北京：新的博弈

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一月的第一周，北京烟雾弥漫，蒋敬(化名)不得不戴着口罩在地铁上来回穿梭。尽管雾霾一度“出乎意料”，但她很高兴房子终于签约了。

2016年9月，就在分娩后，她正式加入了“换房大军”，并在房地产中介网站上出售了位于南六环郊区的一套两居室公寓。在“意识到”后，她在东城区购买了一套学区房，供女儿将来上学。然而，就在房子上市后，它遇到了另一个历史上的严格规定，这导致交易延迟了比她预期的时间长。

9月30日，通常被称为“9月30日新政”的房地产调控政策像镇静剂一样，注入沸腾的北京房地产市场。一些房地产经纪人告诉第一财经记者，在接下来的10月份，二手房的数量显示出明显的下降，买家陷入了观望。

蒋敬的感受更直接。她告诉《第一财经》记者，由于新政后看房的人明显减少，又因为急于套现，她最终决定降价10万元，以265万元的总价卖掉房子。与此同时，在购房过程中，她感觉随着春节的临近，更多的人看房，而拥有学区和较好配套资源的房屋所有者变得不愿出售，导致市场上的房屋有限，因此很难放开价格。以她上周签署的学区为例。该房产所在的小区不是一线学区，单价仍超过7万元/平方米，与上月相比没有上涨也没有下跌。

这是后新政时代北京楼市出现的一种新的稳定和分化局面:一方面，房价和交易趋于稳定；另一方面，资源贫乏和部分地段的房价有所松动和下跌；学区和良好资质的住房价格供应有限且稳定。

所有这一切都与2016年的“高温”形成鲜明对比。至于去年楼市热的原因，一般认为与货币政策和土地供应有关。根据房地产服务运营商DTZ 1月5日提供的数据，北京的土地供应持续下降。2015年，北京有50宗住宅用地交易，但在2016年，交易量急剧下降，只有15宗。“9·30新政”后，为了稳定房价，北京市公布了8处住宅用地。2016年，住宅用地交易平均底价为23886元/平方米，同比增长43.3%。

幸运的是，调控政策及时出台。从月交易量来看，全国范围内的房地产调控成功抑制了交易的火爆趋势。根据雅皓君悦协会的研究报告，2016年前9个月，北京商品房的月平均成交量为10168套，但在“9·30新政”后的3个月里，月平均成交量降至7221套。

在过去的2016年，住房企业都很焦虑。好的去转型会让开发商“持有大量资金”，而重点城市的土地市场供应却极其紧张。在土地市场巨大的供需缺口下，每一片住宅用地都成了“兵家必争之地”，甚至北京的许多房企都在争取“完全自给自足的地块”。未来，这些地块将如何运作和盈利还不得而知。此外，过去1-2年进入市场的高价地块在未来的集中供应下将不可避免地面临激烈的竞争。对此，鲁能旗下钓鱼台米高梅别墅项目负责人向第一财经记者表示，未来北京高端市场的竞争无疑会非常激烈，决定这些项目市场地位的关键因素是位置和服务。

根据2017年北京房地产市场的走势，戴德梁行华北研究部部长魏东预测，在资产去泡沫化的总体政策下，2017年北京的土地供应将比2016年大幅增加。雅豪机构营销总监郭毅也向记者分析说，楼市调控限制了北京购房者的市场预期，在土地方面，经济适用房的进一步增加也可以用来对冲整体市场价格水平。在郭毅看来，本轮房地产调控收紧将具有长期性。因此，2017年楼市成交量将延续2016年底的低运行趋势。