尹飞：租赁住房不能一“卖”了之

本篇文章2566字，读完约6分钟

随着中国第一个企业自有出租屋项目“万科·玉院”进入“预租”阶段，多年的高租金和一次性支付租金成为外界关注的焦点。

此外，在当前租赁市场的背景下，在自供地块上建造租赁住房可能还存在其他潜在问题。基于上述情况，国家商报记者采访了中央财经大学房地产法学研究所所长殷飞教授。

值得注意的是，面对房地产开发商以低投资回报率推高租金的做法，殷飞表示，以征地成本推高租金无疑是本末倒置。事实上，这是政府支持大型租赁企业拥有一定比例租赁住房的一种手段。在“房子是为了生活，不是为了投机”的理念下，企业应该意识到这一指导思想的变化。

从本质上说，它仍然是“投机的租房权”

作为一种新的尝试，企业自持土地项目将在自持后出租。你认为与传统租赁模式的最大区别是什么？

殷飞:企业把自己的所有权或长期租赁的剩余财产拿出来出租也很常见。但是，自持租赁项目是为了贯彻“房屋是为了居住，不是为了投机”的指导思想，充分利用保护人民群众的居住权，政府在土地出让过程中进行了探索。以限定价格出让部分土地的方式使企业自给自足，无法转让，只能用于租赁。这一尝试符合租购并举的政策，旨在通过多元化的产权来满足人们的租赁需求。

Nbd:这一尝试将对企业和租赁市场产生什么影响？

殷飞:首先，这一尝试从制度上限制了企业出售房屋所有权，消除了“房地产投机”的可能性。从本质上讲，扶持大型租赁企业，培育住房租赁市场，是政府的一项重要举措。

过去房价飙升的一个重要原因是，我们片面强调“居者有其屋”，试图通过单一的商品房所有权形式来满足每个人的生活需求，这客观上导致了高房价。现在，我们强调租购并举，通过多种产权形式解决住房需求，这有利于避免房价过快上涨，从根本上抑制“炒房”的冲动。

这为有生活需求的消费者提供了一个除了买房以外的新选择。对于企业来说，过去企业必须进行大规模的租赁业务，只能在市场上购买房地产，或者长期租用其他房屋，然后再转租出去。现在，我们可以从征地环节进行充分的介入，这样更有利于企业在项目开始时根据租赁经营的目的进行相应的规划设计，从而为租户提供更全面便捷的房屋租赁及相关生活服务，更有利于发挥租赁企业的专业优势，更好地进行大规模租赁经营。

Nbd:你认为目前一些企业的做法是否符合政策的初衷？

殷飞:从企业的角度来说，从一开始，企业就应该规划设计好，以公寓的形式出租，等等。，并通过提供长期租金或短期租金定期收取租金。

这样，政策的初衷是缓解过去简单的商品房所有权，满足人们的居住需求。然而，个别企业的做法实际上是在房屋建成后"出售"，但实质上是"投机"这些房屋，这只不过是"投机"过去的房屋所有权和"投机"现在的房屋租赁或使用权。这种做法显然误解了政府政策的目的。

如果政策的初衷未能实现，政府有关部门应就未来能否设定土地出让的其他条件，如自持企业的租金收取时间，尤其是能否一次性收取或提前收取，作出良好的判断。

“预租”的概念有很大的风险

Nbd:在相关的政策和法律中，对“租卖”的模式有严格的定义吗？

殷飞:目前肯定没有相关的定义。因为这种模式刚刚出现，法律上显然没有规定，政府也没有法律依据禁止它。不过，我们看到有关政府部门已经发出法律风险的警告，这是绝对必要的。

什么样的模式叫做出租出售？我认为，把十年或二十年的租金打包，预付一次租金，特别是房子还没有交付的时候，可能就构成了所谓的“租卖”。

Nbd:目前，“预租”的概念还很模糊。作为承租人应该注意哪些问题？

殷飞:从实际角度来看，房屋租赁一般是“一手交钱，一手交房”。房客付完房租后可以搬进来。所谓的“预售”不同于通常的租赁，后者显然是模仿预售而产生的。就预售的做法而言，业主一次性付清全部价款后，完成交付需要很长时间，完成登记和取得房屋所有权也需要一段时间。为了保护业主的权益，法律对开发商的合同自由施加了很大的限制。如规定预售条件，建立预售备案制度，赋予其对抗第三人和司法查封的效力，要求对预售资金进行监管。但是，就所谓的“预租”而言，目前《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等法律、法规、规章和政策中并没有类似于预售制度、维护承租人利益的特殊规定。

该项目最早要到2020年才能搬迁，而且租户提前两年支付了大量租金，面临巨大风险。在交付延迟、达不到约定标准，甚至房屋被第三方依法收购或查封的情况下，由于缺乏制度规范，承租人的权益难以得到法律保障。对于这类产品，提醒租户提高风险意识，做出审慎决策。

用财政手段解决征收问题

Nbd:通过招标、拍卖、挂牌等方式获得的自持土地被用作出租房，征地成本高，这将使企业还钱的压力变得更大。你认为这个问题怎么样？

殷飞:付款需求首先取决于企业为土地收购支付了多少钱。企业投标是市场竞争和企业自愿行为的结果。目前，高地价可能与个别企业不合理的征地态度有关，他们试图通过出租和出售继续进行房地产投机。然而，这种做法显然不符合政府鼓励租赁的政策目标。如果企业在投标土地时更理性，如果人们不提价，而是以底价或低价收购土地，付款的压力会更小吗？

由于地价是由市场决定的，如果企业在投标时错估了市场，而市场在未来推出产品时又不接受，那就要自担风险。

Nbd:你认为企业应该如何解决收款问题？

殷飞:首先，作为经营者和商人，企业应该理性。要做大规模的房屋租赁业务，除了直接拿土地建出租屋外，这只是一种市场化的方式，企业也有长期租赁和购买存量房屋来获得房屋。企业应该根据自己的情况选择最好的方式。

第二，企业应该理解“房子是为了生活，不是为了投机”的指导思想的深刻内涵以及由此产生的政策变化。为了鼓励租赁经营，包括北京在内的许多地方将进一步放开土地等方面的限制，比如允许使用集体建设用地建造出租房。与国有土地相比，成本显然要低得多。企业应充分了解相关政策，实现成本控制。

第三，充分利用金融手段解决支付问题。租赁规模经营一旦实施，如果企业能够提供更好的租赁服务，就可以获得长期稳定的现金流，这正是许多信托和财务管理所需要的。国家也在积极推进租赁市场建设，近期将出台相关金融政策(4月25日，住房和城乡建设部、中国证监会发布《关于推进住房租赁资产证券化的通知》)。企业可以充分利用金融手段，与金融投资者分享利润，解决即时支付问题。