如何建立房地产市场健康发展的长效机制

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为了抑制房价的过度上涨，最近一些热点城市的房地产业监管力度加大。仅在北京，在不到一个月的时间里就出台了十多项新政策，而打击投机性房地产投机的努力在空之前就已经开始了。事实上，房地产调控必须始终把握一个"度"--重，经济下行压力加大；光，社会动荡因素增加。那么这个“学位”在哪里？中央政府提出要“加快研究，建立符合国情和市场规律的房地产稳定健康发展的长效机制。”我们应该如何理解“长期机制”的定义？在房地产行业迎来全面变革后，房价的走势将会如何？针对上述问题，本刊采访了复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授。

记者:为什么中央政府提出要建立房地产开发的长效机制？经过多年的调控，中国为什么摆脱不了“房价上涨——政府限购——需求不足——鼓励购房”的怪圈？

尹伯承:中央经济工作会议提出建立房地产市场发展的长效机制，是我国多年来房地产市场调控政策的结果:一是无论当时的调控多么严格，房价长期上涨的趋势仍然难以逆转；第二，飙升的房价将调控购房限制，这将导致需求不足，增加经济下行压力。我们只能放宽限购的规定，房价会再次上涨，然后再调整限购，等等。这两种现象的根源实际上是一个:没有合适的药物进行监管。中国房地产市场的根本原因是什么？供应计划和需求市场化严重不对称。

供应计划是指土地供应受政府计划控制。建造房屋的三个主要生产要素是土地、劳动力、钢铁、水泥和其他材料。最稀缺的资源之一是土地。我们国家原本现场的人比较少。为了保证18亿亩耕地，中央政府必须按行政区划实行建设用地目标管理。根据这些指标，地方政府将制定年度建设用地指标。在土地利用中，基础设施用地应首先得到满足，其次是工业用地，而商品房市场用地的比例不到30%。然而，商品房市场的土地出让收入是地方政府财政收入的一个非常重要的来源，支持城市建设和旧城改造。由于各级城市政府有权控制建设用地，土地出让收入全部用于地方建设，形成了一种利用房地产开发推高地价增加土地出让收入，再利用这一收入建设和扩大城市的发展模式。这种土地管理体制和城市发展模式必然导致地方政府根据规划和土地利用指标每年大致平均地供应土地。这种高度的规划不能根据房地产市场任意改变。当然，城市土地的稀缺程度在全国各不相同。在北京、上海、广州、深圳等大都市地区，由于经济发达，人口密集，建设用地受到严格控制，而在四线城市，经济欠发达，人口引进少，土地供给多，从而形成了房地产开发的区域不平衡。这样，有计划、不平衡的房地产供给就成为中国房地产市场的一个主要国情。其中，城市土地的稀缺性和土地财政的需要使这种供给具有计划性，而国有城市土地制度使这种计划供给成为可能。

需求的市场化意味着商品房的买卖是免费的。无论是自住、投资还是投机需求，都可以在商品房市场上买卖，不仅在全国各地，还可以通过银行贷款。自从中国改革开放以来，一些先富起来的人必须考虑如何防止他们的货币贬值和升值，所以他们需要找到投资渠道，事实证明投资房地产是最好的。投资股市风险太大，除了房价一路上涨之外，其他渠道都不起作用。他们看到并做到了这一点，这使得中国的房地产投资需求持续升温，房价持续上涨，导致房价严重偏离居民的实际购买力和租金水平。房地产泡沫越来越大。

面对中国一线城市和部分二线城市如此火爆的房地产市场形势，中央政府多年来采取了许多调控政策，但这些调控政策始终以需求方为重点，主要采取限购、贷款甚至限价等行政手段，而从不关注供给方，很少采取市场经济政策手段。多年来，尽管社会上许多人呼吁开征房地产保有税，以抑制投资和投机需求，但中央政府多次提出这一问题，但一直被推迟。这不仅有经济原因(目前经济下行压力很大，如果开征会影响房地产的开发和销售，从而影响整个国民经济的发展，因为房地产行业涉及到60多个上下游行业的发展)，还有利益原因(这种税收的开征会影响到很多富人的利益，特别是那些拥有多种财产的人)，还有技术原因(包括如何决定信息、税率和税基等)。)。因此，应该首先立法。正是由于多年来房地产调控政策具有上述特点，不仅未能抑制商品房的上涨趋势，而且还形成和强化了人们的预期，即任何房地产调控，包括限购和限贷，都必须是临时性的。只要经济困难出现，需要房地产来拯救它们，调控就会放松，房价就会再次上涨。因此，无论调控住房销售处于多么困难的严峻阶段，开发商都不愿降价。虽然二手房价格也有所下降，但一旦监管放松，房价将立即上涨。

半年多前，由于人们对中国房地产的正确定位缺乏认识，“房子是为了生活，而不是为了投机”，当gdp增速开始明显下降时，他们立即将房地产视为救命稻草，于是他们放松了“限购”等调控政策。除北京、上海等三四个城市外，其他城市都取消了限购，降低了房地产信贷门槛，其他一些政策也大大放宽。结果，投资和投机的需求迅速复苏，各地的房价，尤其是一线和一些二线城市的房价，立即飙升。北京的均价达到每平方米6万多元，上海的均价达到5万多元。一个月内，上海商品房价格同比上涨40%以上。北方、广州、深圳、南京、合肥、郑州等城市的房地产市场几乎失控，人们争相抢房。正是在这种情况下，中共中央在今年的中央经济工作会议上及时提出，要“加快研究符合国情和市场规律的房地产稳定健康发展的长效机制”，并确定了“住房是为了生活，不是为了投机”。这预示着房地产市场将迎来全面改革。

记者:什么是“符合国情和市场规律的房地产稳定健康发展的长效机制”？这种长期机制与“房是住，不是炒”的定位有何关系？

尹伯承:首先，所谓“房地产稳定健康发展”，是指房地产行业和房地产市场的发展。首先，它必须是稳定的，不是起伏的，不管有没有波动，它都必须逐步地、缓慢地进行；第二，我们要健康，就是要落实“房子是为了居住，不是为了投机”的定位。买房主要是为了消费，而不是为了投机买卖差价。因此，房价不应过分脱离居民的实际购买力，房价与租金的比例应基本合理。显然，这种"房子是为了生活"的取向是目标，这种"长期机制"是手段。手段是为了实现目标。第二，所谓“长期机制”，是指长期有效运行的机制。虽然不能说它永远不会改变，但至少它不可能像过去几年的调控政策那样，不断重复和改变，也不能使人们形成稳定的预期。第三，这种长效机制必须符合国情，适应市场经济规律。“符合国情”实际上意味着中国目前和今后相当长一段时间内的房地产供给是有计划的、不平衡的。事实上，“适应市场经济规律”意味着中国的房地产市场需求现在和将来都只能是市场化的。

为什么过去的调控政策没能促进房地产市场的稳定健康发展？首先，房地产政策的目标定位存在问题。中央政府提出“房子是为了生活，而不是为了投机”，这意味着房地产政策应该是一项社会政策和一项民生政策，房地产的发展应该以改善人民的住房条件和生活为目标，其次是促进经济发展。然而，长期以来，各级和地方政府一直将房地产政策视为一项经济政策，房地产业的发展首先是为了刺激经济发展。因此，当房价上涨失控时，就会出现“限购”等政策措施。一旦房地产受到影响，进而影响经济增长速度，就会立即出台放松调控措施，导致人们期望任何房地产调控措施都是“兔子尾巴长不了”，影响他们的房地产消费、投资和投机，使房价持续上涨。二是房地产调控政策和手段存在问题——只调节需求，不调节供给，重视行政手段，忽视市场手段。使用行政手段时，理由不明确。以“限购”政策措施为例，“限购”无疑是抑制投资和投机需求的最有效措施，但却遭到了许多人的批评:“既然房地产是市场经济，为什么要用计划经济的行政手段来管理呢？”显然，这种批评完全忘记了中国的国情，也忘记了中国房地产市场的供给面仍然是有计划的。由中国城市土地制度决定的房地产供给规划，决定了投资和投机需求必须也只能通过行政手段来管理，就像计划经济年代物资短缺时，只能靠票来供给一样。供给是有计划的，满足需求的方式只能是有计划的行政手段。如果不采用限购方式，当地居民的基本生活需求将根本得不到满足。在目前商品房投资和投机需求如此旺盛的情况下，限购是绝对必要的，符合国情，能够体现“房子是为了居住，不是为了投机”的定位。我认为，在开征物业税之前，不应取消“限购”。否则，调控政策的效果将沿着过去的老路走下去。

记者:那么，如何建立这样的长效机制呢？

尹伯成:建立“符合国情和市场规律的房地产稳定健康发展的长效机制”。从目前情况来看，以下措施可能值得采取。首先，要增加土地供给，包括是否可以考虑打破政府垄断土地一级市场的格局，在当前的城市规划中适当增加土地供给，以降低土地供给成本。例如，目前，北京已经明确表示，在未来五年内将提供6000公顷土地，以满足150个住房建设的需要。二是切实增加保障性住房建设和供应，解决工薪阶层和无房农民工的住房困难。第三，大力发展房屋租赁市场，千方百计增加房屋数量，降低租金。第四，重新认识“限购”的必要性，将“限购”制度化，以改变人们对“限购”是政府在特定时期的“临时措施”和“权宜措施”的预期。第五，进一步抑制房地产投资和信贷等方面的投机需求。第六，加快房产税立法的准备工作，进一步提高房地产交易的所得税税率，将大部分投机性收入转为社会所有。第七，根据各地的实际情况，实行“分类监管”和“以城为主”的政策，把房地产消泡和去库存很好地结合起来。第八，进一步整顿和规范市场秩序，真正做到信息公开、交易公平，坚决打击市场投机、风吹草动、欺诈等破坏市场秩序的违法行为。可能还需要采取其他措施。总的精神是根据中国国情，总结历年来房地产调控的经验教训，研究中国未来的经济增长、城市化和人口变化，从新的经济常态、供给侧结构改革和未来社会经济发展五大理念的高度，形成一套“符合国情和市场规律的房地产稳定健康发展的长效机制”。 从而形成和稳定人们对未来房地产市场健康发展的预期，从而实现“房子是用来生活的”

如果我们不能研究和建立这样一个长效机制，中国房地产市场将难以稳定健康发展。例如，最近河北省熊安新区的消息一公布，各行各业的房地产投机者和购房团就一哄而上，原来每平方米几千元的当地房价立即飙升至2万元至3万元。这一新区的建立，原本是中共中央为了缓解北京的非资本功能，调整和优化京津冀的城市布局和空空间结构，打造中国创新驱动发展的新引擎而做出的重大战略决策。然而，为了使这一伟大的战略决策取得成功，有必要遏制当前的房地产投机趋势。否则，高昂的商业成本将扼杀实体经济的发展和新区发挥作用之前的摇篮中的创新动力。

建立“符合国情和市场规律的房地产稳定健康发展的长效机制”，将对中国房地产市场的未来走向产生重大而深远的影响。随着房地产投机行为被彻底根除，房价将逐步稳定，各地房价将逐步适应当地经济和普通百姓的实际收入。这不仅有利于促进房地产消费，进一步改善居民生活条件，也有利于资金逐步脱离房地产投机渠道，从而有利于实体经济的发展。(明天的照片)