“房”眼世界：东南亚置业暗潮汹涌

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长期以来，国内资本投资海外房地产市场的热情很高。如今，在中国不同的房地产市场背景下，人们似乎热衷于在海外买房，并且出现了一些新的变化。

泰国突然着火了？

“端午节假期快到了。几天内走得太远是不好的。我打算和我在泰国的朋友一起参观这座房子。最近，很多人都在询问那里的房子。”陈先生正准备在端午节期间去泰国看房，他说:“在我的印象中，美国、澳大利亚和其他国家不应该是海外房地产投资的首选吗？为什么泰国突然着火了？”

过去，海外购房者的热潮离不开出国留学的因素。与教育资源较好的英国、美国、澳大利亚、加拿大等成熟市场相比，泰国等东南亚国家似乎越来越受到重视，甚至柬埔寨也成为一些海外购房者心中的新投资明星。根据juwai.com的数据，中国买家的兴趣最近转向了马来西亚和泰国，这两个国家被咨询的次数比美国和加拿大还多。记者还在许多海外购房者网站(如juwai.com)的首页发现，除了英国、美国和澳大利亚等传统的热门国家之外，泰国也成为了首页推荐的国家。

陈先生告诉记者，他看中了曼谷的一套公寓，一套30平方米左右的公寓要价54万元。在他看来，泰国的永久产权和相对较高的租金回报都是有吸引力的地方，东南亚的整体房价比英国、美国、澳洲和中国一线城市都要便宜。在泰国曼谷，一套精装公寓的总价不超过60万元人民币。例如，如果陈先生喜欢的公寓能顺利出租，目前的月租金在2000到3000元之间。

“我以前去过曼谷，一些位置好的地方项目如果不预约就不允许看房子。”陈回忆说，“我不知道它是否真的那么受欢迎，但我周围的很多人都在咨询去泰国或东南亚国家买房的事。”

事实上，曼谷的房价也在上涨，有些地区的房价已经可以和深圳相比了。在湄南河河畔的豪华住宅区，整体平均价格已经超过了每平方米6万元。当地一位房产顾问告诉记者，泰国限制海外购房者购买别墅，但其他购房政策与国内居民一致。目前，银行平均最低贷款额约为40万元，公寓项目首付款一般为50%。在二手交易中，5年内的交易税约为4.25%，5年以上的交易税为1.25%。然而，关于如何支付房价的问题，房产顾问表示，买方应将房价从海上转移到泰国账户，在中国每人每年的外汇限额为5万美元，汇款时应注明“用途”。如果配额不够，我们还要加上亲戚朋友的外汇配额。

它真的是摇钱树吗？

除了个人投资者，国内主要房企“走出去”的步伐从未停止。万科、万达、绿地、保利、中海、碧桂园(港股02007)等国内房地产企业都选择了海外投资，其中房地产、酒店、影院、娱乐和体育俱乐部是包括房地产在内的许多企业选择海外投资的主要目标行业。此外，泰国当地的房地产企业也看到了机会。据公开信息，泰国房地产中介sansiri (Shang Sirui)曾表示，该公司从2014年开始开发海外市场，主要是为了吸引海外投资者投资其在泰国的小型产品。在2017年上半年34亿港元的预售金额中，有四分之一(8.5亿港元)来自海外买家。

中国许多城市都出台了房地产调控政策，限购和限价的呼声不断。紧缩政策抑制了房地产市场的投资需求。海外置业正在成为一些投资者眼中的新“蓝海”，这反映了海外优质房地产的高性价比，但海外置业真的是一个“不浇水的摇钱树”吗？

据越南媒体报道，由于海外购房需求旺盛，芽庄的房价迅速上涨，大量游客通过芽庄旅游寻找机会。芽庄的一处房产从不久前的每平方米700万越南盾(约1960元)迅速上涨到现在的1000万越南盾。泰国一线城市的房地产价格是越南一线城市的两倍多。一些投资者表示，东南亚主要是一个旅游目的地，中国人对此很熟悉。旅游业也能带来租金预期，这比国内房地产有更高的投资回报。

然而，一些已经在当地购房的购房者告诉记者，泰国和其他东南亚国家也存在一些不利因素，比如高额且不透明的物业管理费用和不规范的房地产中介。此外，除了像曼谷这样的大城市，芭堤雅和普吉岛的交通设施还有待改善，这也给房地产投资带来了不确定因素。益居研究院智库中心研究主任严跃进表示，对于泰国市场来说，认购容易，出售难，税收和房地产政策的变化可能会影响投资收益和变现程度。此外，海外政治因素、汇率波动等。可能对投资收益产生一定的影响，投资者和企业都应予以重视。