政策机遇下的海南楼市：短期壮士断腕 长远红利可期

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随着近期宣布设立自由贸易港等优惠政策，海南不断出台“全球限购”等调控政策，落实“无房无炒”的定位，减少经济对房地产的依赖。

《全国商报》记者指出，面对建立自由贸易港的“超效益”，海南的经济发展模式也面临重大调整。那么，在“去房地产化”的背景下，房地产在海南经济发展中的地位将会发生什么变化呢？海南的房地产龙头企业将何去何从？

短期内，将出现“稳定降价”的趋势

据《国家商报》记者报道，自2016年以来，海南房地产监管经历了从去库存、分类监管到全球收紧的三个阶段。

事实上，近年来，随着海南国际旅游岛的稳步发展，海南房地产市场一度成为投资者和房地产企业眼中的“热点”。

至于此次在海南实施的全球限购，通策研究院认为，这一政策的出发点是挤出岛外投资需求，防止主题炒作，让住房回归住宅物业。据调查数据显示，海南70% ~ 80%的买家来自外地，全球限购政策将使海南年内成交量大幅下降，短期内将呈现“降量稳价”的趋势。

“海南的房地产市场瞬间‘冻结’，而海南岛的住宅建筑则是全面的回报。”58房屋研究院首席分析师张博坦言，随着海南自由贸易港的不断推进，海南商业地产将迎来更大的发展机遇。从短期来看，这将对海南经济产生一定的影响，但从长期来看，这将更有利于促进海南经济增长由投资驱动向消费驱动转变，有利于海南经济发展由长期依赖房地产向优势特色产业转变，从而保证海南的高质量和可持续发展。

与此同时，戴德梁行华南与西部研究部主任、高级主任张也表示，“去房地产化”将是当前监管的方向，旨在为产业发展提供更好的环境，而产业和经济的大发展将有利于房地产市场，并带动写字楼、商场、酒店、公寓等物业作为载体的需求增长。

从战略角度看，中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松认为，此次全球限购不同于以往的调控，实际上是一种战略调控，与自由贸易港口政策的实施充分配合，旨在彻底改变过去十年形成的以房地产为支撑和驱动、结构不均衡的经济发展模式，海南经济在短期内将会出现一些震荡。

“去房地产化”与经济模式转变

从海南房地产调控政策的角度来看，调控的重点已经从前期稳定房地产市场转向“去房地产化”的长期目标。

长期以来，海南经济高度依赖房地产。在钟芳智库发布的2017年中国30个城市房地产依赖度排名中，海南的三亚和海口位居前两位。

今年以来，海南省委书记刘次贵、省长沈晓明多次公开表示，房地产作为海南的支柱产业是不可持续的。在今年的全国人大会议上，刘慈贵说，房地产行业的调控要有“断壮士断腕”的决心。今后，将重点发展和实施农村振兴战略，弥补教育和旅游业的不足。

中国城市发展研究院投资部主任刘成表示，自由贸易港是促进贸易、金融、旅游等部门协调发展的历史性机遇。海南省的经济增长极将由房地产主导向现代服务业国际化发展主导转变，房地产投资在海南经济总量中的比重将逐步下降。

根据通策研究所的报告，海南引领经济“去房地产化”，消除房价带来的人才流动障碍，通过政策红利吸引人才定居，完成经济增长方式的转变。未来，海南的经济发展模式将以自身的区位和生态资源为基础，以对外开放促进贸易流通，以生态资源带动旅游消费，实现经济持续增长。

丁松还认为，未来海南经济将围绕自由贸易港发展，促进人口、资本、产业和经济因素的积累，形成更加开放的格局。