北京2017年土地首拍受热捧 整体土地市场降温

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1月19日，北京迎来了2017年的首次土地拍卖。房山区、平谷区和门头沟区共有20多家房地产企业参与了住宅用地拍卖。这也是北京推出的第二批“限价房和竞争性地价”地块。三个地块的拍卖结果不同。其中，房山、平谷地块进入高标准建设方案提交的最后阶段，门头沟区潭柘寺镇相关地块由“北京投资+远洋运输+龙湖+保利+第一开发”五家房企联合体中标，总价为63.3亿元，溢价11%，未触及总价上限。在一线城市严格控制房价的背景下，热点城市房企增加土地储备的热情并没有减弱。

限定价格竞争价格

本次拍卖的三块住宅地块分别位于房山高教园区、平谷金海湖和门头沟潭柘寺。总体而言，平谷金海湖地块的竞争最为激烈，而门头沟潭柘寺的住宅地块则因五家一线房地产企业的加盟而毫无悬念。

据了解，房山西路1号地块已吸引了首开/龙湖、首创、天恒、碧桂园(港股02007)、徐汇、石榴等11家房地产企业参与竞争。经过总价招标和自持面积招标，该地块总价达到3.9亿元的上限。宏远、田字、中美、天恒、首创、徐汇、永通昌七家房地产企业进入高标准商品房建设方案招标程序。

雅豪机构营销总监郭毅指出，在三个情节中，情节是最好、最成熟的，但其性质也是最复杂的。在42627平方米的规划建筑面积中，公共建筑实用面积仅为2785.3平方米，住宅实用面积仅为15602.5平方米，住宅实用面积仍需竞争一定比例的自持面积。同时，该地块还限制了销售价格的上限。开发商在后续开发中会面临很多困难，包括土地成本、产品研发、自给自足的住宅和商业模式等。

平谷金海湖吸引了碧桂园、中海、华润、新城、徐汇、远洋等17家房地产企业参与竞争。该地块也达到了价格上限，进入了高标准商品房建设方案的保险环节。

门头沟区潭柘寺镇的地理位置和周边生活设施处于劣势。该地块由“北京投资+远洋运输+龙湖+保利+首开”五家房地产企业组成的联合体中标，总价为63.3亿元，费率为11%，未触及总价上限。根据招标条件，该地块商品房平均销售价格不超过44849元/平方米，最高销售单价不超过47091元/平方米。据郭毅介绍，与上述两个地块相比，该地块的最高限价为该地区预留了一部分上升的空空间。

重点城市的热情仍然很高

2016年底，北京首次尝试了“限制房价、竞争地价”的模式。当时，在出售的四个自持面积的住宅小区中，所有的房子都达到了投标上限，最终的结果是开发商100%自持。2016年，北京土地市场仅有15宗住宅用地交易，其中7宗包括可出售的纯商品房。据业内人士称，2017年北京新住房市场可能会出现短缺。

郭毅认为，在“土地恐慌”出现的同时，一线城市的快速发展步伐和四线城市大量库存的压力，使得许多大型住宅企业逐渐聚集在前面。此外，“南汇”房企纷纷北上抢占市场，北京土地市场日趋紧张。

此外，尽管北京市政府提出增加土地供应，但由于政策性住房的拥挤和自给自足产品的出现，未来可供出售的纯商品房份额仍在下降。受供求关系的影响，纯商品住宅产品价格很难回落。在这种预期下，虽然调控仍在风头，但各大房企对土地市场的热情仍在上升，甚至有五家公司组成财团参与土地收购。

整体土地市场已经降温

尽管北京等重点城市的土地拍卖市场竞争依然激烈，但在新模式下，土地交易总价格是可控的。此外，不同城市的土地市场分割严重。总体而言，房地产市场进入调控周期后，整体土地市场明显降温。

根据中原地产的研究数据，除了天津、上海、深圳和温州，大多数城市的土地市场在1月初都处于休眠状态。总体而言，土地交易的总价、单价、地价等指标也较2016年大幅下降。

据了解，今年1月1日至11日，单幅价格超过10亿元的地块只有6块，总价超过5亿元的地块只有9块。从升水率来看，只有一例超过100%，而大多数热点城市的土地交易升水率明显下降。

中原地产认为，这种降温态势始于去年12月，土地市场在1月初进一步降温。

据中国指数研究院分析，2017年，实施监管、确保稳定将是房地产市场的主旋律。增加住宅供应和监管仍将是重点城市的重点，一些需求将蔓延至邻近城市；另一方面，房地产市场的分化仍将继续，四线城市仍需要去股票。

中原地产首席分析师张大伟表示，与2016年相比，整体土地市场的溢价大幅下降。土地流转市场的约束和约束越来越多，这是土地市场数据冷却的主要原因。在北京和深圳出售的几块土地，都被要求限制价格或持有出租住宅用地，大多数城市为了避免“地王”，都加大了限制力度。预计2017年各地楼市政策仍将收紧，尤其是土地出让约束将面临全面收紧的趋势，整体土地市场将较2016年下半年进一步降温。