李宇嘉：深圳房改重在落实 需配套制度跟进关键环节克难

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李玉佳

近年来，深圳的住房制度改革备受关注，市场将其解读为深圳的“第二次房改”。无论是在“无房炒房”和“租购并举”的长效机制亟待建立的背景下，还是在近两年来国家和各地出台近300项调控措施的现实情况下，深圳作为改革开放的窗口和住房市场化起步最早的城市，其房改方案都值得认真研究。

在住房制度的顶层设计上，可以说深圳想要颠覆自1998年房改以来的结构。首先，土地供应已经从单一的政府渠道转变为多种渠道，如政府、企事业单位、村集体、棚户区和周边神农会；其次，住房供应已经从商品房转向政策性住房。

其中，以市场价格的50%~60%和市场租金的50%配置的政策性住房被认为是应对近十年房价“反复调整和上涨”的真正的长期机制。

然而，笔者认为，上述对深圳房改顶层设计的描述在过去两年中已经得到了系统的部署，包括2011年的深圳市“十二五”规划和2105年的深圳市“十三五”规划。即使在十八大重新启动改革主题后，国家仍遵循“设计-规划-落地”的原则，国家和各地也采取了明确的措施。问题是，“一个计划，九点落实”，一个像住房这样系统而艰巨的改革，从来没有缺乏顶层设计，而是缺乏配套制度的跟进，关键环节的抓难点，各职能部门之间的协调，而不是推诿扯皮。

对于深圳的房改，笔者认为还存在以下问题。首先，土地供应必须多渠道。事实上，自2008年《深圳市旧城改造办法》颁布后，多渠道的土地供应已经开始，但两个最重要的渠道，即以城中村改造和工业区改造为主的旧城改造，现在似乎对住房问题的改善作用有限。

其次，90%的新住房是为城市重建提供的。虽然城市的外观和功能有所改善，单位空房的住房供应有所增加，但需要支付土地价格，因为它需要建造经济适用房，提供配套设施和公共空房，然后考虑随着房价上涨的拆迁成本。

2008年后，深圳告别了对外向型经济的依赖，集约型现代服务业对gdp的贡献率超过70%。客观地说，为了适应新兴产业不断增长的人口和住房需求，占深圳现有建设用地近50%的大部分传统产业空房和1000多个工业区可以调整为住宅用地。

但是，由于土地利用主体倾向于开发商品房，政府规划调整力度不够，教育医疗等配套设施难以落地，各类“类房”如商品房、公寓式写字楼、酒店式公寓、创新住宅等。，终于出现了工业区的转型，浪费土地资源，和"阶级的房子"也推动了投资投机。

现在，在深圳的任何一个角落，即使毗邻房价低廉的关晖，成本也已经达到很高的水平。深圳的房改应该保护受高房价影响的人，但也是城市需要的优势产业人口。

从城市化(从农村到城市)到城市化(从小城市到大城市)，像深圳这样的大城市缺乏灵活的住房供应，这很难与城市自然优势下的大规模人口流入相匹配。少数人基于财富分配的投资需求，使得大多数永久居民难以购买自己的住房，过上平静的生活。这是个大问题。自谋职业和投资需求在实践中难以区分，政策性住房侧重于人才和公共服务人员，这将导致“福利陷阱”。

在深圳这样的大城市，建立跨区域统一的土地市场是盘活存量、缓解需求、解决住房问题的必由之路。

事实上，深湾会和绥万深的工业系统改造和空之间的利用改造一直暗流涌动。例如，由于成本高，深圳很多企业已经重新安排了这两个大都市区的产业链环节。因此，住房需求开始向外转移。目前，深圳与东莞和惠州之间的跨境地区，90%的房地产市场购买力来自深圳。然而，跨区域的统一用地、交通系统的无缝连接、教育和医疗的平等分配都涉及到政府层面的合作和跟进，从未跳出会议层面。

因此，规划和配套设施难以到位，难以实现空.更大范围的产业链重构相反，由于成本高，整个行业都退出了。与此同时，高度集中的住房需求无法被释放到外围，深圳的住房价格在拥挤的空房间里继续攀升到新高。

然而，深圳-东莞-惠和广州-东莞-深圳的有利区域一体化在一定程度上异化为投资性住房需求，坏钱赶走好钱。很多在林深地区买房的人都是投资投机需求。仅在2~3年内，这些地区的房价就翻了一番。

现在，在系统性风险的底线下，房价在高位徘徊。因此，即使我们想通过轨道交通将高度集中在深圳地区的住房需求延伸到周边地区，成本也不再一样，实现需求更加困难。

总之，地方政府研究和发布房改文件是值得称道的。

然而，笔者认为，对于深圳来说，在2008年以来的十年中，空的潜力和成本优势都是推动房改的最佳时机。然而，目前空的潜力有限，高昂的成本使得任何行动都难以推进

当然，改革取决于决心，粤港澳大湾区已经成为国家战略，而支付房地产的轨道交通正在迅速扩张，加快了深莞惠和广莞深的融合进程。随着大都市区的形成，空客房的数量也有所增加。

如果土地规划和土地利用能够整合，统一的区域土地市场能够建立，公共服务能够均等化，那么在保持存量不变的前提下，仍然有可能通过增量解决供需结构性失衡。

(作者是高级房地产研究员)

编辑朱昱