市场的密集调控政策。

然而，值得注意的是，今天的海南、万科、恒大、碧桂园、融创、保利、中海、鲁能、绿地、雅居乐、华润置地、R&F等领先的房企已经布局完毕，留下了大量的土地，“4·22”这种“锁定”的限购状态对于碧桂园等向来以高成交量著称的企业来说是可以持续的。我很害怕，

还有机会吗？

尽管限购政策，海南的房地产市场并不意味着没有买家的机会。

中国的房地产市场一直存在一个奇怪的现象，就是房价越是受到限制，房价就越是上涨。任志强还在4月22日的“2018年诺亚财富房地产金融峰会论坛”上发言称，许多房地产限购政策造成了供应方的扭曲。例如，北京由于这样或那样的原因建造了大量的经济适用房、租赁房和共有产权房，最后失去了商品房用地。如果没有商品房供应，供求就会失衡。为什么最终价格没有上涨？

同样，无论将来海南是建设国际旅游岛、自由贸易区还是自由贸易港，经济繁荣必然会带来人口流入，这必然会产生房地产需求。目前国内龙头企业手里有土地、有房子，海南未来的繁荣必然带来需求，有需求就有供给。如果这一政策长期将供给和需求分开，它肯定会在供给和需求两端带来强劲反弹。

今天，当国内房地产调控已经进入正常状态时，房地产行业总是被利用。然而，只要没有行业可以取代房地产，房地产行业就不会有真正的“冲击”。例如，在过去很长一段时间里，海南的经济严重依赖房地产业。投资和税收将占总额的50%左右。以2017年为例，海南的国内生产总值为4460亿元，全年固定资产投资完成4125.4亿元。可以说，今年的海南房地产上半年才刚刚开始！

从长远来看，想在海南置业的外国人肯定会有机会，但从短期来看，这项政策的影响仍然很大。海南宣布全球限购后，朋友圈里谣言四起，比如“周一结婚，周二办理海南户籍，周三买房，周四登记，周五交费，下周一离婚。”目前，海南陷入了各种渠道，类似于机会主义。4月23日，海南省住房和城乡建设厅发布文件，将严厉惩处以购房为目的的频繁离婚和婚姻，并要求各市县严格审查购房资格。

但是话说回来，为什么这么急着去海南呢？万科和恒大手中还有这么多房子！