楼市调控将推人地挂钩机制 根据人口安排用地指标

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“高房价是改革开放以来诸多矛盾的剪影，它不仅涉及城市发展理念、中央和地方财力分配、国有土地供应体制，还与收入分配格局、经济结构转型、信贷等因素密切相关。可以说，高房价是市场效率与公共利益失衡的直接表现。”方正证券(601901，BUY)首席房地产研究员夏磊在接受《证券日报》采访时表示，要解决高房价问题，必须坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的定位，结合政策工具的长短，通过长期机制稳定购房预期，通过行政调控稳定短期价格，形成“长枪短枪”相结合的均衡政策火力。

过去的2016年可以说是土地市场的又一个热点年。尽管房地产市场在去年下半年启动了两轮政策收紧，但基于对未来房地产市场形势的乐观看法，市场的热情持续到今年。然而，自3月17日北京出台“住房和贷款并重”的调控政策以来，到目前为止，已有40多个城市相继收紧了楼市政策。

去年底召开的中央经济工作会议确定了2017年房地产市场“平稳健康发展”的主调，同时提出了“房子是为了生活，不是为了投机”的定位，强调运用财政、土地、财税、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长效机制。

据记者分析，近期各城市出台的楼市紧缩政策，不仅从需求方面，也从供给方面加强了对房地产市场的调控。很多业内专家也指出，今后我们应该继续从供应方面增加土地供应，落实人地挂钩等政策。

夏磊说，人地挂钩实际上是根据人口流动和城市新定居人数来安排城市新建设用地指标。对于城市化进程中不断有人口流入的二三线城市来说，人地挂钩政策可以保证最低的土地供给，改变少数地方政府的土地供给思路，增加土地供给。对于人口外流的城市，“人地结合”的政策降低了土地供应的需求，有利于实现不增加新的土地和减少库存的目标。

去年10月，国土资源部、国家发展和改革委员会、公安部、人力资源和社会保障部、住房建设部联合发布了《关于建立扩大城市建设用地规模与吸纳农业转移人口数量联动机制的实施意见》,建议综合考虑城市居住空房等因素。目前人均城市建设用地不超过100平方米，人均城市定居人口为100人。目前人均水平在100平方米至150平方米之间的城镇按人均80平方米的标准安排；目前人均水平超过150平方米的城镇按人均50平方米的标准安排。原则上，超大城市和特大城市的中心城市不会安排新的建设用地来吸纳农业转移人口。

国土资源部规划司副司长周建春表示，要实现土地城市化与人口城市化的协调发展，就必须建立更紧密的城市定居人口与建设用地供应的联动机制。到2018年，基本建立人地联动机制；到2020年，全面建立科学合理的人地关系政策体系。

夏磊预测，这一政策将在未来五年内对改变土地市场的供给弹性起到关键作用。然而，夏磊表示，对于一些热点城市来说，单纯增加土地供应并不能解决房地产市场供应紧张的问题。例如，在北京、上海等地区，由于资源和环境的压力，一些城市功能需要缓解，大量增加土地供应是不现实的。然而，我们可以通过提供自住商品房来解决住房问题。此外，政府应加快建立和完善房地产市场稳定健康发展的长效机制。