总理报告里的弦外之音

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[摘要]表达不到300个字，“根据城市的政策去库存，坚持住宅物业的住房，并加强房地产市场的分类和监管……”，已经成为中国政府对2017年房地产市场发展和部署的明确意见。

《时代周刊》记者杨静来自北京

3月4日下午3点，国务院总理李克强出现在北京铁路大厦。这是CPPCC全国委员会经济和农业界成员的住所。

这是李克强总理第五年来到这个小组。这一天，他两次向现场记者强调他对中国经济的信心，“我们一定能克服困难。”房地产市场一定会稳步发展。”

房地产是总理报告中的热点政府工作。每年，政府在房地产工作安排上的智慧都在这里得到体现。每年，外界都希望从少数房地产政策声明中看到新年房地产市场的线索。

表达不到300个字，“由于城市的政策去库存，坚持住宅物业的住房，并加强房地产市场的分类和监管……”，已经成为中国政府对2017年房地产市场发展和部署的明确意见。3月5日上午，国务院总理李克强在政府工作报告中发表讲话。

与《政府工作报告》中的房地产内容相比，2007年以来的十年中，“坚持住宅物业的住房”是《政府工作报告》中的一个新词。这一次，“由于城市政策导致的去库存化”被放在首位。此外，近年来“长效机制”、“经济适用房、棚户区改造”、“特色镇”等关键词也在《政府工作报告》中被赋予了新的内涵和活力。

此外，还有什么房地产的弦外之音不可忽视？来自人民大会堂的这些权威声音会给房地产开发带来新的变化吗？

房地产市场继续去杠杆化

“2017年，国内生产总值将增长约6.5%...货币政策应该是稳定和中性的。今年，广义货币m2和社会融资规模余额预计将增长12%左右。要综合运用货币政策工具，保持流动性基本稳定，合理引导市场利率水平，畅通传导机制，促进更多金融资源投向实体经济。”李克强总理在《政府工作报告》中说。

中原地产首席分析师张大伟认为，房地产调控实际上是在看经济发展目标和信贷数据:“从这个角度来看，2017年房地产市场是一个小周期，调整和波动不会很大。”

然而，今年的m2和社会融资余额增长目标无疑比去年的目标低1个百分点(去年为13%)，但比去年的实际情况高0.7个百分点。用“稳定和中性”的措辞来说，货币政策有收紧的趋势。

方正证券(601901，BUY)首席经济学家任泽平持有同样的观点。" 2017年，将是货币紧缩和信贷扩张."他写道，“企业的实际融资需求将在2017年显著恢复。”

然而，海通债券蒋超写道，除了银行贷款和公司债券外，房地产企业的股权融资、abs、信托和资产管理融资等多种渠道已经收紧，融资缺口没有改善的迹象。

资本是房地产开发的生命线。值得注意的是，2016年，开发商的融资杠杆和居民的抵押贷款杠杆均创下新高。正如政府工作报告中所指出的，“在控制总杠杆率的前提下，把降低企业杠杆率作为重中之重，势在必行”。

至于对策，在这份政府工作报告中，李克强总理也提出了一些思路:促进企业盘活现有资产，推进资产证券化，支持市场化的合法债转股，加大股权融资，强化企业特别是国有企业的财务杠杆约束。

值得注意的是，中国正在采取一系列措施防范金融风险，加强金融监管。在去年底召开的中央经济工作会议上，金融风险防控被摆在重要位置。根据政府工作报告，“2017年，我们应高度警惕不良资产、债券违约、影子银行和互联网金融等累积风险。”

据此，一些市场分析预测，这四大金融风险可能贯穿金融体制改革全年。

土地供应的双向调节

做好金融体制改革无疑是对房地产市场总的指导思想“房子是为了生活，不是为了投机”的推动。

特别值得注意的是，“坚持住宅产权房”是本届政府工作报告中的一个新词，也是两会众多代表的心声。

中国人民政治协商会议(CPPCC)全国委员会委员、东方资产管理公司前总裁梅兴宝在中国人民政治协商会议(CPPCC)第十二届全国委员会第五次会议第一次小组讨论时表示，建议制定“t+n”年度交易制度，遏制房地产投机，即在房屋正常交易后，购房者只能在三至五年后进行第二次交易，以遏制房地产投机。

中国人民政治协商会议(CPPCC)全国委员会委员、太和集团(000732，BUY)董事长黄启森认为，应从政策引导、制度建设、供给保障和城市群协调发展等方面从根本上抑制房地产投机冲动。

事实上，政府报告的工作已经有了一些方法。报告指出:“要坚持住房的住宅属性，落实地方政府的主体责任，加快建立和完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制，满足以市场为主体的多层次需求，提供以政府为主体的基本保障。”

这并不是政府第一次提及“长远机制”。据《泰晤士报》记者报道，从2011年到2013年，到2017年，政府对长效机制的态度发生了两大转变，即加快完善房地产市场稳定健康发展的长效机制。

“房地产调控的核心问题是定位。在“房子是为了生活”的属性下，土地、金融等相关调控应该更加精确。无论是在北京、上海还是深圳，土地供应的理念都很明确。做好土地规划和供应规划。(每个人)都有明确的心理预期，不会有炒作空的余地。”CPPCC全国委员会委员、土地问题专家廖永林在接受媒体采访时说。

事实上，政府工作报告已就土地供应采取措施。文章提出:“房价上涨压力大的城市应合理增加住宅用地的土地供应。”在此之前，国土资源部部长蒋大明已经表明了他的立场，即应该建立一个分类监管体系，对土地进行“双向调控”。具体而言，在房价上涨压力较大的城市，应合理增加土地供应，调整土地结构，增加住宅用地比例；而在去库存压力较大的四线城市，住宅用地供应应减少甚至暂停。

张大伟预计，2017年，北京、上海、深圳等核心城市和二线城市的辐射区域将成为房地产市场的主要活跃区域。

由于城市的政策库存

目前，在这份政府工作报告中，“以市场为导向，满足多层次需求”和“根据城市政策减少库存”受到了外界的称赞。

北京大学房地产法律研究中心主任楼建波在接受媒体采访时表示，关注市场意味着科学判断和尊重多层次需求。“虽然政府是管理的主体，但以市场规律为前提，可以有效地促进房地产市场的稳定有序发展”。

《时代周刊》记者发现，2009年政府工作报告中提到了“多层次需求”，表现为“满足居民多层次住房需求”。

政府已经看到了目前的情况，即四线城市仍有许多房地产库存。为此，《政府工作报告》提出“要按照城市政策清理库存”，“支持居民自谋职业和进城购房的需求”。

据预测，房地产“一城一策”调控政策标志着中央政府要求16个城市在去年国庆前夕严格控制房价仍有望得到加强。最近，热门城市杭州也扩大了限购范围，这是典型的。

在硬币的另一面，在一些高库存的城市，预计将出台宽松的购买政策。例如，户籍制度、减税和购房补贴以及儿童教育都支持改革，支持吸引人们在城市买房。更多的市场声音认为，地方政府有望在特定城市政策的基调下，在房地产市场监管方面获得一定的自主权。

本次政府工作报告中出现的特色城镇和海绵城市有望成为房地产发展的推动力。

根据《政府工作报告》，支持中小城市和特色小城镇发展，将有助于促进一批合格县市和特大城镇有序建市，发挥城市群的主导作用。推进海绵城市建设，让城市既有“面子”，又有“里子”。

然而，之前在市场上有很高声音的房产税却没有被纳入政府工作报告。但是，住房和城乡建设部部长陈在2月23日国务院办公厅举行的新闻发布会上说，建立房地产基本制度和长效机制的条件已经具备。在3月4日上午举行的第十二届全国人民代表大会第五次会议的新闻发布会上，全国人大发言人傅莹也明确表示，今年没有安排将房产税草案提交常委会审议。