因城施策调控 楼市分化料延续

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从2016年底到2017年初，短短十天，郑州、天津、Xi、济南等地相继出台了新一轮楼市调控政策。目前，尽管热点城市房地产市场的成交量和价格都有所下降，但如果不引入一个长期机制，2017年的限购政策仍有可能被增持。业内人士预测，今年上半年，70个大中城市的房价涨幅将继续收窄。

火热的房地产市场政策再次收紧

自2016年12月以来，一些热点城市的楼市调控政策一直在增加，包括限购和限贷。例如，济南市规定，本市登记的家庭只能购买2套住房；未在本市登记的家庭只能购买一套住房。嘉兴市暂停向市区内拥有一套或多套住房的非居民家庭出售住房，包括新建商品房和二手房。

在有限贷款方面，天津市明确要求，如果员工家庭申请个人住房公积金贷款购买第一套自有住房，应支付不低于所购住房价格30%的首付款；如果您购买第二套自有住房，您应支付不少于购买价格50%的首付款。珠海市强调，有一套住房贷款尚未结清，但公积金贷款已经结清。申请个人住房公积金贷款购买普通住房的最低首付比例为40%；对于拥有两套或两套以上住房的家庭，将暂停发放个人住房公积金贷款。

政策收紧的影响在二手房市场更为明显。以北京为样本，方天霞数据研究中心的监测显示，与2016年元旦假期的网上签约量相比，2017年元旦假期的网上签约量有所增加，主要是由于2016年12月31日的成交量较高，但节假日1月1日和1月2日的成交量不如2016年同期。2017年1月1日和2日，签约二手房47套，其中28套；2016年1月1日和2日，签约二手房50套，其中48套。

据该房产中介介绍，自2017年1月1日起，北京首套住房贷款的优惠利率将由之前的8.3倍和8.5倍调整至10%。根据莫尼塔的研究报告，许多受访银行表示，个人住房贷款的放贷已经放缓，而消费贷款却有所增加。银行对不同的城市有不同的住房贷款政策。在以上海为代表的大城市和以合肥为代表的二线城市，房地产调控政策正在收紧，银行贷款审查更加严格，这降低了对个人贷款的需求。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，收紧抵押贷款利率优惠将控制贷款速度，这将导致市场交易量下降。同时，信贷规模的下降对房地产价格的稳定有积极的影响。此外，从商业银行的角度来看，与2016年相比，2017年信贷规模将实现同比负增长，因此商业银行在2017年初采取了紧缩措施。

《中原地产研究报告》指出，本轮调控收紧主要是从需求和供给两方面入手。需求方措施主要是限制购买和限制贷款，以抑制部分需求进入市场；在供给方面，从市场销售和土地供给的角度来看，进入市场的新房价格在短期内将是有限的，而在中长期内，市场后的潜在供给将会增加，土地价格将会与市场价格上涨预期相匹配。

空厅还有相机可供选择

目前，定期购买政策将持续到2017年。明远房地产研究所副所长刘策表示，在全国范围内，未来限购城市将成为房价上涨压力下的省会城市。

严跃进认为，未来楼市调控主要集中在三个方面:一是围绕郊区和市场进行分类和调控；第二，规范和控制当地人和外国人；第三，调控二手房。这些调整将根据各地的实际情况进行。外国人仍可购买第一套房，而第二套房应根据各地价格上涨和库存情况来判断。

据业内人士透露，城市的后续监管将根据城市之间的增长情况进行排序，包括重庆、兰州、昆明、南宁、大连、汕头等。，所有这些都可能由于房价的过度上涨而受到控制。值得注意的是，太原市的房价最近出现了小幅上涨的迹象。然而，对于一些城市，只有市中心可能受到监管。

同时，房地产差异化格局将在2017年继续。根据中国指数研究院的报告，需求侧差别信贷政策将继续发挥重要作用，限购和税收手段将继续促进市场稳定健康发展。

中原地产首席分析师张大伟表示，虽然第三轮房地产调控风暴到目前为止只在上海实施，但这是上海首次提到在2014年全面恢复“9.30”政策。预计其他快速增长的一线城市和二线城市将恢复住房和贷款认可政策。第三轮政策已经从主要影响投资的前两轮政策转变为开始全面抑制需求增长，因此预计将产生更大的影响。

交通银行(601328，BUY)首席经济学家连平强调，房地产市场监管的目的是防止房价过快上涨，在房价稳定之前，监管可能不会放松。考虑到现有政策的后续效果略有减弱，预计政策将会深化和加重，这种紧缩模式在2017年上半年不太可能改变。当然，调控不希望达到房价持续下跌的水平，否则不仅不利于去库存化，还会导致房地产投资过度下行，进而导致上下游产业和延伸金融领域的负面连锁反应。这意味着在未来的监管中，空仍有相机选择。

预计房地产市场成交量将会下降

虽然市场预计2017年楼市调控力度将继续加大，但仍有不少业内人士认为未来房价仍将面临上行压力，但增幅将明显低于2016年，地区差异将日益突出。

方正证券(601901，BUY)首席经济学家任泽平认为，本轮房价调整可能会持续到2017年底至2018年上半年。由于目前的调控主要是通过限制购买和贷款来控制需求，如果土地供应跟不上，长期机制不理想，从2017年底到2018年上半年，房价将面临新一轮的上涨压力，但如果长期机制能够建立，仍然有一个转折点。

严跃进表示，就价格而言，2017年平均房价可能仍会保持5%、6%的涨幅，或低于gdp增速。总体而言，房价仍将上涨，但与2016年10%的涨幅相比，热度将明显降温。从房地产周期来看，房价指数可能在2017年下半年由正转负，转负后可能会有所下降，但幅度会小一些。

中国科学院预测研究中心在《2017年中国房地产行业趋势》预测报告中指出，预计2017年中国房地产的成交量和成交量增长将较2016年大幅下降，但价格仍将持续上涨。预计商品房平均销售价格将同比上涨3.4%。

海通证券(600837，BUY)首席宏观分析师蒋超表示，如果不加息，房价暴跌的可能性很小，但很有可能进入萎缩和下跌模式。“许多人认为，房地产监管难以持续，因为房地产监管将导致经济下行压力，这反过来将迫使政策放松2017年下半年的房地产市场监管政策，这将导致房价报复性上涨。但是，我个人认为不可能放松这一轮的房地产调控，因为国际环境已经发生了巨大的变化。如果美国加息周期确立，而中国继续扩大房地产泡沫，那么未来的金融风险将是巨大的。”

从房地产市场的分化来看，齐鲁资产管理公司首席经济学家李迅雷认为，对于供应短缺的地区，空房价仍将上涨，但时间可能在下半年之后。此外，正在酝酿中的房产税将成为房地产市场投资的一大制约因素，但很难选择推出的时间窗。地区差异将日益突出。

在张大伟看来，未来全国房价不能用“涨”或“跌”来形容。更多的城市将告别一线、二线、三线、四线，成为城市群和城市圈。充满活力的地区容易上升，但很难下降。

易居研究所的报告指出，2017年上半年，全国70个大中城市的房价将呈现不同的趋势。预计在今年上半年缓慢的降温过程中，房价的涨幅将继续收窄；下半年，房价指数增速将呈现负增长。据估计，7月份左右，70个城市房价环比上涨将由正转负，即出现短周期下跌的转折点。

此外，受房价指数环比增速收窄的影响，预计70个城市的房价同比增速将在第一季度达到峰值，之后同比增速将进入下行通道。预计环比增长率可能在年中从正变为负。