争先囤地长三角 房企打响利润保卫战

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“以上海为龙头的长江三角洲地区具有强大的经济活力，给予市场长期乐观的信心。因此，大型房企会在这里囤积居奇，销售业绩也会影响排名。”

太阳底下没有什么新鲜事。正如房地产投资强调“地段、地段、地段”，作为房地产企业基础的土地投资也遵循同样的逻辑。

以万科为例。今年1月，公司收购了19块土地，增加土地权益投资118.18亿元，占销售额的25%左右。海通证券(600837，BUY)评价万科的土地储备为“土地投资仍然很高”。

根据韩毅智库研究中心的数据，自2016年下半年以来，万科已经收购了珠江三角洲近50%的土地。1月份，万科新增约316万平方米，其中包括长三角地区近100万平方米。1月份碧桂园土地储备中，截至2月6日，长三角地区占1月份土地储备的62%，面积85万平方米；2月7日和8日，碧桂园先后在江苏省泗阳市和靖江市征地。

在央行提高销售和收紧流动性的背景下，房地产企业的投资正在向民间流动性活跃的长三角地区倾斜。

中原地产市场分析师卢文喜指出，长三角是住宅企业的重要战场之一。从去年楼市的热度来看，长三角有许多热点城市，在一定程度上对住宅企业的业绩增长起到了重要作用。此外，自去年下半年以来，长三角地区房企的意向开始显现，未进入的房企的干预态度也相对积极。这一切都体现在土地投资上。“以上海为龙头的长江三角洲地区具有强大的经济活力，给予市场长期乐观的信心。因此，大型住房企业将聚集在这里，销售业绩也将影响排名。”

降低流动性风险的必要性

在国家统计局1月份发布的中国主要城市gdp排名中，华东的上海、苏州和杭州进入前十名。从京津冀、长三角、中西部和珠三角的角度来看，中西部只有三个城市入围，但总体国内生产总值低于长三角以上城市。

然而，流动性紧张是国内投资的大环境。2月7日，安信国际指出，流动性紧缩将是今年房地产市场的主调，也是核心影响因素。在需求方面，它体现在差异化信贷政策的深化和抵押贷款利率转折点的出现；在供给方面，主要体现在住房企业融资监管的不断加强。收紧房地产市场的流动性将导致个人和企业获得信贷的难度和成本大幅增加。房地产市场也将逐步从“降量稳价”(房地产企业的价格控制)向“稳量降价”(房地产企业的价格交换)转变。预计今年下半年将会有价格调整的压力。

然而，2016年大部分房企的增长点都集中在长三角地区:万科2016年在上海完成了1200亿的销售额；碧桂园的前两家销售公司是江苏，销售额为367亿元，其次是上海和江苏，销售额为308亿元。住房企业更愿意将这一现象解释为长三角的低流动性风险。

上海碧桂园的一位相关人士指出，江浙一带有富人，普通人(603883，买入)有投资想法。在今年外汇限制房地产投资的背景下，资本投资渠道已经收窄，仍有机会重返房地产。

韩毅智库研究主管张华东认为，住房企业投资长三角的现金流风险较小。与大陆城市相比，华东地区流动人口较多；随着大量的流动人口，它将逐渐变成购房者。这将推动整个房地产市场。上海限购后，资金肯定会流向宁波、南京、杭州、苏州等一、二线城市。短期内，房企不会对这些城市不够重视。

以郊野公园为例。碧桂园已经在华东地区成立了五家区域公司，包括上海、上海、江苏和浙江。碧桂园有一条规定:地区性公司可以在大面积土地上进行收购。最近，碧桂园在江苏连续两天被不同地区的公司收购，这表明每个地区都在促进内部竞争，加快速度。上述人士表示，碧桂园的土地投资策略将是“四线城市的征地比例将会降低，逐步向二线城市、1.5线城市和一线城市周边转移”。

土地投资竞争激烈

事实上，长三角地区房地产企业的竞争与市场话语权的竞争是完全一样的。

韩毅智库研究中心对全国十大重点城市住宅企业土地投资的监测数据显示，环渤海地区住宅企业向长三角地区的土地投资趋势逐渐明朗，自去年下半年以来，长三角地区许多住宅企业增加了土地投资，如碧桂园、中海、融创等。

2016年上半年和下半年，2016年上半年，万科在渤海的土地面积为879.5万平方米，下半年为220.5万平方米；在长江三角洲地区，土地征用从去年上半年的158.5万平方米增加到下半年的226.5万平方米。显然，万科正在加大在长三角的土地投资，而保利地产(600，048，BUY)在长三角的土地投资增速更为明显，从2016年10月至12月的零投资增长到1月份的306，000平方米。

对此，同一个政策咨询研究部主任张宏伟指出，一般来说，品牌住宅企业进入一个城市有一个惯例:第一，合作，即利用当地企业来平抑进入新兴市场的障碍，更好地进入市场；当你熟悉当地市场时，你必须加大深度培育的投资，甚至加大并购的力度。

此外，从房地产企业的净利润排名中不难看出各地区的净利润贡献。在第三方机构发布的2016年上半年房地产企业净利润排名中，中海、华润、碧桂园、万科、保利、绿地、华夏幸福(600340，买)、招商局蛇口(001979，买)、龙湖地产、雅戈尔(600177，买)等。其中，2016年，华润、碧桂园、万科、绿地、华夏幸福、龙湖地产、雅戈尔等在长三角地区的销售额占比最大。

以万科为例，2月8日，万科公布了1月份的销售业绩:销售面积352.9万平方米，同比增长89.32%，环比增长111.7%；销售额达到481.2亿元，同比增长88.04%，环比增长105.55%。春节期间，从1月27日到2月5日，万科在上海十天内售出13.4亿元，达到平均每天1亿元的销售速度。