土地市场强力降温 今年“地王”料难现

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业内人士表示，去年第四季度以来，许多地方出台的房地产调控新政策体现了“防地王”、“控地价”的政策取向，“地王”现象将在2017年得到遏制。受"地王"数量减少和住房企业经营量加快的影响，预计房价上涨将得到抑制。

保险费率可能仍然很低

根据克尔房地产研究中心的报告，2016年，在30多个城市，大约有340个“土地国王”，这是一个创纪录的数字。

然而，2017年新年伊始，土地价格呈现出明显的降温趋势。日前，在上海新年举行的第一次土地拍卖中，碧桂园斥资22亿元，以每平方米16405元的底价和3%的溢价，获得了宝山区罗店镇老城区c1-2和c5-5地块。

此前，厦门和苏州这两个热门城市都对地块设定了价格上限。根据中原地产的研究报告，厦门出售的四块住宅用地达到了50%的地价上限，这变成了免费向政府移交的住宅建筑面积的竞标。世茂地产赢得的两块地的实际建筑价格超过37000元/平方米，而周边地区目前的房价约为32000元/平方米。在苏州，住宅用地的转让不仅受地价的限制，还受个别地块未来销售价格的限制。超过价格上限的70%必须上缴政府。

自2016年12月以来，由于政策限制和土地转让条件的变化，中国高地价地块的数量大幅减少。中原地产首席分析师张大伟表示，自去年12月以来，全国土地市场的成交量已经降温，成交量超过10亿元的有109宗，而升水率超过100%的只有23宗。

就地价而言，2016年全国300个城市的平均地价为43%，比2015年上升了27个百分点。其中，住宅用地平均地价为55%，比2015年提高34个百分点；商业用地的平均地价为14%，比2015年上升了7个百分点。预计2017年这些城市的平均地价将会下降。

地价趋势将保持稳定

深圳市房地产研究中心高级研究员李认为，2017年，很多城市在制定土地出让调控政策时，都要确保没有“地王”，尤其是热点城市，因此土地出让金率低是不可避免的。例如，在投标价格达到一定水平后，开发商必须建设和自给自足，或者有关部门应在土地拍卖前与感兴趣的开发商沟通。从这个角度来看，今年的地价趋势将会相对稳定。

明远房地产研究院副院长刘策认为，2017年，随着预期的政策调控的收紧，房屋销售和支付企业将面临一定的压力。由于财务状况不如2016年，住房企业的总体战略将是谨慎投资和控制建设。然而，一些地区的土地市场格局没有改变。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，从2017年初各大城市的土地交易数据来看，招标房数量少，地价低，这表明地方政府重视土地供应的结构调整和价格控制。此时，土地交易数据将相对稳定，这是住房企业在新的一年进行战略性扩张的好机会，因为土地收购成本不高。

土地市场也应该在降温过程中防范风险。李认为，第一，早期产生的“地王”可能有被卡住的危险。根据2012年楼市调整的历史经验，2010年和2011年产生的大量“地王”在2012年陷入困境，2017年也会出现类似情况。第二，目前成交量明显萎缩，这可能恶化市场预期，导致土地拍卖。第三，2017年将收紧房地产的财务杠杆，特别是房地产企业通过非销售收入融资获得土地的渠道，这对房地产企业的资金链是一个巨大的挑战。虽然土地是在2016年获得的，但可能不会在2017年进入开发状态。

根据中国指数研究院的报告，土地市场调整的步伐将会加快，这将进一步增加已出让土地未来发展环境的复杂性。

二线城市的土地推进速度将会加快。李认为，2017年土地市场的区域差异将比2016年更加明显。都会区的土地供应将会增加。虽然一线和热点二线城市的高地价短期内难以大幅下降，但大都市区的佛山、东莞、惠州、昆山和廊坊等三个四线城市正面临着良好的征地时机。

在加快热点城市供应的同时，相关部门将关注现有土地的振兴。大城市的新土地供应集中在外围，这使得缓解中心地区的住房短缺变得困难。有必要振兴现有的工业用地，从而增加土地的有效供给。此前，国务院出台了新的住房租赁政策。商品房改革和租赁后，土地用途可以改为居住，但有必要明确相关制度，以盘活工业用地。

关于今年土地市场降温是否会导致房价下降，刘策表示，房价下降不一定来自土地成本下降的传导，因为土地成本下降在现阶段至少需要一年时间才能体现在房价中。目前，房价的下行压力更多来自于政策收紧后需求方的收缩，以及开发商基于资金压力的降价。

严跃进表示，“地王”数量的减少将影响市场预期，从而导致价格涨幅收窄，这是积极控制土地市场的积极效果。

土地供应结构有望优化

严跃进认为，热点城市的土地供应速度肯定会加快，这符合中央政府的要求，即房价涨幅过大的城市允许增加土地供应。过去，土地市场火爆的城市仍将成为土地交易的热点城市，但会发生一些变化。例如，武汉、郑州等中心地区的土地市场热度可能会进一步提高。北京市住房和城乡建设委员会近日表示，2017年将进一步调整土地利用结构，合理提高居住用地比例。